Acquistare una prima casa per farci abitare la mamma

Ho stipulato un preliminarre di acquisto di abitazione classe A/1. L'abitazione è prima casa, usufruisco delle agevolazioni (IVA al 4% e le altre imposte in misura fissa). Tuttavia non è abitazione principale per me. Intendo farci abitare mia madre che ha superato i 75 anni, la quale ha l'usufrutto su altra casa nel medesimo Comune. Ho il dubbio su come fare: al rogito inserire la cessione del solo diritto di abitazione a fronte di un corrispettivo simile a quello delle tabelle per l'usufrutto. (si decade dall'agevolazioni prima casa? Cosa dovrei dichiarare ai fini IRPEF ed ai fini ICI? Oppure stipulare un contratto di locazione ridotto del 15% essendo il Comune ad alta densità abitativa. Anche in questo caso stessa domanda ai fini ICI ed IRPEF come mi devo regolare? Non intendo stipulare un comodato gratuito in quanto alle spese di acquisto dell'immobile partecipa (per circa il 25%) mia madre e non vorrei che ciò fosse considerata una donazione, piuttosto il prezzo per il diritto di abitazione ho il costo della locazione. Grazie.

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