Bloccare la data del rogito

E' una situazione difficile. Sono un ignorante in materia, infatti non avevo mai sentito parlare di "prima convocazione al rogito", "seconda convocazione al rogito", e così via. Credo che questa 1^ e 2^ convocazione vengano fatte per poter dimostrare in modo inequivocabile che il PROMISSARIO ACQUIRENTE non si è presentato. Se il promissario acquirente non si presenta, nonostante i ripetuti solleciti, può accadere questo:

a) Il promissario acquirente perde la caparra e la cifra versata al compromesso, e può essere citato in giudizio dal venditore se quest'ultimo riesce a dimostrare il maggior danno subìto a causa della mancata compravendita;

b) Il promissario acquirente può essere obbligato a rogare, in questo caso non so come va a finire.

Puoi uscirne solo se il venditore accetta una permuta, ma preparati a vendere la tua prima casa a prezzo SUPERSTRACCIATO. Non farti illusioni, normalmente i venditori non accettano permute e vogliono soldi cash: però puoi provare.

Altra possibilità: ci si mette d'accordo tra promittente acquirente e promittente venditore, e DI COMUNE ACCORDO SI RINUNCIA, IN FORMA RIGOROSAMENTE SCRITTA, ossia l'acquirente rinuncia ad acquistare e il venditore rinuncia a vendere. In questo caso il venditore ha però il diritto di trattenere le somme versate a titolo di risarcimento danno, salvo il maggior danno subìto.

Per quanto riguarda il tuo SECONDO quesito, il modo CERTO per BLOCCARE LA DATA DEL ROGITO è quello di fare un COMPROMESSO REGISTRATO. Ma questo vale SOLO SULLA CARTA. Il promissario acquirente può sempre decidere di essere inadempiente, e scomparire all'estero, nel qual caso la tua compravendita va comunque a pallino, pur essendoti tu cautelato fissando - nel compromesso registrato - la data ultima entro la quale si dovrà rogare.

L'unico modo per bloccare la data del rogito in modo che sia quella e non si possa spostare e' pretendere come venditore che sulla proposta ci sia la clausola perentoria ed essenziale.
ti faccio un esempio: data del rogito in data 30.12.xxxx condizione essenziale e perentoria.
in questo modo, se il tuo acquirente accetta, il tuo rogito di vendita e' fissato per quella data.
se l'acquirente non si presenta al rogito diventa inadempiente.
naturalmente devi chiedere per iscritto sull'incarico che darai alla tua agenzia che accetterai
una proposta con questa condizione altrimenti loro sono liberissimi di portarti una proposta con
la data del rogito entro la data del 30.12. xxxx
per cui non essendoci una condizione perentoria ed essenziale, l'acquirente potrebbe chiederti di
spostarla ed il contratto sarebbe valido perche' lo spostamento del rogito non provoca invalidita'
del contratto.

Aggiunto dopo 3 minuti ....

Originariamente Scritto da possessore

E' una situazione difficile.
Per quanto riguarda il tuo SECONDO quesito, il modo CERTO per BLOCCARE LA DATA DEL ROGITO è quello di fare un COMPROMESSO REGISTRATO. Ma questo vale SOLO SULLA CARTA. Il promissario acquirente può sempre decidere di essere inadempiente, e scomparire all'estero, nel qual caso la tua compravendita va comunque a pallino, pur essendoti tu cautelato fissando - nel compromesso registrato - la data ultima entro la quale si dovrà rogare.

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no, la registrazione del preliminare e' solo una tassa allo Stato, la devi pagare entro 20 gg dalla firma del preliminare ma se la paghi dopo paghi la mora ma il contratto e' valido lo stesso.
la registrazione NON blocca la data del rogito.

Originariamente Scritto da acquirente

L'unico modo per bloccare la data del rogito in modo che sia quella e non si possa spostare e' pretendere come venditore che sulla proposta ci sia la clausola perentoria ed essenziale.
ti faccio un esempio: data del rogito in data 30.12.xxxx condizione essenziale e perentoria.

Perfetto. Questo però presuppone che, alla data del compromesso, io abbia già fissato con il notaio la data del rogito. Ma se io indico che il rogito dovrà essere effettuato ENTRO il 31/12 come data di termine ed essenziale, la parte acquirente può cercare di spostare la data OLTRE tale termine? Vale a dire che, se all'interno della scadenza fissata (31/12) la data viene spostata (dal 20 al 22, al 28, al 30, al 31) la cosa non mi preoccupa. Discorso differente è se invece andiamo oltre... diciamo che in realtà a me occorre bloccare, più che la data, il periodo.
Immagino che sul compromesso non sia possibile stabilire penali qualora la data di termine essenziale venga posticipata (a garanzia che ciò non avvenga)

Originariamente Scritto da CGC

Immagino che sul compromesso non sia possibile stabilire penali qualora la data di termine essenziale venga posticipata (a garanzia che ciò non avvenga)

Sul compromesso non si possono stabire penali?? E chi lo sostiene?
Io sul compromesso PER UN BOX AUTO mi sono ritrovato ad accettare queste condizioni, che copio testualmente:

"ART. 4 - PREZZO - MODALITA' DI PAGAMENTO"
(... omissis ...)
In tutti i casi di risoluzione di diritto, ovvero nei casi previsti nel presente contratto nonché per ogni altro caso di risoluzione dipendente da fatto o colpa dell'ACQUIRENTE, la VENDITRICE sarà legittimata a trattenere definitivamente le somme versate dall'acquirente stesso a titolo di penale, salvo richiesta di maggiori danni.
(... omissis ...)

"ART. 5 - CONSEGNA E ATTO DI COMPRAVENDITA"

La consegna della porzione immobiliare promessa con il presente atto sarà contestuale alla stipula dell'atto definitivo di compravendita, entro Dicembre 2009.
A decorrere dalla data della consegna del Box Auto, diritti e oneri tutti di qualsivoglia natura saranno rispettivamente a vantaggio e a carico della parte acquirente.
La parte venditrice comunicherà alla parte acquirente, ove non si sia già concordata una data, a mezzo di raccomandata con avviso di ricevimento, almeno 20 giorni prima, il giorno e l'ora, che la venditrice stessa andrà a fissare per la stipula del rogito notarile definitivo di vendita e che dovrà avvenire, a cura di notaio scelto dalla stessa Venditrice e, in caso di mancata comparizione della parte acquirente alla data e ora fissata, avanti al Notaio, la parte venditrice, ove non preferisca ottenere l'esecuzione del presente contratto ed il risarcimento dei danni, avrà facoltà di significare la risoluzione di diritto del presente contratto ai sensi del precedente articolo 4 senza bisogno di costituzione in mora, incamerando le somme versate, a titolo di penale.
La forza maggiore o qualsiasi causa che, indipendentemente dalla volontà e diligenza della parte venditrice, ritardassero l'esecuzione o la consegna o la stipula del Rogito Notarile o impedissero la temporanea occupazione dell'immobile, non darà diritto alla parte acquirente a qualsivoglia risarcimento dei danni o penalità o indennizzi, che si considerano fin d'ora per rinunziati.
Talché, le parti convengono che nel caso di impedimenti attuativi (tecnici o amministrativi) per la conclusione di qualsiasi parte del programma saranno restituite interamente tutte le somme versate dall'acquirente, senza che quest'ultimo abbia null'altro a pretendere a qualsiasi titolo.

secondo me devi trovare qualcuno che paghi, appunto, cash. se lo trovi potrete andare direttamente dal notaio e amne. in caso contrario nessuna persona informata accetterà di firmarti qualcosa senza la clausola di sospensiva mutuo. perchè i tuoi problemi di acquirente non sono ahimè solo tuoi.

hai provato a parlare con chi ti ha venduro l'appartamento che devi rogitare, può darsi che lo accetti in permuta oppure che abbia un acquirente o conoscente che sia interessato a spendere qualcosa di meno, e per quanto riguarda il tuo acquisto non mi è chiaro se avevi accennato nel compromesso di acuisto di dover vendere il tuo per poter comprarlo.

Originariamente Scritto da possessore

"ART. 5 - CONSEGNA E ATTO DI COMPRAVENDITA"

La consegna della porzione immobiliare promessa con il presente atto sarà contestuale alla stipula dell'atto definitivo di compravendita, entro Dicembre 2009.
A decorrere dalla data della consegna del Box Auto, diritti e oneri tutti di qualsivoglia natura saranno rispettivamente a vantaggio e a carico della parte acquirente.
La parte venditrice comunicherà alla parte acquirente, ove non si sia già concordata una data, a mezzo di raccomandata con avviso di ricevimento, almeno 20 giorni prima, il giorno e l'ora, che la venditrice stessa andrà a fissare per la stipula del rogito notarile definitivo di vendita e che dovrà avvenire, a cura di notaio scelto dalla stessa Venditrice e, in caso di mancata comparizione della parte acquirente alla data e ora fissata, avanti al Notaio, la parte venditrice, ove non preferisca ottenere l'esecuzione del presente contratto ed il risarcimento dei danni, avrà facoltà di significare la risoluzione di diritto del presente contratto ai sensi del precedente articolo 4 senza bisogno di costituzione in mora, incamerando le somme versate, a titolo di penale.
La forza maggiore o qualsiasi causa che, indipendentemente dalla volontà e diligenza della parte venditrice, ritardassero l'esecuzione o la consegna o la stipula del Rogito Notarile o impedissero la temporanea occupazione dell'immobile, non darà diritto alla parte acquirente a qualsivoglia risarcimento dei danni o penalità o indennizzi, che si considerano fin d'ora per rinunziati.
Talché, le parti convengono che nel caso di impedimenti attuativi (tecnici o amministrativi) per la conclusione di qualsiasi parte del programma saranno restituite interamente tutte le somme versate dall'acquirente, senza che quest'ultimo abbia null'altro a pretendere a qualsiasi titolo.

ops il notaio normalmente lo sceglie l'acquirente.
almeno quello.
molto eque queste clausole (ironico)...................tutte dalla parte del venditore.
vorrei proprio vedere chi te le firma per accettazione.

Originariamente Scritto da acquirente

ops il notaio lo sceglie l'acquirente.
almeno quello.

Mi dispiace doverti correggere: la società venditrice può obbligare il promissario acquirente a scegliere uno studio notarile che sia di gradimento alla società venditrice stessa. Accade sovente quando la società venditrice ha parecchie unità immobiliari da vendere nel medesimo stabile, ad esempio nel caso di un condominio di recentissima edificazione, oppure nel caso di un'autorimessa di recente edificazione con dentro 100 box auto.

Poi, ovviamente il promissario acquirente può rifiutare questa condizione, e a questo punto non è neanche un promissario acquirente, ossia non fa neanche la PROPOSTA di acquisto, se non accetta di scegliere il notaio di gradimento alla società venditrice.

E' stato così per l'acquisto della mia prima casa nel 1999, ed è stato così per successivi rogiti.

Originariamente Scritto da CGC

Perfetto. Questo però presuppone che, alla data del compromesso, io abbia già fissato con il notaio la data del rogito. Ma se io indico che il rogito dovrà essere effettuato ENTRO il 31/12 come data di termine ed essenziale, la parte acquirente può cercare di spostare la data OLTRE tale termine? Vale a dire che, se all'interno della scadenza fissata (31/12) la data viene spostata (dal 20 al 22, al 28, al 30, al 31) la cosa non mi preoccupa. Discorso differente è se invece andiamo oltre... diciamo che in realtà a me occorre bloccare, più che la data, il periodo.
Immagino che sul compromesso non sia possibile stabilire penali qualora la data di termine essenziale venga posticipata (a garanzia che ciò non avvenga)

Cassazione – Sezione seconda – sentenza 8 giugno – 25 ottobre 2010, n. 21838
se nel preliminare e' genericamente scritto che la data del rogito dovra' essere stipulato........... entro e non oltre il.....
questo termine non e' vincolante e soprattutto non e' essenziale
ma "entro e non oltre" non implica che in mancanza di adempimento del termine stesso ci sia stato un inadempimento tanto grave da giustificare un recesso o una risoluzione.

Non esclude però il fatto che in presenza di richiamo (con diffida) l'eventuale ulteriore rifiuto di adempiere non diventi poi sufficiente per chiedere il recesso e la ritenzione della caparra o la risoluzione e la richiesta del danno (nel qual caso la caparra potrebbe esser trattenuta SOLO A titolo di garanzia sulla liquidazione del danno).

Originariamente Scritto da acquirente

molto eque queste clausole (ironico)...................tutte dalla parte del venditore.
vorrei proprio vedere chi te le firma per accettazione.

Ho letto adesso questo tuo commento integrativo

Devi sapere che abbiamo sottoscritto in CENTO queste clausole vessatorie, si trattava di box auto pertinenziali ad alto valore aggiunto, in quanto si trovano a fianco (20 metri) di una fermata della metropolitana a Roma. Chi era interessato a comprare, doveva sottoscrivere e accettare queste condizioni. Per fortuna è andato tutto bene, e la società venditrice non solo non ha fallito, ma ha completato le vendite e ora dei 100 box non ve ne è neppure uno in attesa di acquirente. E' chiaro che se fosse andata male, nelle clausolette c'era scritto che la società venditrice si sarebbe limitata a restituire tutte le somme versate, senza però versare alcun indennizzo.

Originariamente Scritto da possessore

Ho letto adesso questo tuo commento integrativo

Devi sapere che abbiamo sottoscritto in CENTO queste clausole vessatorie, si trattava di box auto pertinenziali ad alto valore aggiunto, in quanto si trovano a fianco (20 metri) di una fermata della metropolitana a Roma. Chi era interessato a comprare, doveva sottoscrivere e accettare queste condizioni. Per fortuna è andato tutto bene, e la società venditrice non solo non ha fallito, ma ha completato le vendite e ora dei 100 box non ve ne è neppure uno in attesa di acquirente. E' chiaro che se fosse andata male, nelle clausolette c'era scritto che la società venditrice si sarebbe limitata a restituire tutte le somme versate, senza però versare alcun indennizzo.

In CENTO molto interessati acquirenti avete sottoscritto per acquistare qualcosa a quanto pare molto ambito ma.. il nostro amico, nonostante sembra abbia abbassato il prezzo, non ha alcun compratore... pensa se poi trovatone uno questi si vede presenatre simili clausole! secondo me, a meno di non avere i soldi in banca, scapperebbe a gambe levate...

per CGC

puoi scrivere cosi':
Il rogito verrà stipulato entro e non oltre la data del ____________, che costituisce termine perentorio ed essenziale per la parte promissaria venditrice avanti a notaio dalla parte proponente; sarà pertanto cura della parte promissaria acquirente comunicare alla parte promittente venditrice, con preavviso di xxxx giorni, luogo, data ed orario del rogito definitivo di trasferimento.

Originariamente Scritto da arianna26

In CENTO molto interessati acquirenti avete sottoscritto per acquistare qualcosa a quanto pare molto ambito ma.. il nostro amico, nonostante sembra abbai abbassato il prezzo, non ha alcun compratore... pensa se poi trovatone uno questi si vede presenatre simili clausole! secondo me, a meno di non avere i soldi in banca, scapperebbe a gambe levate...

Beh, in 100 abbiamo accettato, ma era ad inizio 2009, quindi magari a fine 2011 il mercato è cambiato (in peggio). Inoltre, ritengo che il costo di un APPARTAMENTO sia di gran lunga superiore al costo di un box, seppure io il box l'abbia pagato 80.000 Euro tutto incluso (21 mq). Purtroppo queste clausole (diciamolo, VESSATORIE) tutelano solo la società venditrice, ma evidentemente se la società venditrice fu così AGGRESSIVA con tali clausole, è solo perché si è basata su CATTIVE esperienze pregresse, ovvero sia PROMISSARI ACQUIRENTI INADEMPIENTI. Ogni inadempienza, è un danno, ossia almeno un cliente (pagante) perso.

Originariamente Scritto da possessore

Mi dispiace doverti correggere: la società venditrice può obbligare il promissario acquirente a scegliere uno studio notarile che sia di gradimento alla società venditrice stessa. Accade sovente quando la società venditrice ha parecchie unità immobiliari da vendere nel medesimo stabile, ad esempio nel caso di un condominio di recentissima edificazione, oppure nel caso di un'autorimessa di recente edificazione con dentro 100 box auto.


Poi, ovviamente il promissario acquirente può rifiutare questa condizione, e a questo punto non è neanche un promissario acquirente, ossia non fa neanche la PROPOSTA di acquisto, se non accetta di scegliere il notaio di gradimento alla società venditrice.

E' stato così per l'acquisto della mia prima casa nel 1999, ed è stato così per successivi rogiti.

io infatto ho scritto che comunemente il notaio di solito lo sceglie l'acquirente.
se io comune cittadino compro casa, il notaio lo voglio scegliere io.
se il venditore non accetta, ci salutiamo e compro da un'altra parte.