Comprare un appartamento difforme dal progetto originale

Se il notaio svolge il suo lavoro non è possibile procedere alla compravendita di immobili difformi da quanto depositato (soprattutto nel caso di evidenti difformità) Per quanto riguarda la sanabilità bisogna verificare che l'appartamento nella situazione in cui è attualmente sia conforme alla normativa vigente sia da un punto di vista urbanistico. sia da un punto di vista igienico sanitario. Soprattutto deve esistere il titolo abilitativo principale. Non sapendo esattamente come sia la situazione risulta difficile dare un risposta specifica. Per quanto attiene l'applicazione del piano casa si fa notare che lo stesso può essere applicato a edifici di piccole dimensioni e se realizzati regolarmente (ovvero non hanno già usufruito di precedenti condoni in cui si è ampliato in passato l'edificio. Se darai più informazioni potremo cercare di avvicinare di più la risposta al tuo caso specifico.

se l'immobile ha diversi anni, non si potrebbe dichiarare che le modifiche sono state fatte ante 67?

Da ciò che si evince dalla domanda sembra che l'immobile sia stato realizzato con licenza o autorizzazione e quindi da quanto depositato in comune sembra essere presente difformità quindi si deve sanare la situazione urbanistica difforme dalla regolarità prima di poter procedere alla vendita dell'immobile.
E' ovvio che se la difformità è di poco conto ( tramezza spostata o demolita o non realizzata) si può chiudere anche un occhio e comunque la regolarizzazione in tale caso con sanatoria porta all'ammenda massimo di € 512,00 e finisce tutto li, diverso se vi sono veri e propri abusi con aumenti di superficie agibile o modifiche esterne della sagoma dell'edificio. In questi casi vanno analizzati tutti i fattori che consentano di definire se allo stato attuale l'abuso è sanabile o meno.

Da quanto ne so' io, ma anticipo che non sono un tecnico, gli immobili edificati ante 1967 in esecuzione di licenza edilizia anche se non conformi (credo ci siano delle percentuali di tolleranza), pur non essendo pienamente regolari dal punto di vista urbanistico possono essere considerati "COMMERCIABILI", cioè si possono vendere anche se dette difformità NON sono sanabili. Naturalmente il corrispettivo della compravendita risulterà più basso per questa motivazione.
Gli atti stipulati sono comunque validi, purchè NON si dichiari il falso.

chiedevo questa precisazione perchè mi capita questo caso:
progetto originale allegato all'atto di provenienza di 50 anni fa difforme dalla planimetria catastale (finestra spostata). Il catasto è coerente con lo stato attuale. Le modifiche, dicono i proprietari, sono state fatte ante 67 ma il Notaio non è disposto a stipulare. che ne dite?

Cerco di essere il più sintetico possibile : rammento che allo stato attuale vale il testo unico ma facendo riferimento alle due leggi urbanistiche citate ed estrapolando articolo 26:


LEGGE 1942
LEGGE 1967



L'articolo 26 della legge 1942:
Art. 26. - SOSPENSIONE O DEMOLIZIONE DI OPERE DIFFORMI DAL PIANO REGOLATORE
[1] "Qualora siano eseguite, senza la licenza di costruzione o in contrasto con questa, opere non rispondenti alle prescrizioni del piano regolatore, del programma di fabbricazione od alle norme del regolamento edilizio, il Ministro per i lavori pubblici, per i comuni capoluoghi di provincia, o il provveditore alle opere pubbliche, per gli altri comuni, possono disporre la sospensione o la demolizione delle opere, ove il comune non provveda nel termine all'uopo fissato. I provvedimenti di demolizione sono emessi, previo parere rispettivamente del consiglio superiore per i lavori pubblici e del comitato tecnico amministrativo, entro cinque anni dalla dichiarazione di abitabilità o di agibilità e - per le opere eseguite prima dell'entrata in vigore della presente legge - entro cinque anni da quest'ultima data.
[2] I provvedimenti di sospensione o di demolizione sono notificati a mezzo dell'ufficiale giudiziario, nelle forme e con le modalità previste dal codice di procedura civile, al titolare della licenza o in mancanza di questa al proprietario della costruzione, nonché al direttore dei lavori ed al titolare dell'impresa che li ha eseguiti o li sta eseguendo e comunicati all'amministrazione comunale.
[3] La sospensione non può avere durata superiore a tre mesi dalla data della notifica. Entro tale periodo di tempo il Ministro per i lavori pubblici, o il provveditore alle opere pubbliche, nel caso in cui al primo comma del presente articolo, adotta i provvedimenti necessari per la modifica delle costruzioni o per la rimessa in pristino, in mancanza dei quali la sospensione cessa di avere efficacia.
[4] I provvedimenti di sospensione e di demolizione vengono resi noti al pubblico mediante affissione nell'albo pretorio del comune.
[5] Con il provvedimento che dispone la modifica delle costruzioni, la rimessa in pristino o la demolizione delle opere è assegnato un termine entro il quale il trasgressore deve procedere, a sue spese e senza pregiudizio delle sanzioni penali, alla esecuzione del provvedimento stesso. Scaduto inutilmente tale termine, il Ministro per i lavori pubblici o il provveditore alle opere pubbliche nel caso di cui al primo comma del presente articolo dispone la esecuzione in danno dei lavori.
[6] Le spese relative all'esecuzione in danno sono riscosse con le norme stabilite dal testo unico sulla riscossione delle entrate patrimoniali dello Stato, approvato con Regio decreto 14-4-1910, n. 639. Al pagamento delle spese sono solidamente obbligati il committente, il titolare dell'impresa che ha eseguito i lavori e il direttore dei lavori qualora non abbia contestato ai detti soggetti e comunicato al comune la non conformità delle opere rispetto alla licenza edilizia".
Art. 27. - ANNULLAMENTO DI AUTORIZZAZIONI COMUNALI
[1] "Entro dieci anni dalla loro adozione le deliberazioni ed i provvedimenti comunali che autorizzano opere non conformi a prescrizioni del piano regolatore o del programma di fabbricazione od a norme del regolamento edilizio, ovvero in qualsiasi modo costituiscano violazione delle prescrizioni o delle norme stesse possono essere annullati, ai sensi dell'art. 6 del testo unico della legge comunale e provinciale, approvato con Regio decreto 3- 3-1934, n. 383, con decreto del Presidente della Repubblica su proposta del Ministro per i lavori pubblici di concerto con quello per l'interno.
[2] Per le deliberazioni ed i provvedimenti comunali anteriori alla entrata in vigore della presente legge, il termine di dieci anni decorre dalla data della stessa.
[3] Il provvedimento di annullamento è emesso entro diciotto mesi dall'accertamento delle violazioni di cui al primo comma, ed è preceduto dalla contestazione delle violazioni stesse al titolare della licenza, al proprietario della costruzione e al progettista, nonché alla amministrazione comunale con l'invito a presentare controdeduzioni entro un termine all'uopo prefissato.
[4] In pendenza delle procedure di annullamento il Ministro per i lavori pubblici può ordinare la sospensione dei lavori, con provvedimento da notificare a mezzo di ufficiale giudiziario, nelle forme e con le modalità previste dal codice di procedura civile, ai soggetti di cui al precedente comma e da comunicare all'amministrazione comunale. L'ordine di sospensione cessa di avere efficacia se, entro sei mesi dalla sua notificazione, non sia stato emesso il decreto di annullamento di cui al primo comma.
[5] Intervenuto il decreto di annullamento si applicano le disposizioni dell'art. 26.
[6] Il termine per il provvedimento di demolizione è stabilito in sei mesi dalla data del decreto medesimo.
[7] Al pagamento delle spese previste dal penultimo comma dell'art. 26 sono solidalmente obbligati il committente ed il progettista delle opere.
[8] I provvedimenti di sospensione dei lavori e il decreto di annullamento vengono resi noti al pubblico mediante l'affissione nell'albo pretorio del comune".



L'ARTICOLO 26 DELLA LEGGE 17 AGOSTO 1942, N. 1150, È SOSTITUITO DAL SEGUENTE:
QUANDO SIANO ESEGUITE, SENZA LA LICENZA DI COSTRUZIONE O IN CONTRASTO CON QUESTA, OPERE NON RISPONDENTI ALLE PRESCRIZIONI DEL PIANO REGOLATORE, DEL PROGRAMMA DI FABBRICAZIONE OD ALLE NORME DEL REGOLAMENTO EDILIZIO, IL MINISTRO PER I LAVORI PUBBLICI, PER I COMUNI CAPOLUOGHI DI PROVINCIA, O IL PROVVEDITORE REGIONALE ALLE OPERE PUBBLICHE, PER GLI ALTRI COMUNI, POSSONO DISPORRE LA SOSPENSIONE O LA DEMOLIZIONE DELLE OPERE, OVE IL COMUNE NON PROVVEDA NEL TERMINE ALL'UOPO FISSATO. I PROVVEDIMENTI DI DEMOLIZIONE SONO EMESSI, PREVIO PARERE RISPETTIVAMENTE DEL CONSIGLIO SUPERIORE DEI LAVORI PUBBLICI E DEL COMITATO TECNICO AMMINISTRATIVO, ENTRO CINQUE ANNI DALLA DICHIARAZIONE DI ABITABILITÀ O DI AGIBILITÀ E PER LE OPERE ESEGUITE PRIMA DELL'ENTRATA IN VIGORE DELLA PRESENTE LEGGE ENTRO CINQUE ANNI DA QUEST'ULTIMA DATA.
I PROVVEDIMENTI DI SOSPENSIONE O DI DEMOLIZIONE SONO NOTIFICATI A MEZZO DELL'UFFICIALE GIUDIZIARIO, NELLE FORME E CON LE MODALITÀ PREVISTE DAL CODICE DI PROCEDURA CIVILE, AL TITOLARE DELLA LICENZA O IN MANCANZA DI QUESTA AL PROPRIETARIO DELLA COSTRUZIONE, NONCHÉ AL DIRETTORE DEI LAVORI ED AL TITOLARE DELL'IMPRESA CHE LI HA ESEGUITI O LI STA ESEGUENDO E COMUNICATI ALL'AMMINISTRAZIONE COMUNALE.
LA SOSPENSIONE NON PUÒ AVERE UNA DURATA SUPERIORE A TRE MESI DALLA DATA DELLA NOTIFICA. ENTRO TALE PERIODO DI TEMPO IL MINISTRO PER I LAVORI PUBBLICI, O IL PROVVEDITORE REGIONALE ALLE OPERE PUBBLICHE, NEL CASO DI CUI AL PRIMO COMMA DEL PRESENTE ARTICOLO, ADOTTA I PROVVEDIMENTI NECESSARI PER LA MODIFICA DELLE COSTRUZIONI O PER LA RIMESSA IN PRISTINO, IN MANCANZA DEI QUALI LA SOSPENSIONE CESSA DI AVERE EFFICACIA.


Da ciò si evince che qualsiasi opera difforme da quanto assentito se esistente piano regolatore generale obbligatorio per il comune all'epoca della realizzazione risulta non essere a norma urbanistica e quindi va sanata ove possibile applicando sia le norme previgenti all'epoca della costruzione sia quelle vigenti attualmente.

Comprare un immobile non sanabile espone il compratore al rischio di vedere demolito il proprio edificio. Se la costruzione non è sanabile è evidente che non si potranno fare neanche interventi di manutenzione straordinaria poiché non si ha la possibilità di avviare una D.I.A. di conseguenza comprare un abitazione in un tale stato non è un investimento economico, ammesso che il notaio accetti una simile situazione cosa di cui dubito molto!

Integro quanto detto in precedenza segnalando che nel caso in questione nel secondo quesito di questa discussione (spostamento di una finestra rispetto al progetto assentito) non ci dovrebbero essere problemi a sanare l'abitazione con il pagamento dell'ammenda segnalata in precedenza.

cercherò di spiegare meglio la situazione.
immobile di unico proprietario con 2 piani + un sottotetto.
immobile catastalmente ok , ma urbanisticamente irregolare rispetto al progetto depositato( finestre spostate , terrazzo in più , tetto a 3 falde invece che a 2).
il sottotetto ( qllo che a me interessa) non è a catasto.
il mio parente , dovrebbe accatastarlo , poi io lo acquisterei per farne un appartamento.
non essendo mai " esistito urbanisticamente e catastalmente ", potrei avere problemi , risultando depositato un progetto nel 1965 a nome di un signore che nn ho mai conosciuto , visto che vorrei portate il tetto a 2 falde invece che rifarlo a 3? in teoria vorrei seguire il progetto....iniziale di questo signore.....
dovrei chiedere una sanatoria ? prima o dopo l'acquisto? e questa sanatoria , ovviamente sarebbe solo del tetto, non dell'intero immobile, visto che la parte " mia " sarebbe solo il tetto?

Allora per finestre spostate e terrazzo o poggiolo in più si fa prima sanatoria e poi si compera/vende...non dovrebbero esserci grossi problemi basta anche aver presentato la sanatoria; se vuoi potresti anche apportare nel progetto le ulteriori modifiche (agibilità del sottotetto e altre variazioni) facendo un bypass e proporre già le variazioni finali che intendi apportare con una unica autorizzazione in parziale sanatoria visto che intendi in parte eliminare cose che non erano state autorizzate. E' da verificare quale sia lo strumento legislativo da applicare che più si confà alle tue esigenze ed al tuo caso; ti rammento che infatti oltre al piano casa c'è anche la direttiva sull'agibilità dei sottotetti. E' importante comunque verificare l'esatta situazione urbanistica della zona in cui è inserito l'edificio e, carte alla mano fare un primo studio preliminare di fattibilità e delle possibili strade da seguire e testarne presso gli uffici comunali la loro validità. Per la questione del sottotetto non è assolutamente importante che tale sottotetto sia accatastato. Non mi è però chiaro se tu voglia acquistare solo il sottotetto o anche il resto dell'edificio
Vedo che sei di Genova, come me, se ti interessa mi puoi fare vedere in reale la situazione e ti posso dare un consiglio propedeutico.

Ho riletto e ho capito che vuoi comprare solo il sottotetto... La cosa si complica un pochino. Il "piano casa" non è stato pensato a fini speculativi quindi non si prevede la realizzazione di nuove unità abitative ma l'ampliamento di quelle già esistenti. Peraltro gli ampliamenti sono molto legati alla qualità edilizia che si viene a creare quindi per ottenere l'ampliamento devi fare un progetto globale che migliora sia dal punto di vista del rendimento energetico, sia dal punto di vista della sicurezza sismica le caratteristiche dell'intero edificio. L'ampliamento eventuale deve comunque sottostare a tutti i regolamenti edilizi e alle normative di distanza e impatto ambientale previsti dal P.U.C. vigente. Ribadisco che per darti un' idea sensata è molto più utile entrare dentro alla situazione in reale e non on line.

Và chiarito un equivoco: il catasto non legittima la regolarità urbanistica: è un mero ufficio fiscale-inventariale. La legittimità urbanistica e la legittimità della sagoma discendono solo dalla licenza edilizia originaria rilasciata dal Comune (e dalla allegata planimetria) e dalle successive varianti autorizzate dal Comune medesimo. In pratica in passato ed in alcune parti d'Italia ( ed anche attualmente a dire il vero) si chiede al geometra di fare una modifica in catasto per la stanza aggiunta abusivamente e si dà da bere al compratore la bufala secondo la quale la modifica è legittima tanto è che " l'immobile risulta regolarmente accatastato", puntando sul fatto che il Notaio essendo esonerato dal sindacare le licenze ante 67 si accontenti della dichiarazione di responsabilità del venditore.
La liecenza edilizia è obbligatoria dal 1942 ( in alcune zone dal 1934) per cui deve esserci. Altra cosa che il Notaio debba accertarla ed indicarla in atto assumendosi la responsabilità urbanistica, cosa che gli compete solo per gli edifici post 1967 ,
Evidentemente nel caso in specie il Notaio è persona seria e scrupolosa e cosi' facendo cerca di garantire per il meglio il compratore

Esattissimo Ennio, Solo il catasto Tavolare Asburgico in uso in Trentino Altoadige ha fini probatori della proprietà. Si fa notare che comunque adesso anche al catasto ordinario presente nelle altre regioni il tecnico abilitato che inserisce variazioni (PRATICHE DOCFA) deve dichiararne il titolo di provenienza (cioè il provvedimento urbanistico in ragione del quale si apporta la variazione catastale o il nuovo immobile). Quindi frazionamenti, variazioni planimetriche, nuovi accatastamenti di immobili devono recare la provenienza urbanistica e in linea di principio chi non da queste informazioni non potrebbe apportare la modifica e di conseguenza se fornisce informazioni false fa un falso in atto pubblico.

esatto.....io andrei ad acquistare solo il sottotetto....
mi sn già info e nella zona in oggetto ci sn delle limitazioni per poter usufruire del recupero sottotetti.
ma , dopo varie riniuoni il mio comune ha acettato l'uso del piano casa in verticale , e sarei la primissima a utilizzarlo.
a me nn interessa sanare l'immobile intero , xchè nn è mio , a me interessa solo sanare il tetto che ora in pratica è a 3 falde , mentre io vorrei portrlo a 2 come inizialmente era in unico progetto depositato. e cmq il progetto nn era del sottotetto , ma dei 2 piani sotto....dove ovviamente compariva anche un sottotetto .
quindi a qnt ho capito , il mio parente dovrebbe prima di tutto , accatastarlo questo sottotetto come magazzino. una volta accatastato con docfa, io lo posso acquistare. ma la sempre eventuale sanatoria del solotetto, spetta a me farla e pagarla , o al mio parente? posso farla dopo l'acquisto o prima ?