Se il compratore si ritira dopo la proposta d'acquisto

Originariamente Scritto da Gianni Cavalieri

Se per un motivo qualsiasi ma valido, un compratore si ritira da una proposta d'acquisto quali sono le conseguenze? Grazie .

Nella proposta d’acquisto dovremo manifestare la nostra intenzione di acquistare quel determinato immobile alle condizioni proposte. Se le nostre condizioni saranno accettate dal venditore (accettazione scritta), le parti saranno vincolate a proseguire nella compravendita come stabilito nella proposta ed il venditore incasserà (solo allora) il nostro assegno, che diventerà caparra penitenziale o confirmatoria.


Infatti l’art. 1326 del Codice Civile recita: “Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dall’altra parte”, mentre l’art. 1385 sulla caparra confirmatoria afferma: “Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro, o di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”.
se il venditore ha gia' accettato e firmato la proposta di acquisto, ed il compratore si ritira perde la caparra data e deve pagare anche la provvigione all'agenzia se la proposta di acquisto si e' trasformata con la firma del venditore in preliminare.

La questione "proposta irrevocabile di acquisto" ha generato , genera e genererà conflitti anche presso i Tribunali in quanto ogni singolo caso và valutato nel merito ed in funzione dell' obbiettivo che le parti volevano perseguire con la sua proposizione ed accettazione . Parte della giurisprudenza sostiene la tesi del perfezionamento del contratto ex art. 1326 succitato una volta fatta l'accettazione . Altra parte della Giurisprudenza sostiene che la "Proposta irrevocabile di acquisto" è una "minuta" visto che le parti in genere (ma non sempre) la rinviano ad un atto successivo ove perfezionare gli accordi.
Come si è visto su questo forum e sul cugino "immobilio" spesso chi la propone ritiene (sbagliando per inesperienza visto che di casa se ne compra una o due nella vita) la proposta alla stessa stregua di una "lettera di intenti " non impegnativa-
Quando invece capisce che è tutt'altro frena, tenta di ritirarsi e cosi' facendo il piu' delle volte perde deposito cauzionale e provvigione che viene richiesta avendo il mediatore comunque concluso l'affare .
Nel caso in esame percio' per dare una risposta compiuta occorrerebbe analizzare specificatamente i documenti scambiati e circolati fra tutti gli attori .
cordialità

Quoto in toto il post precedente di Ennio Alessandro Rossi

Se la proposta è vicolata all'erogazione del mutuo e se esso non viene concesso al proponente, determinando la nullità e privando di efficacia la proposta con previsione di restituzione dell'assegno consegnato a garanzia, il proponente deve comunque la provvigione all'agenzia?

No in quanto la conclusione del contratto era subordinato ad una clausola sospensiva ; Contratto non perfezionato= provvigione non dovuta

Carissimi il 30\12 avevo un rogito come venditore. nel compromesso , alla voce della data del rogito sono riportate le seguenti parole e null'altro " entro e nn oltre il 30\12\2010".
Però prima di natale abbiamo avvisato il compratore che un documento importante non era stato richiesto al comune (cert. congruità) e che quindi saremmo stati costretti, io e mio fratello, a spostrare il rogito di una quindicina di giorni. Bene, prorpio oggi mi contatat il cpompratore che mi dice che a causa dell'aumento dei tassi di interesse del mutuo e di uno stato ansioso sopraggiunto a causa di questa incessante trattativa ( è durata solo 3 mesi) lui non vuole più casa e rivuole indietro il suo anticipo versato a me e mio fratello. Io mi sono opposto e gli ho detto di leggersi bene il compromesso e di contatatre l'agenzia con la quale abbiamo firmato il compromesso e di chiedere, a loro, ino sull'iter da seguire. Ma effettivamente...come siamo messi? Lui può decidere di tirarsi indietro adducendo a questo ritardo del rogito o a motivi come precedentemente descritti?
Grazie

Originariamente Scritto da volant

Carissimi il 30\12 avevo un rogito come venditore. nel compromesso , alla voce della data del rogito sono riportate le seguenti parole e null'altro " entro e nn oltre il 30\12\2010".
Però prima di natale abbiamo avvisato il compratore che un documento importante non era stato richiesto al comune (cert. congruità) e che quindi saremmo stati costretti, io e mio fratello, a spostrare il rogito di una quindicina di giorni. Bene, prorpio oggi mi contatat il cpompratore che mi dice che a causa dell'aumento dei tassi di interesse del mutuo e di uno stato ansioso sopraggiunto a causa di questa incessante trattativa ( è durata solo 3 mesi) lui non vuole più casa e rivuole indietro il suo anticipo versato a me e mio fratello. Io mi sono opposto e gli ho detto di leggersi bene il compromesso e di contatatre l'agenzia con la quale abbiamo firmato il compromesso e di chiedere, a loro, ino sull'iter da seguire. Ma effettivamente...come siamo messi? Lui può decidere di tirarsi indietro adducendo a questo ritardo del rogito o a motivi come precedentemente descritti?
Grazie

assolutamente no. il ritardo del rogito non gli da' la facolta' di ritirarsi dal contratto senza conseguenze. il termine della data del rogito entro e non oltre il 31.12.2010 NON e' vincolante.
se non si dovesse presentare al rogito dovrete mandargli una raccomandata A/R e metterlo in mora, dandogli un altro appuntamento fra 15 gg max per un altro rogito al quale se non si presentera' lo considererete inadempiente e riterrete sciolto il contratto.
naturalmente tratterete la caparra che vi ha versato.
ciao