Compromesso nullo?

Se a vendere sono coniugi in regime di comunione e comproprietari del bene promesso in vendita, é necessario che entrambi sottoscrivano sia la promessa di vendita (preliminare) che il definitivo.
e' possibile, infatti, che uno dei coniugi non abbia erroneamente sottoscritto il contratto preliminare e potrebbe rifiutarsi di stipulare anche il definitivo. In tal caso, oltre all’evidente perdita dell’affare, si pongono non poche difficoltà in merito alla restituzione di eventuali caparre o altre somme versate al momento della conclusione della promessa di vendita.

in caso di vendita .................
Si faccia l'ipotesi in cui Tizio, coniugato in regime di comunione legale con Caia, si impegni a trasferire la proprietà di un bene appartenente alla comunione. Con tutta evidenza egli sarà tenuto, nell'ipotesi di inadempimento, (cioe' se la moglie si rifiutasse di procedere con la vendita) a risarcire i danni al promissario acquirente. possibilità da parte di quest'ultimo di agire con il rimedio specifico di cui all'art. 2932 cod.civ.

Il punto è quello dell'inefficacia dell'obbligazione assunta da uno solo dei comproprietari in carenza di rappresentanza dell'altro titolare nota. Recentemente si è fatta strada, sia pure nel solo ambito della giurisprudenza di merito, una soluzione alternativa del tutto antitetica. L'impegno sottoscritto da uno soltanto dei coniugi sarebbe efficace e del tutto impegnativo, salva l'annullabilità del medesimo ai sensi dell'art.184 cod.civ. (Tribunale di Mantova, 04 marzo 2006 ). Sotto un profilo complementare si sono espresse le S.U. della Cassazione: la controversia relativa all'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare avente ad oggetto un bene comune, tuttavia stipulato da uno soltanto dei coniugi, non può non vedere la partecipazione anche dell'altro coniuge, rimasto estraneo alla vicenda negoziale (Cass. Civ. Sez. Unite, 17952/07).

Rimane, come detto, impregiudicato il diritto del promissario acquirente in ordine al risarcimento del danno nota

Una promessa di vendita deve, di norma, essere sottoscritta da tutti i comproprietari e mai accetterei un preliminare con la firma di un solo comproprietario, salvo procure notarili. Detto ciò, se uno ha firmato a nome di altri coeredi ed ha accettato una caparra, potrebbe essere chiamato a restituirla doppia, qualora fosse una caparra penitenziale ben esplicitata, il fatto che tu accenni a una clausola di caparra tripla, la rende già, a mio parere, fuori della norma legislativa e quindi inapplicabile.

in caso pero' di acquisto...............solo di un coniuge...............

“In tema di regime patrimoniale della famiglia, la disciplina dell'amministrazione dei beni oggetto della comunione legale, di cui l' art. 180 del c.c. e ss. c.c., presuppone, per la sua operatività, che il bene sia già oggetto della comunione, e pertanto non è applicabile alla fase dinamica pregressa dell'acquisto del bene alla comunione legale; ne consegue che la regola dell'operare congiunto dei coniugi, la cui osservanza è necessaria ai fini della validità degli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione (artt. 180, comma secondo, e art. 184 del c.c. ), non vale per la stipulazione di un contratto preliminare di acquisto di un bene immobile (ancorché questo sia poi destinato a cadere in comunione, una volta completatosi l'effetto reale con la conclusione del definitivo o con la sentenza «ex» art. 2932 del c.c. ), stipulazione alla quale può bene quindi partecipare, in veste di promissario acquirente, un solo coniuge, senza il (ed a prescindere dal) consenso dell'altro coniuge”, Cass. civ. Sez. II, 14-11-2003, n. 17216.

Grazie mille, nel caso specifico non si tratta di coniugi, ma cugini.

peggio ancora, se chi si è impegnato era senza deleghe a vendere il compromesso è nullo per la totalità ma valido per la quota del venditore

Originariamente Scritto da varesano

Grazie mille, nel caso specifico non si tratta di coniugi, ma cugini.

noi sei esaustivo nelle tue richieste eppertanto le risposte sin qui date necessariamente solo generiche.
Non speghi di quale immobile si tratta, se unità divisibile pro quota ne il numero dei proprietari aventi causa.
Se proprietà con più quote di aventi causa l'accettazione deve sempre necessariamente essere sottoscritta da tutti pena la nullità a meno che uno di loro non sia in possesso di specifica delega a trattare in nome e conto.
Diversamente l'atto è nullo con tutte le conseguenze del caso.

Grazie per la risposta.