Penale per ritardato compromesso

fa fede quello che c'e' scritto sul compromesso..............non quello che vorresti aggiungere.
io non so cosa hai firmato e cosa ti ha fatto firmare la Toscano ma sappi che dopo la sentenza di Cassazione di aprile 2009 la proposta di acquisto e' gia' un compromesso quando viene firmato per accettazione dai venditori.
tutto il resto non ha valore giuridico, carta straccia.
al limite possono averti fatto firmare che le due parti potrebbero incontrasi per una scrittura integrativa.
non certamente per firmare un altro compromesso perche' altrimenti sarebbe annullabile.
detto questo l'unica cosa che puoi fare ora e' quella di metterli in mora.


la Cassazione in una recentissima sentenza, Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009 ha dichiarato nullo per difetto di causa il contratto che obbliga i due contraenti a stipulare un successivo contratto, cioe' che rimanda ad un altro preliminare poiché l'interesse giuridico sotteso di obbligarsi …ad obbligarsi, non ha alcun utile risvolto pratico, ma al contrario è fonte solo di inutili complicazioni.
La citata sentenza, pone fine ad una prassi frequente in materia di compravendita immobiliare condotta per intermediazione di agenzie immobiliari, consistente nel far sottoscrivere al promissario acquirente una proposta irrevocabile d'acquisto che lo impegnerà poi a firmare il successivo contratto di compravendita definitivo.
I giudici di legittimità hanno fondato la loro pronuncia sull'assunto che già le disposizioni dell'art. 2932 c.c. che contemplano la possibilità di ottenere una sentenza produttiva degli stessi effetti del contratto definitivo non concluso, consentono di porre in essere un diretto collegamento strumentale tra il preliminare ed il definitivo destinato a realizzare l'effettivo risultato voluto dalle parti.
Pertanto, l'obbligo ad obbligarsi, risulterebbe, secondo la Suprema Corte una inutile superfetazione, poco utile dal punto di visto pratico, una reiterazione che non sarebbe sorretta da alcun interesse meritevole di tutela, visto che l'impegno può essere assunto immediatamente dai contraenti, e che, in caso di inadempimento, potrebbero sempre invocare le previsioni del 2932 c.c..
Ma c'è di più; il mediatore immobiliare non ha diritto ad alcuna provvigione in quanto l'obbligo di pagamento nei confronti di quest'ultimo nasce nel momento stesso della conclusione del contratto a norma dell'art. 1755 momento che si perfezione dunque nel momento finale delle trattative e di conclusione dell'affare e non a seguito della proposta irrevocabile d'acquisto.

Originariamente Scritto da ccc1956

fa fede quello che c'e' scritto sul compromesso..............non quello che vorresti aggiungere.
io non so cosa hai firmato e cosa ti ha fatto firmare la Toscano ma sappi che dopo la sentenza di Cassazione di aprile 2009 la proposta di acquisto e' gia' un compromesso quando viene firmato per accettazione dai venditori.
tutto il resto non ha valore giuridico, carta straccia.
al limite possono averti fatto firmare che le due parti potrebbero incontrasi per una scrittura integrativa.
non certamente per firmare un altro compromesso perche' altrimenti sarebbe annullabile.
detto questo l'unica cosa che puoi fare ora e' quella di metterli in mora.


la Cassazione in una recentissima sentenza, Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009 ha dichiarato nullo per difetto di causa il contratto che obbliga i due contraenti a stipulare un successivo contratto, cioe' che rimanda ad un altro preliminare poiché l'interesse giuridico sotteso di obbligarsi …ad obbligarsi, non ha alcun utile risvolto pratico, ma al contrario è fonte solo di inutili complicazioni.
La citata sentenza, pone fine ad una prassi frequente in materia di compravendita immobiliare condotta per intermediazione di agenzie immobiliari, consistente nel far sottoscrivere al promissario acquirente una proposta irrevocabile d'acquisto che lo impegnerà poi a firmare il successivo contratto di compravendita definitivo.
I giudici di legittimità hanno fondato la loro pronuncia sull'assunto che già le disposizioni dell'art. 2932 c.c. che contemplano la possibilità di ottenere una sentenza produttiva degli stessi effetti del contratto definitivo non concluso, consentono di porre in essere un diretto collegamento strumentale tra il preliminare ed il definitivo destinato a realizzare l'effettivo risultato voluto dalle parti.
Pertanto, l'obbligo ad obbligarsi, risulterebbe, secondo la Suprema Corte una inutile superfetazione, poco utile dal punto di visto pratico, una reiterazione che non sarebbe sorretta da alcun interesse meritevole di tutela, visto che l'impegno può essere assunto immediatamente dai contraenti, e che, in caso di inadempimento, potrebbero sempre invocare le previsioni del 2932 c.c..
Ma c'è di più; il mediatore immobiliare non ha diritto ad alcuna provvigione in quanto l'obbligo di pagamento nei confronti di quest'ultimo nasce nel momento stesso della conclusione del contratto a norma dell'art. 1755 momento che si perfezione dunque nel momento finale delle trattative e di conclusione dell'affare e non a seguito della proposta irrevocabile d'acquisto.

Se ho capito, qualsiasi carta successiva alla proposta di acquisto non ha nessun valore, neanche se la successiva carta dove viene inserita un'eventuale penale è firmata da me e dai proprietari.
Quindi deduco che posso solo ritirarmi o aspettare che le carte siano a posto....volendo anche parecchi mesi senza che possa fare niente per recuperare questo tempo perso non per mia colpa ma per colpa dei venditori e probabilmente della Toscano che avendo messo in vendita questa casa dal 2010 non hanno fino ad oggi iniziato le pratiche amministrative per renderla vendibile e rogitabile.....
L'eventuale mora da Lei citata in che consiste e come si può attuare?

grazie per alcuni chiarimenti anche sempre se ho capito bene penalizzanti nei miei confronti.....

sul forum ci diamo tutti del tu.
1) una proposta di acquisto che rimanda alla data del rogito e' un contratto valido.
2) su una proposta che rimanda alla data del rogito e include la possibilita' di una scrittura integrativa prima del rogito (lo fanno in molti A.I.) fino ad oggi la Cassazione non si e' pronunciata.
3) una proposta di acquisto nella quale si da' appuntamento per la stesura di un altro compromesso e' un contratto annullabile.......in giudizio.
nel terzo caso se le due persone o solo una si rifiutano di firmare perche' non trovano l'accordo, quella proposta di acquisto puo' essere annullabile in giudizio perche' trattasi di preliminare del preliminare.
se invece le due parti si mettono d'accordo e nel nuovo contratto non menzionano quello vecchio (che stracciano) e firmano, naturalmente quel preliminare sara' valido a tutti gli effetti.
e' una questione di accordi e di scelte ma diciamo che siete partiti male se avete firmato una proposta che rimanda ad un preliminare.
a questo punto devi metterli in mora con A/R dando una data max di 15 gg per stipulare il preliminare altrimenti li riterrai inadempienti e sarai libero dagli impegni presi con loro.

MESSA IN MORA
Le scadenze non rispettate del preliminare /rogito - messa in mora
al momento della proposta- preliminare o del preliminare (senza proposta di acquisto che lo precede) è necessario stabilire quando deve essere firmata la vendita. Si tratta del termine di adempimento, una data prima della quale nessuna delle parti può chiedere di fare la vendita se l’altra non è d’accordo.

Se tale data se non viene rispettata, cioe' se una delle due parti non si presenta al preliminare o rogito, sia l’acquirente sia il venditore possono invitare l’altra parte a firmare il contratto, davanti al notaio, con un preavviso di almeno quindici giorni. (ti consiglio di trascrivere il preliminare dal notaio)
questa procedura si chiama " messa in mora".
Se questa ulteriore data non è rispettata, la parte “non inadempiente” potrà agire giudizialmente per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo, o per ottenere la risoluzione del preliminare e il risarcimento del danno; ovvero potrà recedere dal contratto avvalendosi della caparra.

Originariamente Scritto da ccc1956

sul forum ci diamo tutti del tu.
1) una proposta di acquisto che rimanda alla data del rogito e' un contratto valido.
2) su una proposta che rimanda alla data del rogito e include la possibilita' di una scrittura integrativa prima del rogito (lo fanno in molti A.I.) fino ad oggi la Cassazione non si e' pronunciata.
3) una proposta di acquisto nella quale si da' appuntamento per la stesura di un altro compromesso e' un contratto annullabile.......in giudizio.
nel terzo caso se le due persone o solo una si rifiutano di firmare perche' non trovano l'accordo, quella proposta di acquisto puo' essere annullabile in giudizio perche' trattasi di preliminare del preliminare.
se invece le due parti si mettono d'accordo e nel nuovo contratto non menzionano quello vecchio (che stracciano) e firmano, naturalmente quel preliminare sara' valido a tutti gli effetti.
e' una questione di accordi e di scelte ma diciamo che siete partiti male se avete firmato una proposta che rimanda ad un preliminare.
a questo punto devi metterli in mora con A/R dando una data max di 15 gg per stipulare il preliminare altrimenti li riterrai inadempienti e sarai libero dagli impegni presi con loro.

MESSA IN MORA
Le scadenze non rispettate del preliminare /rogito - messa in mora
al momento della proposta- preliminare o del preliminare (senza proposta di acquisto che lo precede) è necessario stabilire quando deve essere firmata la vendita. Si tratta del termine di adempimento, una data prima della quale nessuna delle parti può chiedere di fare la vendita se l’altra non è d’accordo.

Se tale data se non viene rispettata, cioe' se una delle due parti non si presenta al preliminare o rogito, sia l’acquirente sia il venditore possono invitare l’altra parte a firmare il contratto, davanti al notaio, con un preavviso di almeno quindici giorni. (ti consiglio di trascrivere il preliminare dal notaio)
questa procedura si chiama " messa in mora".
Se questa ulteriore data non è rispettata, la parte “non inadempiente” potrà agire giudizialmente per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo, o per ottenere la risoluzione del preliminare e il risarcimento del danno; ovvero potrà recedere dal contratto avvalendosi della caparra.

grazie pre la tua risposta, preciso che le date riportate dalla proposta irrevocabile di acquisto della Toscano stipulata il 2/8/2011, riporta che l'atto preliminare di vendita deve essere stipulato entro il 15/9/2011 e il rogito entro il 28/10/2011.

Naturalmente come detto nei post precedenti non sono ad oggi riuscito ad effettuare nè il preliminare figuriamoci il rogito; mi sono stati sottoposti soltanto due scritti dove si riportava il rinvio del preliminare all' 8/10/2011 quindi già scaduto, il secondo con scadenza 8/11/2011 dove facevo inserire la dicitura che se c'erano ulteriori rinvii a tale data sarebbe stata inserita una penale dato che il problema era da imputare ai proprietari che non hanno la documentazione in ordine; tale scritto è stato firmato da me e da tutti e quattro i proprietari.

Adesso tra tre giorni 8/11/2011 siamo a questa ulteriore scadenza, chiedo cosa fare e come comportarmi.

grazie per il tuo interesse e scusami se ti ho dato del Lei
Paolo

Originariamente Scritto da flalli

grazie pre la tua risposta, preciso che le date riportate dalla proposta irrevocabile di acquisto della Toscano stipulata il 2/8/2011, riporta che l'atto preliminare di vendita deve essere stipulato entro il 15/9/2011 e il rogito entro il 28/10/2011.

Naturalmente come detto nei post precedenti non sono ad oggi riuscito ad effettuare nè il preliminare figuriamoci il rogito; mi sono stati sottoposti soltanto due scritti dove si riportava il rinvio del preliminare all' 8/10/2011 quindi già scaduto, il secondo con scadenza 8/11/2011 dove facevo inserire la dicitura che se c'erano ulteriori rinvii a tale data sarebbe stata inserita una penale dato che il problema era da imputare ai proprietari che non hanno la documentazione in ordine; tale scritto è stato firmato da me e da tutti e quattro i proprietari.

Adesso tra tre giorni 8/11/2011 siamo a questa ulteriore scadenza, chiedo cosa fare e come comportarmi.

grazie per il tuo interesse e scusami se ti ho dato del Lei
Paolo

quello che tu hai firmato e' un preliminare del preliminare. Annullabile in giudizio, naturalmente con l'aiuto di un buon avvocato ne esci alla grande e con ragione. non devi pagare la provvigione e ti deve essere restituita la caparra.
se invece vuoi andare avanti..................a questo punto devi incontrarli per firmare questo preliminare che se firmato da tutti sara' assolutamente valido solo se non si fa assolutamente riferimento alla PdA.
Ma se non riuscirete a mettervi d'accordo hai una carta in mano per far annullare tutto il contratto in quanto preliminare del preliminare.
pero' son rogne, te lo anticipo. avvocato, causa, giudice etc etc ............
comunque venendo a te e al tuo problema adesso se salta anche il preliminare dell' 8.11.2011 cosa vuoi fare??
Mettere una penale e cercare di fissare un'ulteriore data per il preliminare???
io fossi in te gli manderei a questo punto una diffida con A/R e li metterei in mora, entro 15 gg o preliminare sicuro e senza altri problemi o li saluti e mandi all'aria il contratto.
guarda che sei dalla parte della stra-ragione...................................
e cmq se vorrai andare avanti ti straconsiglio con gente del genere di pretendere la trascrizione del preliminare dal tuo notaio di fiducia. La paghi tu (pagherai meno al rogito) ma sei al sicuro................in questo modo blindi il contratto a tuo favore.
pensa se ti fanno questo scherzetto di rimandare anche per il rogito.


leggi questo:
La nullita del preliminare di preliminare

nel preliminare del preliminare come dici tu ho pagato 5000 € con assegno intestato alla Toscano che una volta che i venditori hanno accettato l'offerta ha prontamente intascato....non ho dato ulteriori caparre.
Il problema è che io non vorrei mandare a monte la compravendita ...la casa in fondo mi interessa...ma non voglio aspettare ancora molti mesi per le carte che non sono a posto....voglio far in modo che con la penale e la messa in mora, accellerino sulle pratiche anche se capisco che ci vogliono tempi tecnici, catasto condono dissequestri ecc....
Quindi alla scadenza dell'8/11/2011 mi consigli di metterli in mora inserendo la penale? Devo mettere in mora anche la Toscano?
Ci sono art. di legge da citare quali?
A chi devo indirizzare la raccomandata alla Toscano? non avendo le residenze dei quattro venditori?

grazie ancora

Paolo

Se metti in mora non puoi mettere una penale.
la messa in mora e' una specie di ultimatum, tipo o si fa il preliminare entro 15 gg dalla presente raccomandata che vi invio o mando tutto a rotoli.
se metti una penale significa che gli dai ancora del tempo ma devono pagarti una penale solo se escono dalla nuova scadenza per cui il contratto fino a quel momento va avanti lo stesso.
la Toscano non c'entra niente, e' solo un mediatore, la colpa e' del venditore.
Vai dalla Toscano e fatti dare gli indirizzi degli eredi e manda la messa in mora.


Documentazione obbligatoria per vendere un immobile, per cui il mediatore conosce bene l'indirizzo.

- la fotocopia di un documento di identità.
- la fotocopia del codice fiscale
- i documenti relativi allo stato civile.


ps. appena informi la Toscano che hai deciso di metterli in mora, vedi come si attivano immediatamente e magari ti danno delle certezze maggiori ma se tu non fai niente.............campa cavallo, ti lasciano nella confusione ed incertezza piu' totale.

in questo momento tu ti trovi in questa situazione:
Se andate al preliminare e lo firmate dovrai pagare la provvigione all'agenzia e vai avanti con il contratto fino al rogito.
se non lo firmate perche' non vi mettete d'accordo puoi rivolgerti ad un avvocato per far invalidare la proposta di acquisto e non dovrai ne' pagare la provvigione e ti verra' restituita la caparra.
Ricordati che la provvigione si paga solo ad avvenuta conclusione del contratto e quindi alla firma del preliminare. Mai prima.
quindi e' tutto interesse dell'agente immobiliare assisterti da subito.

Originariamente Scritto da ccc1956

in questo momento tu ti trovi in questa situazione:
Se andate al preliminare e lo firmate dovrai pagare la provvigione all'agenzia e vai avanti con il contratto fino al rogito.
se non lo firmate perche' non vi mettete d'accordo puoi rivolgerti ad un avvocato per far invalidare la proposta di acquisto e non dovrai ne' pagare la provvigione e ti verra' restituita la caparra.
Ricordati che la provvigione si paga solo ad avvenuta conclusione del contratto e quindi alla firma del preliminare. Mai prima.
quindi e' tutto interesse dell'agente immobiliare assisterti da subito.

proprio perchè mi interessa vorrei dagli un altro mese cioè fino al 8/12/2011 inserendo comunque una penale che mi devono scalare dal prezzo di vendita se a tale data non è stato fatto almeno il preliminare, riservandomi dopo tale data la messa in mora...può andare bene così....? come attuare ciò? basta una raccomandata o che altro?

Inoltre la provvigione non va pagata al rogito perchè so di alcuni amici che hanno pagato al preliminare sono poi stati lasciati a se stessi dall'Agenzia...anche se so che su questo punto dovrò battagliare anche con la Toscano volendo loro naturalmente i soldi subito.
grazie

se vuoi dare altro tempo sei liberissimo di farlo se la casa ti piace tanto e comunque comincia a far capire all'agenzia che dopo un altro mese li metterai in mora perche' ti sei stufato.
per la provvigione sbagli.
la provvigione matura e va pagata alla conclusione dell'affare e quindi alla firma del preliminare.
non al rogito.
poi naturalmente se accettano li puoi pagare anche al rogito ma il diritto alla provvigione e' alla firma del preliminare.

Art. 1755. La Provvigione

“Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (art. 2950), se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
Per “conclusione dell’affare”, dalla quale a norma dell’art. 1755 c.c. sorge il diritto alla provvigione del mediatore, deve intendersi il compimento di un’operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto cioè in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno; sicché, anche la stipulazione di un contratto preliminare di compravendita di un immobile è sufficiente a far sorgere tale diritto sempre che si tratti di contratto validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e, quindi, della forma scritta richiesta ”ad substantiam” (art. 1350 e 1351 c.c.).

ok, seguirò il tuo consiglio darò un altro mese con penale e minaccerò di seguire il tutto con una messa in mora.
per il momento grazie vedrò le loro reazioni e ti farò sapere
grazie per la tua disponibilità a presto
paolo

E' necessario dopo aver esaminato i documenti indicati inviare una diffida formale ai venditori... per quanto poi concerne l'assegno in favore del mediatore che costui avrebbe già incassato va verificata la regolarità di tale comportamento.
Come detto nei precedenti attendere ancora gli eventi e procedere con il fai da te senza contestare formalmente non è la soluzione migliore tanto è vero che ha prodotto i pessimi risultati descritti tra cui il pagamento della mediazione senza ottenere il bene.
Avv. Luigi De Valeri