Possibile rogitare se manca conformità urbanistica e aderenza tra planimetrie catasatali e stato di fatto?

Buongiorno, la situazione su cui cheido un consiglio è la seguente.
Sareiintenzionato ad acquistare un monolocale dove la planimetria originaria prevedeva un unico locale con bagno esterno. La proprietaria più di 20 anni fa ha effettuato dei lavori, creando un bagno ed un cucinotto (in realtà aveva anche depositato una dia ma poi la pratica era stata abbandonata a causa di un diverbio con l'architetto e non era mai stata aggoirnata la planimetria catastale).
Ora, come dicevo, lo stato di fatto non rispetta le norme del comune di Milano (ad esempio, tra le altre cose, non c'è l'antibagno).
Per mancaza di liquidità, vorrei rimandare i lavori ad un secondo momento, successivo al rogito ma mi chiedo se sia possibile rogitare avendo una planimetria catastale che non corrisponde allo stato di fatto. Corro dei rischi? rappresenterebbe un falso in atto pubblico?
E' possibile creare una scrittura privata tra le parti in cui si afferma che sono consapevole che lo stato di fatto è differente dalla planimetria catastale ma rinuncio ad opporre alcuna eccezione?
grazie in anticipo per i vostri utilissimi pareri

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