Risoluzione preliminare per immobile con abusi

Buonasera, mia figlia ha sottoscritto a settembre 2010 un preliminare di vendita per acquisto di una porzione di casa tramite agenzia con rogito da effettuarsi entro Dicembre 2011. Contestualmente ha liberato immobile in locazione presso cui abitava, per non poter sostenere spese di affitto e mutuo, con scadenza a dicembre. Ha chiesto mutuo alla banca per 80% al limite delle sue possibilità, ma le è stato concesso. Il giorno prima del rogito il notaio sospende l'atto poichè l'immobile presenta abusi edilizi di vario titolo. Nè l'agenzia, nè il venditore chiariscono la gravità della questione e i tempi si allungano con i disagi del caso. Con alcune verifiche presso catasto e comune emerge che al catasto è stata presentata una planimetria catastale difforme da quella proposta dall'agenzia /venditore, nel periodo che intercorre dal preliminare al rogito, e che tale planimetria differisce dall'originale per parecchi elementi: diversa distribuzione locali, un bagno in meno, una finestra con balconcino in meno, 3 velux in meno, un muretto divisorio esterno. In pratica 2 case diverse!
Insospettita e preoccupata incarica un tecnico di fiducia ed emerge che l'immobile, costruito antecedentemente al '67, ha subito ristrutturazioni rilevanti, senza alcuna concessione o DIA.
Il tecnico sconsiglia mia figlia di procedere all'acquisto poichè alcuni abusi potrebbero risultare non sanabili relativamente alla normativa del comune. Il comune interpellato anticipa che la sanatoria deve passare da apposita commissione edilizia il cui esito è lungo e incerto. Trascorsi 4 mesi senza avere risposte da venditore che si nega, ma fa sapere di adoperarsi alla presentazione di sanatoria, trovandosi senza fissa dimora e con enormi problemi di lavoro, si sistema temporaneamente in appartamento di famiglia disabitato, sostenendo tutte le spese di ripristino e ristrutturazione.
La convinco a rivolgersi ad un legale per tutelare i suoi diritti e insieme decidono di risolvere il contratto poichè i danni subiti superano il doppio della caparra confirmatoria. Nonostante siano passati diversi mesi e il contratto si sia di fatto risolto, il venditore scrive che ha ottenuto la concessione in sanatoria e si dimostra disponibile a consegnare immobile sanato, poi a rivedere il prezzo, ma si rifiuta di incontrarla e di consegnare di fatto la documentazione richiesta. Diventa impossibile per noi valutare l'affidabilità dell'acquisto - soprattutto perchè manca l'agibilità che dicono non necessaria.
Con tutti questi ritardi mia figlia si è di conseguenza vista negare il mutuo dalla banca e con le mutate condizioni non è nemmeno più nelle condizioni di fare un investimento importante, per cui vuole rientrare dei suoi soldi e saldare i debiti che ha contratto nel frattempo (notaio, banca, agenzia, arredamento), tuttavia il venditore si rifiuta di restituire la caparra e ritiene di essere adempiente, ma solo un po' in ritardo. Sinceramente non so come aiutarla e anche se è seguita da un legale, vorrei capire se corre dei rischi, visto che sono stata io a consigliarle di risolvere il contratto. Vorrei capire come si valuta l'inadempienza e se un ritardo ragionevole può mutare il giudizio, perchè a me la situazione pare assurda. Purtroppo ho brutte esperienze del passato relative ad immobili. Grazie dei consigli.

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