Scrittura privata di permuta magistralmente trasformata in compravendita immobili

Buongiorno,
mio padre è proprietario di un terreno edificabile fatto rivalutare, a sue spese, da parte di un ditta individuale che ha fatto perizia giurata per 300000€ rivalutato ed ha ricevuto un'offerta di permuta, in cui il permutante papà si obbliga a dare in permuta il 70% delle volumetrie realizzabili.
Controfirmata una scrittura privata di permuta dove si addiviene che il trasferimento del 70% avverrà alla realizzazione dello scheletro in cemento con l’impegno del privato costruttore di rilasciare una polizza fideiussoria assicurativa per il completamento delle volumetrie spettanti; il costruttore progetta, presenta il permesso a costruire e tutte le dovute autorizzazioni,oltre un atto notarile di asservimento del rimanente terreno, firmate da papà ; inizia a costruire con l’impegno che alla realizzazione dello scheletro in cemento le parti si sarebbero accatastate le unità di rispettiva proprietà convenute (5 per il costruttore e 3 per noi tre figli) e invece con abile sottoscrizione da parte di papà censisce 9 unità compreso un lastrico solare che dice di sua proprietà papabile di sopraelevazione (si evince da vano ascensore) dopo la vendita e non calcolato per le rispettive quote. Oggi chiede, previo bozza di atto notarile, la vendita dei 5 appartamenti convenuti più il lastrico censito a una società x Srl con capitale di 10000,00€ presso un notaio di sua scelta( non imposto nelle scrittura) e per un valore dei 5 immobili grezzi pari al valore catastale già rivalutato del terreno cioè 300000€ ( che puzza! Mi sembra una falsa vendita pari ad una sola unità) ovviamente senza esborso di denaro poiché, si dice nella bozza, 150 vengono assolti per il debito che papà ha nei confronti dell’appaltatore (dimenticavo ha fatto firmare contratto appalto papà – ditta Y) e la rimanenza mediante i lavori che la Società X Srl si impegna a completare le 3 unità di papà
Chiedo:
l’IVA sugli immobili venduti ad una società è dovuta? Se si, al momento dell'atto notarile di compravendita o se invece al momento della consegna degli immobili finiti o oggi sugli scheletri? questo rappresenterebbe un grande ostacolo alla definizione della transazione (se è legale la vendita) perché non c'è la disponibilità per far fronte a tale impegno. E inoltre insorgerebbe una plusvalenza e quali oneri fiscali comporterebbe?, ci sarebbero imposte di registro a carico. Quale sarebbe la plusvalenza se eventualmente decidessimo per la vendita dei ns?
La bozza di polizza fideiussoria è di una finanziaria sconosciuta
Un articolo artificioso responsabilizza papà per la regolarità urbanistica del fabbricato
Ritenuto che papà 75enne ha finora sottoscritto tutto in buona fede per dare ai tre figli un appartamentino di 45 mq e di valore di mercato di ca 200000,00€ è LEGALE tale COMP0RTAMENTO cioè trasformare un accordo di scrittura privata di permuta in un atto di vendita. Che efficacia ha una scrittura privata di permuta non registrata?
Infine visto l’età di papà eventuali responsabilità civili e penali conseguenti a siffatta operazione sarebbero ereditate da noi 3 figli?
C'è qualcuno che può suggerirmi una soluzione alternativa, che mi aiuti a capire cosa nasconde siffatta operazione?E’ preferibile ricorrere ad azioni giudiziarie visto che al momento papà è proprietario del complesso?.Grazie
ADRICASA

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