Il venditore si ritira

Originariamente Scritto da Angy90

Ciao a tutti, spero possiate risolvere il mio problema!

Io e il mio ragazzo stiamo acquistando casa e, pensavamo, di essere arrivati alla fine della nostra ricerca. Ecco i fatti:

1) il giorno 28 gennaio 2012 si è conclusa positivamente la proposta d'acquisto della casa.
2) nella proposta d'acquisto noi abbiamo dato 5.000 Euro come caparra con assegno intestato al venditore.
3) l'assegno ce l'ha ancora l'agenzia, il venditore non l'ha ancora ritirato ed incassato
4) c'è la clausola che al contratto preliminare (entro 20gg. dalla data di accettazione) verseremo altri 25.000.000€
5) la parte rimanente verrà versata al rogito che è stato già stabilito a fine maggio

Il problema è il seguente:

Il venditore ha deciso di ritirarsi dalla vendita, ha informato l'agenzia tramite lettera raccomandata che non ha più intenzione di vendere la casa per motivi personali e che ritiene, quindi, nulla la proposta d'acquisto firmata da entrambi. Afferma di non avere ritirato l'assegno dall'agenzia e che un contratto preliminare di un preliminare, per sentenza della cassazione, non ha alcun valore.

Cosa possiamo fare? Chiedere la restituzione dell'assegno sicuramente. Possiamo chiedere il doppio di questi 5.000€? Chiedere altri risarcimenti? Dobbiamo pagare qualche cosa all'agenzia (ci ha chiesto 2.000€ per il lavoro).

un preliminare del preliminare lo decide solo il giudice di annullarlo non certo il venditore o l'acquirente.
cmq ha ragione il venditore, e' probabilmente un contratto annullabile perche' rimanda alla stesura di un preliminare quando la proposta e' gia' un preliminare quando il venditore accetta e quindi non c'e' bisogno di farne un altro come insegna la sentenza di Cassazione n. 8038 del 2 aprile 2009.
quindi ti deve restituire la caparra e nessuno paga la provvigione all'agenzia.
ma ci vuole un avvocato.

Stesse considerazioni su come muoversi dopo aver deciso cosa volete fare che ho postato nella medesima discussione inserita su immobilio.it
Avv. Luigi De Valeri

Grazie mille, quindi potrei cercare di far valere il contratto firmato per vie legali? Però il rischio, forte, è che io perda la causa giusto?

Originariamente Scritto da Angy90

Grazie mille, quindi potrei cercare di far valere il contratto firmato per vie legali? Però il rischio, forte, è che io perda la causa giusto?

Si, il contratto e' probabilmente nullo.
la colpa e' dell'agenzia che usa ancora i vecchi moduli proposta diacquisto.

cerca di riavere al più presto i tuoi soldi e rimettiti alla ricerca di una nuova casa. anche se dovessi vincere la causa passerebbero anni e nel frattempo?

Quindi ci sono dei moduli che invece tutelano sia il compratore che il venditore?
Sapreste indicarli?
Grazie

Originariamente Scritto da ccc1956

Si, il contratto e' probabilmente nullo.
la colpa e' dell'agenzia che usa ancora i vecchi moduli proposta diacquisto.

vabbe', lo ripeto ancora una volta, che probabilmente il preliminare del preliminare non sarebbe annullabile xchè c'è stata una "datio" di danaro; ma, comunque, per tagliare la testa al toro, racconto come si sta comportando un'agenzia della mia zona che mi ha fatto una proposta di acquisto del mio appartamento , senza consegnarmela materialmente e aspettando solo che io verbalmente mi dichiarassi favorevole o meno; una volta accertata la mia disponibilità ha fissato in tempi brevissimi la data x il preliminare vero e proprio; così facendo non si è esposta al rischio di eventuale annullamento; ovviamente tutto ciò può avvenire solo se si è in presenza di persone "per bene", cosa che forse oggi è abbastanza difficile.
Saluti fiduciosi
Salvo

Originariamente Scritto da celtide

così facendo non si è esposta al rischio di eventuale annullamento; ovviamente tutto ciò può avvenire solo se si è in presenza di persone "per bene"

Appunto, il rischio è solo quello.

Troppi venditori e troppi acquirenti cercano escamotages per cambiare idea senza colpo ferire...

Originariamente Scritto da l302011

Quindi ci sono dei moduli che invece tutelano sia il compratore che il venditore?
Sapreste indicarli?
Grazie

sono le proposte che rimandano solo ad una scrittura ripetitiva o integrativa.
quando leggi la proposta stai attento a questo particolare.
se sulla proposta c'e' scritto che si rimanda alla data di un preliminare, (deve eserci scritta la parolina preliminare), quel contratto e' probabilmente annullabile in giudizio.
in tribunale, da un giudice.
quindi e' come se non ci fosse mai stato se il giudice dovesse annullarlo.
inoltre una proposta valida dovrebbe riportare che.............................la presente proposta si perfezionara'
in un contratto preliminare
tipo una frase del genere:

ACCETTAZIONE DELLA PROPOSTA
L'accettazione della presente proposta di acquisto da parte del proprietario dell'immobile perfezionerà un preliminare di vendita (compromesso) con effetti contrattuali vincolanti fra le parti, il cui testo in seguito potrà essere da quest’ultime riprodotto, con eventuali integrazioni o modifiche dalle stesse concordate, in un contratto di compravendita in forma di scrittura privata.

come vedi non c'e' scritto che dovrete rivedervi per firmare un altro preliminare ma solo che quella proposta alla firma del venditore per accettazione si perfezionara' in preliminare.

Se e' scritto in questo modo e' una proposta/preliminare perfettamente valida.
e ci si da' appuntamento dopo solo al rogito.

se invece c'e' scritto che dovrete ancora versare un acconto alla data del preliminare in data xxxxxx
quel contratto non va bene perche' e' un preliminare del preliminare.
capito???
Ciao

Originariamente Scritto da celtide

vabbe', lo ripeto ancora una volta, che probabilmente il preliminare del preliminare non sarebbe annullabile xchè c'è stata una "datio" di danaro; ma, comunque, per tagliare la testa al toro, racconto come si sta comportando un'agenzia della mia zona che mi ha fatto una proposta di acquisto del mio appartamento , senza consegnarmela materialmente e aspettando solo che io verbalmente mi dichiarassi favorevole o meno; una volta accertata la mia disponibilità ha fissato in tempi brevissimi la data x il preliminare vero e proprio; così facendo non si è esposta al rischio di eventuale annullamento; ovviamente tutto ciò può avvenire solo se si è in presenza di persone "per bene", cosa che forse oggi è abbastanza difficile.
Saluti fiduciosi
Salvo

verbalmente???
auguri, anche perche' quando ci si presenta davanti al notaio per il preliminare, perche' mi auguro che almeno tu tu faccia assistere da un tuo notaio di fiducia, l'acquirente accetti in quel momento le tue condizioni e tu le sue.
non e' tanto facile, credimi.
fino al momento della firma, tutto puo' saltare in un minuto.

Originariamente Scritto da bolognaprogramme

Appunto, il rischio è solo quello.

Troppi venditori e troppi acquirenti cercano escamotages per cambiare idea senza colpo ferire...

diciamo pero' che le agenzie potrebbero usare i moduli di proposta di acquisto corretti.
sono le agenzie stesse che operano male quando usano le proposte che rimandano al preliminare.
diciamola tutta.

Chiarissimo. Grazie per l'informazione.

Originariamente Scritto da ccc1956

sono le proposte che rimandano solo ad una scrittura ripetitiva o integrativa.
quando leggi la proposta stai attento a questo particolare.
se sulla proposta c'e' scritto che si rimanda alla data di un preliminare, (deve eserci scritta la parolina preliminare), quel contratto e' probabilmente annullabile in giudizio.
in tribunale, da un giudice.
quindi e' come se non ci fosse mai stato se il giudice dovesse annullarlo.
inoltre una proposta valida dovrebbe riportare che.............................la presente proposta si perfezionara'
in un contratto preliminare
tipo una frase del genere:

ACCETTAZIONE DELLA PROPOSTA
L'accettazione della presente proposta di acquisto da parte del proprietario dell'immobile perfezionerà un preliminare di vendita (compromesso) con effetti contrattuali vincolanti fra le parti, il cui testo in seguito potrà essere da quest’ultime riprodotto, con eventuali integrazioni o modifiche dalle stesse concordate, in un contratto di compravendita in forma di scrittura privata.

come vedi non c'e' scritto che dovrete rivedervi per firmare un altro preliminare ma solo che quella proposta alla firma del venditore per accettazione si perfezionara' in preliminare.

Se e' scritto in questo modo e' una proposta/preliminare perfettamente valida.
e ci si da' appuntamento dopo solo al rogito.

se invece c'e' scritto che dovrete ancora versare un acconto alla data del preliminare in data xxxxxx
quel contratto non va bene perche' e' un preliminare del preliminare.
capito???
Ciao