Cedolare secca sugli affitti - breve guida

Originariamente Scritto da mapeit

Ecco l'interpello che spedirò domattina. Naturalmente la risposta sarà vincolante, ma solo per il mio caso. Spero che nel frattempo emanino un'altra circolare.

Oggetto: Istanza di interpello ai sensi dell’art. 11, Legge 27/07/2000 n° 212.

Il sottoscritto (omissis),

espone il seguente caso concreto e personale:

Mi troverò a breve a stipulare un contratto di locazione per un immobile ad uso abitativo per il quale intendo applicare la disciplina prevista dall'art. 3 del Dlgs 14-03-2011 n.23 (disciplina della cedolare secca).
Dal testo del Dlgs in questione ho rilevato che "il locatore, ai sensi del comma 11 dell'articolo 3 del decreto legislativo 7 marzo 2011, n. 23, è tenuto, a pena dell'inefficacia dell'opzione, a comunicare preventivamente, con lettera raccomandata, al conduttore la rinuncia, per il periodo corrispondente alla durata dell'opzione, alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente".

Il sottoscritto ritiene che il caso prospettato possa essere risolto nel modo seguente:

Non essendo specificato nel testo se tale comunicazione obbligatoria debba essere effettuata al conduttore con una "lettera raccomandata" inviatagli tramite servizio postale, né se tale "lettera raccomandata" debba essere corredata di avviso di ricevimento, ritengo che l'adempimento obbligatorio possa essere attuato ugualmente tramite una lettera raccomandata consegnata a mano, in data antecedente alla registrazione del contratto di locazione, sulla cui copia il conduttore apponga di suo pugno data e firma per ricevuta.
In tale modo non solo vi sarebbe la prova certa di aver inviato al conduttore la comunicazione prevista, come avverrebbe con la ricevuta del servizio postale, ma anche dell'avvenuto ricevimento della comunicazione da parte del conduttore; pertanto l'efficacia dell'adempimento risulterebbe addirittura maggiore.

e pertanto ritiene di dover adottare il seguente comportamento:

In fase di stipula del contratto di locazione o comunque prima di effettuarne la registrazione, il sottoscritto predisporrà una lettera con la dicitura "raccomandata a mano", stilata in duplice copia, sulla quale verrà riportata la comunicazione di rinuncia alla facoltà di richiedere l'aggiornamento del canone, conforme a quanto previsto dall'art. 3, comma 11, del Dlgs n. 23 del 07-03-2011.
Consegnerà una copia della "raccomandata a mano" al conduttore, facendogli apporre data e firma per ricevuta sulla copia che resterà in possesso del locatore.

Poiché, peraltro, esistono oggettive condizioni di incertezza in merito alla disciplina del caso sopra esposto, che non è stato chiarita dalla Circolare del Direttore dell'Agenzia delle Entrate del 07-04-2011, il sottoscritto lo sottopone a codesto Ufficio, con l’avvertenza che qualora non riceva risposta entro il termine di cui all’art. 11 della L. 212/2000, si atterrà all’interpretazione sopra esposta, con tutte le garanzie di legge.

E ora paziente attesa...

Mi posso sbagliare, ma secondo me questa sarà la risposta delle Entrate che puoi aspettarti:

Gentile contribuente,
siamo spiacenti di comunicarLe che l'interpretazione da Lei proposta non è contemplata dall'art.3, comma 11. del D.Lgs. 14 marzo 2011, n°23. Di inefficacia dell'opzione, in caso di mancata comunicazione preventiva al conduttore di locali concessi in locazione abitativa, tratta anche, esplicitamente, l'art.1, comma 1.5 del provvedimento Agenzia delle Entrate 7 aprile 2011. La lettera raccomandata può essere inviata senza ricevuta di ritorno, ma la consegna a mano di una lettera poi firmata dal conduttore per ricevuta, non è contemplata dalla norma. Per cui, anche solo a titolo prudenziale, Le suggeriamo, in attesa di chiarimenti che dovrebbero essere emanati a breve, di procedere comunque all'invio della lettera raccomandata.


Ora, sia funzionari dele Entrate che i mezzi di informazione concordano su una cosa: "l'invio della raccomandata è inderogabile". In realtà, a leggere attentamente le documentazione di riferimento finora prodotta, nè il Provv. Ag. delle entrate del 7 aprile scorso, né il D.Lgs 23/11 usano il termine "invio", bensì usano il verbo "comunicare".

Nel Provvedimento si legge: "Il locatore, ai sensi del comma 11 dell'art.3 del decreto legislativo 7 marzo 2011, n°23, è tenuto, a pena dell'inefficacia dell'opzione, a comunicare preventivamente, con lettera raccomandata, al conduttore la rinuncia ecc. ecc.".

Il comma 11 del Decreto così recita: "L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata ecc. ecc."

Perciò, perchè mai la comunicazione non può essere consegnata a mani del conduttore e da questi sottoscritta in segno di ricevuta?

Perché risiede nella considerazione atavica che nella vita ci sono tre date certe:
la nascita, la morte e quella del timbro postale.

Originariamente Scritto da Tapinaz

Perché risiede nella considerazione atavica che nella vita ci sono tre date certe:
la nascita, la morte e quella del timbro postale.

Ma la terza non erano le tasse?

Clematide, ma non è che tu lavori all'Agenzia delle Entrate ?
La tua risposta "presunta" è nel contempo perfetta ma sconcertante !
Scherzi a parte è proprio, secondo me, l'assenza del verbo "inviare" che rende possibile la comunicazione con un mezzo "non postale". Se nel testo del provvedimento o della successiva circolare ci fosse stata la frase "invio della lettera raccomandata" o "inviare la comunicazione", nessuno avrebbe avuto dubbi. Al limite si sarebbe potuto disquisire sull'invio della comunicazione con altro mezzo "certificato", ma così non è.
Quindi la vedo dura per loro sostenere che la comunicazione tramite raccomandata a mano non sia accettabile.
Disposizioni preliminari al Codice Civile. Art.12 Preleggi.
“Nell’applicare la legge non si può ad essa attribuire altro senso che quello fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la connessione di esse, e dalla intenzione del legislatore.” (omissis).
Quindi... "comunicare" non vuol dire "inviare" !!!

Originariamente Scritto da Clematide

Ma la terza non erano le tasse?

Io parlavo di date ma hai ragione anche tu, senza quelle non si vive

Non c'è alcun dubbio che, stante il tenore letterale della legge, la raccomandata a mano dovrebbe essere ammessa.

Poi è evidente che più che cittadini siamo sudditi, e quindi tutto è possibile...

Ultimo articolo sul Sole24ore.
Io non sono d'accordo ed ho dato una mia risposta in fondo all'articolo. E' proprio vero che qui non ci si capisce più niente.
Se fosse annualità contrattuale e non periodo d'imposta il caos dichiarativo e contabile aumenterebbe a dismisura.

Cedolare secca sull'annualità d'affitto - Il Sole 24 ORE

Mi sembra che siamo tornati ai dubbi che erano stati espressi sin dall'inizio su diversi forum.
Spero almeno che l'AdE arriverà alle nostre stesse conclusioni.

Originariamente Scritto da Tapinaz

Ultimo articolo sul Sole24ore.
Io non sono d'accordo ed ho dato una mia risposta in fondo all'articolo. E' proprio vero che qui non ci si capisce più niente.
Se fosse annualità contrattuale e non periodo d'imposta il caos dichiarativo e contabile aumenterebbe a dismisura.

Cedolare secca sull'annualità d'affitto - Il Sole 24 ORE

In effetti l'autore dell'articolo fa solo una serie di ipotesi, ma non vedo che sia così complicato.
Svincolando i contratti di locazione dalla tassa di registro nel momento in cui si opta per la cedolare secca, l'assoggettamento alla disciplina delle imposte sul reddito appare logico per tutto il periodo dello svincolo.
Non sei d'accordo con questa ipotesi ?
Certo è che nella stesura del provvedimento è come se non avessero tenuto conto che ci sono anche i contratti di breve durata (es. tre mesi), per cui in teoria in un anno fiscale un locatore potrebbe avere un'alternanza di quattro eventi (cedolare si, cedolare no, cedolare si, cedolare no) con una certa complicazione sia per i versamenti, sia per i controlli da parte del fisco.
Tutto starà nelle modalità con le quali dovrà essere dichiarato il reddito dell'immobile nel quadro dell'Unico o del 730, speriamo che prevedano un sistema agevole e a prova di errori.

Mapeit, io parlo solo di una gran confusione contabile.
La maggior parte dei locatori ha contratti stipulati nel corso dell'anno e non al 1° gennaio. Una tale interpretazione comporterebbe due tipi di tassazione diverse nel corso del periodo d'imposta che è appunto 1.1-31.12, con rischi di errori.

Un forumista, a riguardo della tassa di registro dovuta nel mese di gennaio 2011 e non pagata ha ricevuto dall'Agenzia delle Entrate la risposta seguente, in cui si dice che la tassa, ricadendo nel periodo d'imposta(1.1/31.12), sarebbe stata comunque dovuta.
Assurdo, però esplicativo del concetto di periodo d'imposta da parte dell'Agenzia.

Originariamente Scritto da alfredo carnevali

Vi mando una risposta ricevuta dall'ade proprio oggi
Testo risposta:
Gentile contribuente, nel Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate del 7/4/2011 al punto 6.2 si precisa che "Per i contratti in corso nel 2011.... per i quali è già stata eseguita la registrazione... il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell'anno 2012 per i redditi 2011." La normativa e la prassi relativa alla cedolare non fa riferimento, ad oggi, a contratti per i quali, benchè scaduti, non sia stata versata l'imposta di registro al tempo dovuta, benchè la stessa scadenza ricadesse nel periodo d'imposta in cui operava già la cedolare secca. Al momento, si ritiene pertando che l'imposta dovuta andrebbe versata (comprensiva di sanzioni e interessi relativi alla tardività, ravvedibile) salvo futuri chiarimenti da parte dell'Agenzia. Naturalmente, optando per la cedolare per i redditi 2011 da dichiarare nel 2012, è dovuto l'acconto, pari all'85% dell'imposta calcolata che deve essere versato entro i termini e con le modalità previste per gli analoghi versamenti IRPEF Cordiali Saluti

Però, a questo punto aspettiamo la circolare che risolverà definitivamente i nostri dubbi.
Dato che sarà sfornata con la stessa pasta e dagli stessi cuochi............

Originariamente Scritto da Tapinaz

Però, a questo punto aspettiamo la circolare che risolverà definitivamente i nostri dubbi.
Dato che sarà sfornata con la stessa pasta e dagli stessi cuochi............

.......pasticcioni

Scherzi a parte, se fosse confermata la possibilità di scelte diverse, non solo per ogni unità immobiliare, ma anche per ogni singolo contratto di locazione ad uso abitativo, riferito alla medesima unità immobiliare, questo rappresenterebbe un aspetto molto importante dell'impianto del nuovo regime fiscale, in quanto consentirebbe al locatore di aderire al regime sostitutivo in via "parziale", massimizzando al massimo il risparmio fiscale derivante dall'applicazione di entrambe le due discipline, quella ordinaria, appunto, e quella sostitutiva. In tale ipotesi il contribuente potrebbe trovare molto vantaggioso assoggettare al regime ordinario il canone annuo di alcuni contratti con un risparmio fiscale derivante sia dal'applicazione dell'aliquota IRPEF sul canone ridotto forfettariamente (-15% o -40,5%) che dall'applicazione di eventuali oneri deducibili e detrazioni d'imposta (tipico caso di incapiente IRPEF con forti spese di ristrutturazione); gli altri canoni verrebbero fatti confluire nel regime sostitutivo con il beneficio derivante dall'applicazione di una aliquota fissa in luogo delle più alte aliquote progressive IRPEF.

Ma la domanda è: "Questa sarebbe la semplificazione normativa?"