Immobile affittato per parte dell'anno e cedolare secca

Mi sembra di ricordare che le imposte vanno pagate sul valore più alto tra rendita catastale e redditi da locazione percepiti nell'anno, senza distinguere tra periodi di sfitto e di locazione.

Questo discorso impostato in ambito Irpef viene quindi riprodotto pari pari in ambito cedolare?

Non mi risulta che siano state previste regole diverse. Se non sbaglio, il reddito da locazione va sempre indicato, anche nel regime della cedolare secca, anche se quest'ultimo poi non entra nel calcolo dell'imponibile ai fini Irpef, in quanto assoggettato ad un regime diverso.
Altrimenti, rflettendoci mentre scrivo, finiresti perfino per pagare due volte l'imposta: la prima in base al reddito prodotto nell'anno, la seconda in base al reddito catastale per la frazione di sfitto.
Le tasse sono già complicate così...

Sia nell'ipotesi di regime ordinario che nel caso di adesione alla cedolare secca, il locatore è tenuto a dichiarare il maggiore tra il canone annuo (ridotto forfettariamente nel regime ordinario) e il reddito determinato sulla base delle tariffe d'estimo (di regola pari alla rendita catastale rivalutata del 5 per cento).

Con ogni probabilità il modello di dichiarazione, a partire da quello relativo al periodo d'imposta 2011 (modello 730/2012 o modello UNICO/2012 - PF) prevederà nel quadro RB una specifica sezione con varie colonne (utilizzo, periodo e percentuale di possesso, canone di locazione ecc.) dedicata all'indicazione delle unità immobiliari per le quali si adotta la cedolare, con l'indicazione delle relative modalità di calcolo.

Devo rettificare quanto precedentemente scritto. Dalla circolare dell'AdE n. 26/E di oggi 01/06/2011 (http://www.agenziaentrate.gov.it/wps...fbbf3e920074ed) risulta infatti quanto segue (pagg. 27-28):
Esempio n. 7 - Canone superiore alla renditaImmobile tenuto a disposizione dal 1° gennaio al 10 aprile 2012 e concesso in
locazione a decorrere dal 11 aprile 2012; canone annuo 12.000 euro; rendita 3000
euro (comprensiva della rivalutazione del 5%); opzione per l’applicazione della
cedolare secca in sede di registrazione del contratto.
Reddito fondiario anno 2012Determinazione del reddito da assoggettare a IRPEF:
rendita 1 gennaio - 10 aprile = 3000 x 100 / 365 + maggiorazione di 1/3 = 821,92
+ 273, 97 = 1.095,89.
Determinazione del reddito da assoggettare a cedolare secca:
canoni 11 aprile - 31 dicembre = 12.000 x 265 / 365 = 8.712,33;
rendita 11 aprile - 31 dicembre = 3000 x 265 / 365 = 2178,08;
è da assoggettare a cedolare secca l’importo del canone di euro 8.712,33.
Reddito fondiario anno 2013Ipotesi A) - Per la seconda annualità (decorrente dall'11 aprile 2013) non è
revocata l’opzione per la cedolare secca. Quindi:
- nessun adempimento ai fini dell’imposta di registro;
- tassazione del reddito data dai canoni relativi alla prima annualità (periodo
1 gennaio - 10 aprile 2013) + canoni relativi alla seconda annualità (periodo 11
aprile - 31 dicembre 2013) = euro 12.000 da assoggettare a cedolare secca.
Ipotesi B) - Per la seconda annualità (decorrente dall'11 aprile 2013) è revocata
l’opzione per la cedolare secca. Quindi:
- comunicazione della revoca e pagamento dell’imposta di registro;
- tassazione del reddito come segue,
> canoni relativi alla prima annualità (periodo 1 gennaio - 10 aprile 2013) =
12.000 x 100 / 365 = euro 3.287,67 da assoggettare a cedolare secca,
> canoni relativi alla seconda annualità (periodo 11 aprile - 31 dicembre 2013) =
[(12.000 x 265 / 365) – 15%] = euro 7.405,48 da assoggettare ad IRPEF e
addizionali.

Aggiunto dopo 2 minuti :

«Se, invece, l’importo della rendita, determinata nel modo indicato, risulti superiore all’ammontare dei canoni, la cedolare secca andrà applicata sulla parte di rendita riferibile ai giorni del contratto oggetto di opzione»