Affittare a studenti - un contratto unico o a ciascuno il suo?

Puoi fare come credi più opportuno. Contratto singolo o di gruppo. Nel primo caso affitterai a ciascuno la stanza/posto letto con uso dei servizi (tipicamente bagno e cucina). Nel secondo caso affitterai l'appartamento.
Se i conduttori hanno esigenze diverse, DEVI fare due contratti diverse. Tuttavia, gli effetti sono diversi.
Sebbene, infatti, quelli che intendi fare sono entrambi contratti di natura transitoria ed entrambi sono vincolati, nell'importo del canone che potrai applicare, dagli accordi territoriali (chiedine copia al Comune se non l'hai già), il canoni del contratto per studenti sono sottoposti a tassazione agevolata, mentre quelli del transitorio sono sottoposti a tassazione ordinaria.
Ricorda che il canone complessivo che richiederai non deve essere superiore al massimo consentito in base alle caratteristiche del tuo appartamento (dimensioni, pertinenze, ubicazione, ecc.. Trovi tutti i parametri per il calcolo all'interno degli accordi territoriali).

Alla risposta di tovrm aggiungo un consiglio: Se si tratta di 4 studenti universitari consiglio stipulare un contratto unico per 4 studenti. In questo caso dai in locazione l'interno appartamento ai 4 studenti e tutti 4 sono responsabili in solido per il canone mensile, nel senso che nel contratto oltre ad indicare il canone annuo, richiederai ad es. Il pagamento, anticipato entro i primi 5 gg. Del mese , da effettuarsi in 12 rate mensili di ..... (canone annuo /12) . Gli studenti si divideranno il canone mensile per 4, sicuramente ciascuno di farà un bonifico ma tutti sonon responsabili in solido per il pagamento del canone mensile.

Suggerimento assolutamente condivisibile

Grazie intanto per le risposte.
Vorrei però sapere se ho capito bene.
Se faccio un contratto unico intestato a 4 persone, posso fare un contratto "per studenti universitari" con le agevolazioni del caso (irpef sul 59,5% del canone etc). Se invece faccio a ciascuno il suo contratto, devo fare dei contratti transitori semplici (irpef sull'85%).
Mi sembra di capire che non posso fare 4 contratti distinti ognuno dei quali "per studenti universitari". Ho capito bene?

Sono d'accordo che la soluzione migliore sia fare un unico contratto intestato a tutti, per i motivi detti sopra.
Il mio caso è che possiedo un appartamento di 5 vani che appunto volevo affittare a studenti. Ho trovato un gruppetto di tre studenti e insieme abbiamo deciso (così ognuno di loro paga meno) di cercare una quarta persona (il salotto può diventare tranquillamente una camera singola). Abbiamo messo annunci per la quarta camera specificando che cerchiamo uno studente universitario. Adesso stiamo ricevendo una gran quantità di telefonate, ma da persone che hanno già finito gli studi o studenti stranieri iscritti all'università nel loro paese. Un paio di loro (che sono comunque venuti a vedere la stanza) ci sono piaciuti molto e mi chiedevo a questo punto se potevo fare un contratto per studenti collettivo ai tre studenti e un contratto transitorio semplice per una stanza all'altra persona.
Ma a quanto pare sembra che per potere accettare il non studente, sono obbligata a fare 4 contratti transitori semplici per ciascuno. E' giusto?

Grazie ancora,
Yumcha

No, stai facendo un po' di confusione.

Allora, per i 3 studenti, puoi fare un unico contratto per studenti (durata da 6 a 36mesi) dove affitti loro le 3 camere con uso servizi. Per questo contratto accedi alle agevolazioni previste dalla legge per gli studenti fuori sede.

Per la quarta persona, se non è studente, puoi fare un contratto transitorio (durata da 1 a 18 mesi) per una camera con uso servizi e per questo contratto non sono previste agevolazioni.

Sarebbe bene specificare nel contratto quali sono le camere che affitti, magari allegando una planimetria dell'appartamento cui fare riferimento.

A proposito di tassazione, hai verificato se non ti conviene aderire al regime della cedolare secca?

Si, questa mi sembra una buona soluzione. Ho però qualche perplessità sul come procedere perché la normativa dice che per tali contratti (studenti universitari) si può usare esclusivamente il contratto tipo. Ora, poiché nel contratto tipo ci si riferisce all'unità abitativa, mi chiedevo come poterne affittare solo una parte senza modificare il contratto.
Posso allegare una pagina in cui si specifica che non si tratta dell'intera abitazione, ma solo di tre stanze con uso di cucina e bagni?
Oppure questo tipo di modifica (scrivere "il locatore concede in locazione una parte dell'unità abitativa" al posto di "il locatore concede in locazione l'unità abitativa") è concesso?

Attualmente la cedolare secca (anche quella al 19%) non mi è conveniente.

Puoi tranquillamente modificare l'oggetto della locazione ed affitare anche singole stanze o posti letto.
Va bene il contratto tipo, ma un po' di elasticità esiste ancora

Ho capito, grazie.
Evidentemente avevo interpretato in modo un pò troppo rigido.

Poi magari riusciamo a trovare il quarto studente con le stesse esigenze, che sarebbe la cosa migliore, però mi fa piacere sapere che ho anche l'altra possibilità.

Yumcha