Affitto area commerciale da ristrutturare

Sono in procinto di valutare un affitto di un area commerciale ormai inutilizzata da anni.
La proposta è un affitto per creare un ristorante.
I lavori saranno imponenti e necessari per adibirla all'uso.
Le mie domande:
- le spese di ristrutturazione (x creare cucina, cappa del camino, messa a norma inpianto elettrico, installazione impianto di riscaldamento ora inesistente, ecc ecc) come vanno ripartite/considerate? Tutte a carico mio (scalate dall'affitto?). Non vorrei trovarmi nella situazione che per ricevere un modesto introito mi vedo costretta a pagare più di quanto ricevo.
- quali possibilità ci sono x "recuperare" quanto si spenderà per ristrutturare? cè qualche richiesta/agevolazione che posso chiedere?
- quali sono le tasse che graveranno (annualmente) su di me?
- la certificazione energetica comporta una qualche pregiudiziale sull'importo del canone (è uno stabile degli anni 80) o meglio può essere che sono costretta a ridurre le "pretese" perchè non è ben isolato termicamente?
- l'affitto, a quanto ho capito, x gli ambienti commerciali non può essere con cedolare secca.
Qualsiasi indicazione utile a chiarirmi le idee sarà ben accetta.
Grazie attelocin

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