Amministratore e assicurazione fabbricato: a carico del conduttore ?

Assicurazione delle stabile, ivi compresi gli impianti 50%

Con le avvertenze all’ inizio del link :
Proprietario/Inquilino

Originariamente Scritto da danyelita

spettano al conduttore queste spese????

L'attribuzione delle spese condominiali è stabilita nel contratto di locazione. In un contratto 4+4, ossia libero, è possibile, ossia legittimo, che quelle spese siano poste a carico del conduttore.

Non sono d'accordo...le spese Patrimoniali sono sempre a carico del Proprietario...al massimo il compenso dell'amministrtatore può essere addebitato al 50% al conduttore...il canone libero 4+4 può prevedere che talune spese rimangono a carico del conduttore ma bisogna vedere quali...secondo me le spese condominiali sono ancora da dividere secondo quanto stabilito dall'art 9) della legge 392/78 e successive modificazioni...cmq effettivamente se si è firmato che TUTTE le spese accessorie sono a carico...bisogna sentire il SUNIA...sindacato inquilini...loro sono sempre al corrente delle ultime su questi casi...saluti

Gli onorari dell'amministratore e le spese di gestione (cancelleria ed altro) sono da suddividersi al 50°/° tra proprietà ed inquilino. L 'assicurazione delo stabile -invece- ritengo sia attribuibile solo al proprietario vista la finalità della stessa che è quella di tutela dell'immobile da eventi straordinari.
Giovanni de Matteis

Originariamente Scritto da paolo ferraris

bisogna sentire il SUNIA

Notizie possono essere date anche da: APPC, ARPE, ASPPI, CONFAPPI, UPPI (associazioni dei proprietari).

Le spese per il funzionamento ascensore e di manutenzione ordinaria sono a carico dell'inquilino al 100% art. 9 L. 392/78.
Le spese di manutenzione straordinaria al proprietario al 100% art. 1575 c.c.
Le spese per adeguamento alle nuove disposizioni di legge al proprietario al 100%
I consumi Energia elettrica per Forza e illumunazione, inquilino 100%
Ispezion e collaudi inquilino
Assicurazione - danni e responsabilità civile - proprietario
Compenso amministratore proprietario

Isabel mi conferma quello che già ho asserito...il 50% delle spese di amministrazione a carico dell'inquilino è un interpretazione che ultimamente sta' prendendo piede ma che non mi trova (e non solo il sottoscritto ovviamente) d'accordo...ho citato il SUNIA perchè propende solitamente e in qualche caso "stoltamente" per le ragioni dell'inquilino...ovvio Caro JacO (vorrei vedere però cari amministratori sempre più nomi veri...perchè qui ci si gioca la reputazioni come professionisti...ehehe), che che lo mando dalle associazioni di categoria dei proprietari gli dicono che è giusto che paghi e basta...quello il nostro amico conduttore lo ha già sperimentato sulla sua pelle mi pare...ehehe
Saluti!

Credo che anche i proprietari hanno sperimentato sulla propria pelle molte cose e difendere a spada tratta una categoria piuttosto che un'altra non rima a niente se non a far continuare gli eccessi che tutti , inquilini e proprietari, deprechiamo...
Le polemiche sono inutili, solo i fatti sussistono.
Ora, se da una parte è vero che la legge sull'equo canone stabilisce -salvo patto contrario- quali sono gli oneri a carico del locatore e del conduttore ignorando puramente e semplicemente il compenso dell'amministratore e l'assicurazione (donde l'interpretazione della clausola, come di prassi, a favore del conduttore in mancanza di patto contrario) :

Art. 9 : oneri accessori
Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore .....


ma è anche vero che la tendenza giurisprudenziale attuale va piuttosto nel senso di una più grande equità dell'interpretazione della legge ammettendo il 50/50 o anche un'altra % di ripartizione a carico dell'uno o dell'altro sulla base di una legge successiva a quella dell'equo canone (legge 431/98) che regola oggi i contratti di locazione post 09/12/1998 la quale legge ha introdotto anche il contratto a canone libero .
E sulla base di questa legge è vero che bisogna vedere -come già detto da altri- quello che il contratto stabilisce in merito poiché essa da la possibilità, secondo il tipo di contratto sottoscritto -e qui non sappiamo di quale si tratta-, di modulare la ripartizione di tutti gli oneri.
Ed è anche vero che la tendenza attuale di dividere a metà tali spese trova la sua giustificazione nell fatto che anche l'inquilino puo' usufruire dei servizi dell'amministratore e puo' beneficiare dell'assicurazione qualora i danni coperti dall'assicurazione fossero a lui imputabili.
Quindi, l'unico consiglio da dare a danyelita è di ben verificare quanto scritto sul contratto e poi anche, se lo ritiene opportuno, di riportarsi a quanto sottoscritto negli accordi nazionali dalle associazioni degli inquilini e dei proprietari (Sunia certamente come inquilino, ma anche Confindustria, ad esempio, oltre quelli già citati dei proprietari)

Ricordo che l'art.9 della Legge 392/78 non è stato abrogato dalla Legge 431/1998. Quindi, in mancanza di specifici accordi è ancora vigente con tutte le conseguenze.
La sua originaria inderogabilità pone dei problemi interpretativi sulla liceità di intese tra le parti che portino ad imputare oneri come l'assicurazione o l'amminsitrazione a carico dell'inquilino. Vi possono essere sentenze di Tribunali che danno ragione anche al proprietario ma non forzerei troppo la mano, salvo che in merito si esprima la Cassazione a sezioni riunite.
Il Sunia ed il Sicet o similari aspettano al varco, d'altronde sono lì anche per questo.

In questo problema di attribuzione di spese di amministrazione e di assicurazione dobbiamo considerare anche il ruolo ed i desiderata dell'AdE. Mi spiego. Se io proprietario in sede di predisposizione del contratto mi metto d'accordo con l'inquilino, gli carico tutta la spesa di assicurazione e amministrazione e nel contempo riduco il canone di mercato di un importo X pari ed anche un po' superiore a quella spesa, ho favorito l'inquilino (togliendoli più di quello che aggiungo), ma ho anche ridotto il mio imponibile di X euro e forse l'AdE avrebbe delle riserve, supponendo un sostanziale occultamento del reddito. Non so se sono stato chiaro.

Mi sembra di aver letto che secondo il Sunia le spese dell'amministratore e cancelleria siano totalmente a carico del proprietario mentre secondo la Confedilizia il 50% a carico del conduttore e che sia a discrezione.........

Originariamente Scritto da jac0

...... supponendo un sostanziale occultamento del reddito. Non so se sono stato chiaro.

Ho capito cosa vuoi dire. Il proprietario su di un incasso mensile di 100 ha 80 di affitto e 20 di spese. Per pagare meno tasse porta la quota delle spese a 40 e l'affitto a 60.
Per l'Ade il giochetto potrebbe anche andare bene, però fino al limite effettivo delle spese annue complessive di quell'unità immobiliare, insomma il totale esposto a condominio.
Oltre diventa un'arma a doppio taglio sia nei confronti del Fisco ma anche nei confronti del conduttore che potrebbe costringere il proprietario, anche con azione proponibile dopo il termine della locazione, alla restituzione delle somme indebitamente versate.

Originariamente Scritto da Tapinaz

Ricordo che l'art.9 della Legge 392/78 non è stato abrogato dalla Legge 431/1998. Quindi, in mancanza di specifici accordi è ancora vigente con tutte le conseguenze.

Siamo d'accordo. Resta tuttavia il fatto che la giurisprudenza attuale tende a a non dare sistematicamente ragione al conduttore e le decisioni possono differire da caso a caso in funzione della sua specificità. E finora non so se la Cassazione abbia avuto modo di esprimersi su un caso particolare.

Resta quindi da sperare che i conduttori e i locatori siano oggi capaci di stabilire contratti che non ledano i diritti di nessuno poiché l'uno e l'altro hanno tutto da guadagnare con un accordo ben articolato e sottoscritto senza forzature

Originariamente Scritto da jac0

ma ho anche ridotto il mio imponibile di X euro e forse l'AdE avrebbe delle riserve, supponendo un sostanziale occultamento del reddito

Non vedo perché : se tutto è in regola -cioé se un accordo scritto è firmato a supporto di quanto concordato e se il canone cosi' percepito resta superiore al 10 % (credo) della rendita prevista per l'alloggio- il proprietario potrà sempre dimostrare la fondatezza della sua dichiarazione e l'ADE -anche se puo' eventualmente domandare al contribuente come mai l'imponibile è ridotto rispetto all'anno precedente- non potrà che prendere atto.