Cessione contratto locazione per vendita

Originariamente Scritto da michele69

la cessione del contratto di affitto riguarda i conduttori.

Intendevi forse "i locatori" ?

Originariamente Scritto da maidealista

Intendevi forse "i locatori" ?

Si hai ragione, si tratta di vendita immobile con conduttore.
Mi sembra che la cessione del contratto di affitto con mod. 69 si presenta quanto c'è un cambio di conduttore che nel caso di vendita di immobile, ovvero cambio proprietà sia sufficiente una comunicazione all'AdE.
Ho provato a contattare l'AdE al n. verde ma risulta sempre occupato con file di 40/50 persone.
Tra l'altro mi sono dimenticato di chiedervi se secondo voi dovrò tenere conto per la tassazione sui redditi di affitto, che dovrò pagare io, di n.6 giorni prima della vendita visto che ho il rogito il 6 febbraio.
Grazie.

Di fatto è una cessione di contratto: nel caso specifico avviene un subentro di un diverso locatore.
Intanto bisogna che anche il nuovo acquirente sia interessato/qualificato per accedere alla cedolare secca.

1) La cessione non esime dal pagamento dei 67€: forse la procedura più semplice, se al nuovo proprietario sta bene far ripartire il contratto, è fare una risoluzione del contratto e una nuova registrazione. In regime di CS sono operazioni gratuite
2) A chi tocchino i 67 € direi al venditore, ma la cifra è infinitesima rispetto alla compravendita ...
£) Irpef si contano i giorni, per ICI si contavano i mesi o frazioni > 15gg.

A questo punto per non pagare i 67€ converrebbe fare una risoluzione di contratto.

Originariamente Scritto da michele69

A questo punto per non pagare i 67€ converrebbe fare una risoluzione di contratto.

Dal punto di vista imposte e procedure direi di si: ma non bisogna dimenticare che per legge in caso di vendita l'inquilino ha diritto alla conservazione-continuazione del contratto. Quindi la risoluzione deve essere accompagnata dalla stipula di un nuovo contratto alle stesse condizioni precedenti. Occorre cioè essere tutti d'accordo.

Chiaro che si quello che dici.
Grazie

Originariamente Scritto da basty

Di fatto è una cessione di contratto: nel caso specifico avviene un subentro di un diverso locatore.
Intanto bisogna che anche il nuovo acquirente sia interessato/qualificato per accedere alla cedolare secca.

1) La cessione non esime dal pagamento dei 67€: forse la procedura più semplice, se al nuovo proprietario sta bene far ripartire il contratto, è fare una risoluzione del contratto e una nuova registrazione. In regime di CS sono operazioni gratuite
2) A chi tocchino i 67 € direi al venditore, ma la cifra è infinitesima rispetto alla compravendita ...
£) Irpef si contano i giorni, per ICI si contavano i mesi o frazioni > 15gg.

Concordo in pieno su quanto sopra.
Per l'eventualità di risoluzione anticipata e stipula di nuovo contratto bisogna vedere se il nuovo proprietario ha interesse a mantenere l'inquilino, oppure a farlo uscire prima possibile, magari per andarci ad abitare lui nell'appartamento. In tale ultimo caso non conviene assolutamente rifare il contratto, meglio spendere i 67 Euro.

Originariamente Scritto da mapeit

Concordo in pieno su quanto sopra.
Per l'eventualità di risoluzione anticipata e stipula di nuovo contratto bisogna vedere se il nuovo proprietario ha interesse a mantenere l'inquilino, oppure a farlo uscire prima possibile, magari per andarci ad abitare lui nell'appartamento. In tale ultimo caso non conviene assolutamente rifare il contratto, meglio spendere i 67 Euro.

Chi acquista lo fa per scopo investimento e non per andare ad abitarci.
La risoluzione andrebbe valutata solo per risparmiare i 67€ dovuti in caso di cessazione.

Originariamente Scritto da michele69

Chi acquista lo fa per scopo investimento e non per andare ad abitarci.

Tieni presente che anche in caso di acquisto per investimento, l'acquirente potrebbe trovare più vantaggioso andare a scadenza dl contratto, se questa avviene a breve, per poter negoziare nuove condizioni più vantaggiose per lui. Non sono tempi di vacche grasse, ma se il canone attuale fosse particolarmente basso ....

Se tu sei in regime di cedolare secca, la cessazione del tuo contratto non è sottoposta a tassazione.
Fare tale operazione è un tuo diritto, per non pagare tasse su un reddito non percepito; cosa poi facciano il tuo ex inquilino ed il nuovo proprietario non sono affari tuoi .... sono maggiorenni e vaccinati.
C'è però la possibilità che dall'una o dall'altra parte ci sia l'interesse di non continuare il rapporto oltre gli attuali termini contrattuali, e qui c'è un distinguo, se il contratto è breve, vale quanto detto in precedenza, ne fanno uno a saldo, se invece è un quattro più quattro, mi tiro fuori, non ho esperienze del genere; penso che ci sarà sicuramente qualche bloggista che saprà far meglio, come consigliere, come ultima spiaggia rimane sempre l'AdE.

Originariamente Scritto da romrub

Fare tale operazione è un tuo diritto, per non pagare tasse su un reddito non percepito; cosa poi facciano il tuo ex inquilino ed il nuovo proprietario non sono affari tuoi .

Uhm.., i soli diritti che vedo sono questi due:
1) che tu sei libero di vendere a chi vuoi, sempre che per qualche ragione l'inquilino non abbia la prelazione.
2) che l'inquilino ha diritto a veder rispettato il contenuto del suo contratto.

Il risultato si traduce automaticamente in una cessione/subentro nel contratto.

Le vie alternative invece vanno concordate, cercando la quadratura delle reciproche convenienze.

Forse mi sono ripetuto, ma i binari del problema credo stiano tra questi termini.

Lo ripeto, non sono dell'arte, esprimo solo il mio pensiero:
A mio parere, chi vende un appartamento, cede con il bene anche i relativo contratto di affitto legato a quel bene; non deve quindi fare la cessione del contratto all'acquirente: se fosse così significherebbe che cedo il bene e non facendo la cessione mi tengo l'affitto, non mi sembra nè logico nè possibile, senza un eventuale accordo delle parti, perchè vorrebbe dire tenersi l'usufrutto.
Che l'inquilino abbia il diritto di veder rispettati i contenuti del suo contratto è fuori discussione, ma tale fatto non riguarda chi ha venduto, ma chi ha acquistato, che lo ha fatto con gli obblighi legati al bene.
Sembre sulla base delle mie convinzioni chi vende deve fare la segnalazione di fine rapporto, per evitare di pagare le tasse su un reddito non percepito; come detto in regime di cedolare secca i 67 euro non sono dovuti.

Ok.
Certamente occorre informare la AdE della cessazione del rapporto con Tizio, ed il prosieguo dello stesso rapporto con Caio.

Qui cercavamo di chiarire quale fosse burocraticamente la forma corretta (e magari più conveniente): michele ci dirà come avranno operato.

Ottime riflessioni.
Il nuovo proprietario vuole continuare mantenendo il contratto di affitto attuale. Acquista l'appartamento per scopo investimento.
Si tratta di capire se sia sufficiente una comunicazione all'AdE o se risulta necessario presentare il mod. 69.
Il mio dubbio sta nel fatto che la cessione di contratto va fatta tra conduttori.
Faccio presente che la cessione di contratto comporta il pagamento di 67€ anche in regime cedolare.
Michele.