Comodato d'uso, locazione breve, affittacamere, bed and breakfast o cosa d'altro?

Salve,
consiglio di visitare il sito della regione territorialmente competente
Personalmente in quello della regione piemonte ho trovato tutte le norme di legge da rispettare e l'elenco delle autorizzazioni/incombenze da ottenere sia per iniziare che durante lo svolgimento dell'attivita', nonche' le differenze tra un bed & breakfast ed un'affittacamere
Ho un micro affittacamere, inizialmente ho dovuto rispettando delle misure di superfice ed altezza minima presentare un disegno quotato, una descrizione della struttura e degli ambienti con il calcolo della superfice per areazione rapportata a quella calpestabile, (essendo un immobile acquistato a nome di una ditta individuale ad un'asta di tribunale e' stata sufficente la perizia del CTU e le licenze di ristrutturazione che erano state ottenute dal precedente proprietario)
Con le certificazioni degli impianti elettrico, idraulico e riscaldamento ho completato il fascicolo da presentare all'ASL competente per richiedere un sopralluogo che ha dato l'autorizzazione ad esercitare l'attivita'.
In seguito ho inviato comunicazione al Comune, alla provincia, alla regione ed all'ATL territorialmente competente, unendo il listino prezzi e definendo i periodi di alta e bassa stagione
Successivamente oltre alla normale contabilita' IVA devo emettere ricevuta/fattura con IVA (per ora) al 10% per ogni ospite compilare e consegnare ai Carabinieri locali il foglietto relativo ai dati degli occupanti, mensilmente devo comunicare i dati delle permanenze al servizio TUAP , annualmente devo comunicare la conferma o le variazioni dei prezzi praticati al comune e all'ATL, annualmente devo rinnovare l'autorizzazione in comune
.... mi pare tutto
se hai altro da chiedere ..sperando di riuscire a risponderti ...sono a disposizione
cordiali saluti Marco

Originariamente Scritto da Marco Costa

Salve,
consiglio di visitare il sito della regione territorialmente competente
Personalmente in quello della regione piemonte ho trovato tutte le norme di legge da rispettare e l'elenco delle autorizzazioni/incombenze da ottenere sia per iniziare che durante lo svolgimento dell'attivita', nonche' le differenze tra un bed & breakfast ed un'affittacamere
Ho un micro affittacamere, inizialmente ho dovuto rispettando delle misure di superfice ed altezza minima presentare un disegno quotato, una descrizione della struttura e degli ambienti con il calcolo della superfice per areazione rapportata a quella calpestabile, (essendo un immobile acquistato a nome di una ditta individuale ad un'asta di tribunale e' stata sufficente la perizia del CTU e le licenze di ristrutturazione che erano state ottenute dal precedente proprietario)
Con le certificazioni degli impianti elettrico, idraulico e riscaldamento ho completato il fascicolo da presentare all'ASL competente per richiedere un sopralluogo che ha dato l'autorizzazione ad esercitare l'attivita'.
In seguito ho inviato comunicazione al Comune, alla provincia, alla regione ed all'ATL territorialmente competente, unendo il listino prezzi e definendo i periodi di alta e bassa stagione
Successivamente oltre alla normale contabilita' IVA devo emettere ricevuta/fattura con IVA (per ora) al 10% per ogni ospite compilare e consegnare ai Carabinieri locali il foglietto relativo ai dati degli occupanti, mensilmente devo comunicare i dati delle permanenze al servizio TUAP , annualmente devo comunicare la conferma o le variazioni dei prezzi praticati al comune e all'ATL, annualmente devo rinnovare l'autorizzazione in comune
.... mi pare tutto
se hai altro da chiedere ..sperando di riuscire a risponderti ...sono a disposizione
cordiali saluti Marco

Mamma mia,quante pratiche burocratiche,in America non devi chiedere niente a nessuno,solo che le stanze devono essere per una persona minimo 9 m2,e 16 m2 per due persone,in piu' l'uscita di emergenza dello casa,in caso d'incendio.

Originariamente Scritto da bisontel

Dovrò registrare un contratto di comodato d'uso gratuito a favore di mio figlio, il quale dovrebbe utilizzare le camere, provviste tutte di bagno, per fittare a clientela occasionale che frequenta il suo ristorante.

Il contratto di comodato dovrà avere una veste particolare?

Poichè per affittacamere e bed and breakfast sono richieste autorizzazioni particolari gli sarebbe consentito fittare servendosi della formula "locazione breve", che dovrebbe essere un fac simile degli short lets?
Quali gli adempimenti per una locazione breve, se questa fosse la soluzione più pratica?
Come si configurerebbe, fiscalmente, il compenso per la locazione?

Grazie

Attenzione poiché quella di tuo figlio si configura come un'attività di impresa. Oltre a dover avere tutti i requisiti ed i permessi richiesti dalla regione, bisogna anche valutare la convenienza del comodato rispetto ad un contratto di locazione del quale un domani, tuo figlio, potrebbe detrarre il costo nell'ambito dell'attività.

Originariamente Scritto da mapeit

Attenzione poiché quella di tuo figlio si configura come un'attività di impresa. Oltre a dover avere tutti i requisiti ed i permessi richiesti dalla regione, bisogna anche valutare la convenienza del comodato rispetto ad un contratto di locazione del quale un domani, tuo figlio, potrebbe detrarre il costo nell'ambito dell'attività.

... ed inoltre l'immobile concesso in comodato d'uso gratuito a familiare se non è per uso abitativo del familiare stesso,rientra comunque nella rendita dei fabbricati di proprietà ed è imponibile ai fini delle imposte sul reddito.

Originariamente Scritto da fauross

... ed inoltre l'immobile concesso in comodato d'uso gratuito a familiare se non è per uso abitativo del familiare stesso,rientra comunque nella rendita dei fabbricati di proprietà ed è imponibile ai fini delle imposte sul reddito.

Mi risulta che se l'immobile è concesso in comodato gratuito a familiare, è comunque imponibile ai fini irpef sia che venga utilizzato per abitazione dal familiare sia che venga utilizzato per B&B o per casa vacanze.
I problemi si riscontrano nelle autorizzazioni APT territoriali.

Intanto ringrazio Costa.
C'è da dire, tuttavia, che io avrei escluso, se leggi bene il mio intervento, il contratto di affittacamere e di bed and breakfast, proprio per non sottopormi alla normativa regionale, che ho letto ed è simile a quella della regione Piemonte.
Avrei gradito suggerimenti sul tipo di contratto definito "LOCAZIONE BREVE", che pare non essere soggetta ad autorizzazioni e quant'altro (unica incombenza sarebbe quella della segnalazione alle autorità di polizia dei dati degli occupanti) e che sia un tipo di contratto libero, al più paragonabile a quello degli "short lets".

Originariamente Scritto da mapeit

Attenzione poiché quella di tuo figlio si configura come un'attività di impresa. Oltre a dover avere tutti i requisiti ed i permessi richiesti dalla regione, bisogna anche valutare la convenienza del comodato rispetto ad un contratto di locazione del quale un domani, tuo figlio, potrebbe detrarre il costo nell'ambito dell'attività.

Deve configurarsi come attività d'impresa, con tanto di partita iva e registri acquisti e corrispettivi.
Non vogliamo rifarci alla "LOCAZIONE BREVE" per eludere il fisco.
Il reddito che deriverà dall'attività di "locazione breve" andrà a sommarsi a quello dell'attività di ristorazione.

Originariamente Scritto da fauross

... ed inoltre l'immobile concesso in comodato d'uso gratuito a familiare se non è per uso abitativo del familiare stesso,rientra comunque nella rendita dei fabbricati di proprietà ed è imponibile ai fini delle imposte sul reddito.

Nulla da eccepire dal punto di vista fiscale. Il problema che al più potrebbe sorgere è: "E' possibile concedere in comodato d'uso gratuito un appartamento che poi il proprio figlio affitterà a terzi nell'esercizio della sua attività d'impresa?"

Originariamente Scritto da sergio 41

I problemi si riscontrano nelle autorizzazioni APT territoriali.

Che sono quelli che vorrei evitare adottanto, per appunto, il contratto definito "locazione breve".

Originariamente Scritto da bisontel

Nulla da eccepire dal punto di vista fiscale. Il problema che al più potrebbe sorgere è: "E' possibile concedere in comodato d'uso gratuito un appartamento che poi il proprio figlio affitterà a terzi nell'esercizio della sua attività d'impresa?"

Quesito complesso. E' possibile che il comodatario venga autorizzato dal comodante (specie se parente) a locare l'immobile, ad esempio a turisti o studenti. Si pone, pertanto, il problema di come ripartire, ai fini IRPEF/Cedolare/IRES ed IMU, il reddito dell'immobile. Ora, bisogna osservare che i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale.
Atteso che il comodato è un contratto che fa nascere, a favore del comodatario (che riceve in comodato il bene) un diritto personale di godimento e non un "altro diritto reale", la titolarità del reddito fondiario non viene trasferita al comodatario, per cui, se questi stipuli (in veste di locatore) un contratto di locazione, il reddito effettivo da locazione deve essere imputato, ai fini IRPEF (suppongo), anche in questa ipotesi, non già al comodatario, bensì al proprietario dell'immobile, vale a dire a te, con tutto quello che ne consegue.

@Clematide:

Ammesso che sia come tu dici non sussisterebbe alcun problema.
Penso però che se da una parte l'IMU è imputabile al proprietario dell'immobile, i proventi derivanti dalla locazione non possono essere imputabili che a chi li percepisce, ovvero il comodatario.

A me, comunque, interessava avere qualche notiziola in più sulla locazione breve.
Grazie per il tuo prezioso contributo

Non so esattamente che cosa tu intenda per "locazione breve" = "short lets"

In Italia esiste una tipologia contrattuale per finalità turistiche (vacanze, villeggiatura) stipulabile in tutti i comuni, di durata libera (anche per pochi giorni, pertanto, non soggetta a registrazione), la cui previsione normativa è regolamentata dall'art.53, D.Lgs. 79/2011 e art.1, co. 1, lett. c) della legge 431/1998, a canone libero e a cui si applicano le norme dettate dagli artt.1571 e seguenti del nostro cod. civ. Fiscalmente puoi assoggettare i redditi al regime ordinario o a cedolare secca (quadro RB del modello UNICO). Il D.Lgs. 79/2011 esclude, però, la locazione della singola stanza con servizi in comune. perchè tali unità immobiliari devono essere dotate di servizi igienici e di cucina autonomi. Alla luce del recente D.Lgs 23/2011 che ha assorbito l'art.12 del D.L. 59/1978, per locazioni al di fuori dell'esercizio dell'attività alberghiera e senza erogazione di servizi (vedi precisazione successiva), il conduttore non va segnalato alla P.S. (Comunicazione di cessione di fabbricato), a patto che sia cittadino italiano o comunitario. In caso il cessionario fosse cittadino extracomunitario va segnalato alla P.S. con il modello "Comunicazione di ospitalità a favore di cittadino straniero". Occorre sottolineare, però, che la disciplina di tale tipologia non trova applicazione quando il godimento dell'immobile è accompagnato da ulteriori prestazioni (fornitura di biancheria, riassetto giornaliero dell'alloggio, fornitura di pasti ecc.), così da configurare un'ipotesi di prestazione di tipo alberghiero (affittacamere), la cui specifica disciplina è demandata, in genere, a ciascuna Regione e comporta il rilascio da parte del Comune (un tempo l'autorità di P.S.) di licenza di esercizio.

Originariamente Scritto da bisontel

Avrei gradito suggerimenti sul tipo di contratto definito "LOCAZIONE BREVE", che pare non essere soggetta ad autorizzazioni e quant'altro (unica incombenza sarebbe quella della segnalazione alle autorità di polizia dei dati degli occupanti) e che sia un tipo di contratto libero, al più paragonabile a quello degli "short lets".

mi spiace ma non sono molto esperto in merito , se non dirti che personalmente come Affittacamere posso affittare solo per periodi sino a massimo 6mesi e che se affitto sino al 30gg non devo stilare alcun contratto e nemmeno registrarlo ...basta la fattura/ricevuta fiscale che emetto alla consegna delle chiavi, anche se io per scrupolo mio personale oltre alla caparra che si trasforma sino a fine permanenza in deposito cauzionale ...faccio firmare una paginetta di contratto in cui specifico la natura turistica, alcune disposizioni di utilizzo alcuni divieti , come richiedere la residenza, ospitare persone oltre quelle pattuite e da me comunicate alla PS ...ecc ecc
Cordiali saluti Marco

Originariamente Scritto da Clematide

Non so esattamente che cosa tu intenda per "locazione breve" = "short lets"

In Italia esiste una tipologia contrattuale per finalità turistiche (vacanze, villeggiatura) stipulabile in tutti i comuni, di durata libera (anche per pochi giorni, pertanto, non soggetta a registrazione), la cui previsione normativa è regolamentata dall'art.53, D.Lgs. 79/2011 e art.1, co. 1, lett. c) della legge 431/1998, a canone libero e a cui si applicano le norme dettate dagli artt.1571 e seguenti del nostro cod. civ. Fiscalmente puoi assoggettare i redditi al regime ordinario o a cedolare secca (quadro RB del modello UNICO). Il D.Lgs. 79/2011 esclude, però, la locazione della singola stanza con servizi in comune. perchè tali unità immobiliari devono essere dotate di servizi igienici e di cucina autonomi. Alla luce del recente D.Lgs 23/2011 che ha assorbito l'art.12 del D.L. 59/1978, per locazioni al di fuori dell'esercizio dell'attività alberghiera e senza erogazione di servizi (vedi precisazione successiva), il conduttore non va segnalato alla P.S. (Comunicazione di cessione di fabbricato), a patto che sia cittadino italiano o comunitario. In caso il cessionario fosse cittadino extracomunitario va segnalato alla P.S. con il modello "Comunicazione di ospitalità a favore di cittadino straniero". Occorre sottolineare, però, che la disciplina di tale tipologia non trova applicazione quando il godimento dell'immobile è accompagnato da ulteriori prestazioni (fornitura di biancheria, riassetto giornaliero dell'alloggio, fornitura di pasti ecc.), così da configurare un'ipotesi di prestazione di tipo alberghiero (affittacamere), la cui specifica disciplina è demandata, in genere, a ciascuna Regione e comporta il rilascio da parte del Comune (un tempo l'autorità di P.S.) di licenza di esercizio.

Concordo in pieno con questa risposta, come pure sul fatto che i ricavi della locazione delle stanze, stanti così le cose, siano imputabili al proprietario e non al comodatario.
Però credo che i titolari dell'attività di ristorazione avrebbero un serio problema, nel caso di una visita della GdF, a dimostrare che questi "short-lets" non si configurino nell'attività di impresa, quindi soggetti a tutte le normative fiscali attinenti (in primis la ricevuta fiscale).