Cosa fare quando l'inquilino va via

Originariamente Scritto da maurizioamedeo

Buonasera a tutti.

Intervengo per la prima volta per un problema che credo comune a molti ma

che, nonostante le ricerche, non mi sembra sia stato già trattato in

maniera completa.

Sono il locatore di un appartamento a canone libero (4+4). Dopo 6 anni

l'inquilino ha deciso di andare via e mi ha mandato la raccomandata. Non

ha dato i 6 mesi di preavviso, ma conto di risolvere il problema avendo già

trovato l'accordo con un altro inquilino. E comunque non è questo il

problema che vorrei trattare in questa sede

Vorrei invece chiedervi cosa deve essere fatto per ufficializzare la

risoluzione del contratto. Da quello che so:

- pago (a carico del conduttore) i 67 euro e mando la copia all'agenzia.
- controllo se ci sono danni nell'appartamento
- mi faccio ridare le 2 copie della chiave
- l'ultimo mese non mi è stato pagato perchè sconta il mese anticipato

pagato alla stipula del contratto.
- le 2 mensilità di cauzione vanno aggiunte degli interessi legali e

sottratte degli eventuali danni, dei 67 euro per l'agenzia, delle spese

condominiali arretrate.

In proposito ai punti precedenti le domande sono:

Se le pareti sono un po' sporche (i normali segni di 6 anni di tempo),

sono un danno da conteggiare o sono la norma? No, normalmente è a carico tuo.
E per qualche graffio sul parquet come devo comportarmi? Idem
La caldaia (autonoma) deve essere ancora funzionante anche se ha oltre 10

anni? beh una caldaia dovrebbe durare anche vent'anni o più se tenuta bene, se verifichi che ci sono delle manomissioni le fai pagare all'inquilino, se è normale usura è a carico tuo.
Se l'inquilino avesse cambiato la serratura come devo comportarmi? Ti fai dare la chiave, no?
Il conteggio dei soldi da restituire deve essere esplicitato in forma

scritta e sottoscritto dalle parti? Meglio scritto, se puoi.
Devo in qualche modo dichiarare per scritto le condizioni in cui viene

lasciato l'appartamento? No
La mensilità anticipata era di 1000 euro. Oggi il canone è di 1.060. I 60 euro di differenza mi spettano oppure no? Questa non l'ho capita...con mensilità anticipata intendi la cauzione?
L'inquilino ha presentato, all'atto della stipula, una fideiussione

bancaria. Per rientrare in possesso dei suoi soldi, devo fare qualcosa io? Non credo proprio, al litite avrà bisogno di copia della risoluzione.

MI scuso per la lunghezza, ma spero che l'argomento possa essere dinteresse generale.

Grazie a tutti.

Originariamente Scritto da maurizioamedeo

Buonasera a tutti.

Intervengo per la prima volta per un problema che credo comune a molti ma

che, nonostante le ricerche, non mi sembra sia stato già trattato in

maniera completa.

Sono il locatore di un appartamento a canone libero (4+4). Dopo 6 anni

l'inquilino ha deciso di andare via e mi ha mandato la raccomandata. Non

ha dato i 6 mesi di preavviso, ma conto di risolvere il problema avendo già

trovato l'accordo con un altro inquilino. E comunque non è questo il

problema che vorrei trattare in questa sede

Vorrei invece chiedervi cosa deve essere fatto per ufficializzare la

risoluzione del contratto. Da quello che so:

- pago (a carico del conduttore) i 67 euro e mando la copia all'agenzia.
- controllo se ci sono danni nell'appartamento
- mi faccio ridare le 2 copie della chiave
- l'ultimo mese non mi è stato pagato perchè sconta il mese anticipato

pagato alla stipula del contratto.
- le 2 mensilità di cauzione vanno aggiunte degli interessi legali e

sottratte degli eventuali danni, dei 67 euro per l'agenzia, delle spese

condominiali arretrate.

In proposito ai punti precedenti le domande sono:

Se le pareti sono un po' sporche (i normali segni di 6 anni di tempo),

sono un danno da conteggiare o sono la norma?
E per qualche graffio sul parquet come devo comportarmi?
La caldaia (autonoma) deve essere ancora funzionante anche se ha oltre 10

anni?
Se l'inquilino avesse cambiato la serratura come devo comportarmi?
Il conteggio dei soldi da restituire deve essere esplicitato in forma

scritta e sottoscritto dalle parti?
Devo in qualche modo dichiarare per scritto le condizioni in cui viene

lasciato l'appartamento?
La mensilità anticipata era di 1000 euro. Oggi il canone è di 1.060. I 60 euro di differenza mi spettano oppure no?
L'inquilino ha presentato, all'atto della stipula, una fideiussione

bancaria. Per rientrare in possesso dei suoi soldi, devo fare qualcosa io?

MI scuso per la lunghezza, ma spero che l'argomento possa essere dinteresse generale.

Grazie a tutti.

L'inquilino è tenuto a pagarti i sei mesi di preavviso, ovvero, se inferiore, per il periodo di sfitto fino all'ingresso di un nuovo inquilino. Se non lo fa, attiva la fidejussione bancaria.

Idem per i danni: se nell'appartamento vi sono danni, e non semplici segni di normale usura, richiedi i danni all'inquilino o attiva la fidejussione bancaria.

La caparra non può e non deve essere imputata in conto canone.

Anche se non è richiesto, è bene sottoscrivere un verbale dettagliato delle condizioni in cui viene rilasciato l'appartamento e, se ci sono dei danni, allegare documentazione fotografica sottoscritta da entrambi.

Solo quando tutte le pendenze saranno sistemate, restituirai la fidejussione all'inquilino.

scusate se mi intrometto ma ve lo dico per esperienza, se nel contratto è stato scritto che l'appartamente deve essere restituito imbiancato e ripulito come è stato consegnato, come tale deve essere restituito altrimenti trattieni i denari per l'imbiancatura.
nad

Per quanto riguarda gli adempimenti con l'Agenzia delle Entrate:
Versare in banca o in Posta con il modello F23 Euro 67 per risoluzione anticipata del contratto, con causale 113T e riportando negli appoiti spazi gli estremi di registrazione del contratto (Anno, serie e numero).
Con la copia del versamento recarsi all'AdE, dopo aver compilato il mod. 69 nel quale vanno riportati, oltre ai dati anagrafici e la causale (sempre risoluzione anticipata) anche i dati catastali dell'immobile, e consegnare il tutto.
Per quanto riguarda il cessato rapporto con l'inquilino vale quanto detto nei post precedenti. Devi vedere le condizioni che prevedeva il contratto ed attenerti ad esse. La brutta abitudine degli inquilini che stanno per andarsene di scontare gli ultimi canoni dalla cauzione rende di fatto quest'ultima inservibile. Se comunque hai una fidejussione puoi rivalerti su quest'ultima per tutti gli adempimenti non svolti dall'inquilino, per tutti i danni o i ripristino non eseguiti e, solo al termine, riconsegnargliela in originale.

scusa mala copia del modello F23 dei 67 €pagato non può essere spedito!!

Grazie a tutti per le risposte.
Preciso che il contratto, oltre a una cauzione di 2 mensilità, prevedeva anche una mensilità anticipata che sarebbe valsa come pagamento dell'ultimo canone prima della rsioluzione.
Siccome l'inquilino dovrebbe andarsene a dicembre, non gli ho fatto pagare dicembre considerando la mensilità anticipata a inizio contratto.
Siccome l'anticipo era di 1000 euro e il canone adesso è arrivato a 1060, posso chiedere i 60 euro di differenza oppure no?

Altra domanda:
se dovesse rendersi necessario avvalermi della fideiussione, cosa devo fare da un punto di vista pratico?

grazie ancora a tutti.

Originariamente Scritto da nad

scusa mala copia del modello F23 dei 67 €pagato non può essere spedito!!

Sia il mod. 69 che la copia del F23 pagato possono anche essere fatti pervenire all'AdE via Raccomandata, ma sinceramente se vuoi essere sicuro che protocollino correttamente il tutto e quindi che il contratto vada a chiudersi è meglio recapitarli di persona.

Aggiunto dopo 6 minuti ....

Originariamente Scritto da maurizioamedeo

Grazie a tutti per le risposte.
Preciso che il contratto, oltre a una cauzione di 2 mensilità, prevedeva anche una mensilità anticipata che sarebbe valsa come pagamento dell'ultimo canone prima della rsioluzione.
Siccome l'inquilino dovrebbe andarsene a dicembre, non gli ho fatto pagare dicembre considerando la mensilità anticipata a inizio contratto.
Siccome l'anticipo era di 1000 euro e il canone adesso è arrivato a 1060, posso chiedere i 60 euro di differenza oppure no?

Altra domanda:
se dovesse rendersi necessario avvalermi della fideiussione, cosa devo fare da un punto di vista pratico?

grazie ancora a tutti.

1. Certo che puoi pretendere i 60 euro, però se vuoi essere impeccabile dovresti riconoscergli gli interessi legali sulla mensilità anticipata all'inizio del contratto come se fosse una cauzione.

2. Se la fidejussione è stata rilasciata da una banca o da una assicurazione e tu hai l'originale in mano, invia a questa e all'inquilino 2 raccomandate a.r. in cui dichiari che, a fronte di inadempienze o danni che elenchi dettagliatamente, desideri escutere i relativi importi dalla somma oggetto di fidejussione, dichiarando altresì che farai pervenire le fatture degli interventi di ripristino e/o le ricevute delle somme non pagate al fidejussore e in copia all'obbligato. Vedi cosa ti rispondono e poi agisci.

Mi allaccio alla discussione per problema analogo:
Ho affittato il mio appartamento il 1 aprile 2011 4+4, oggi l'inquilino mi chiede che a marzo vuole andar via, come mi devo comportare, nel contratto è sottoscritto che bisogna dare disdetta 6 mesi prima della scadenza dei 4 anni.
adesso che mi conviene fare??
Grazie Lori C.

Fatti inviare la raccomandata di formale disdetta, dopodiché in teoria l'inquilino dovrebbe pagarti le sei mensilità successive a decorrere dalla data del tuo ricevimento della raccomandata, ovvero da quando tu ne sei venuto formalmente a conoscenza, anche se lascia i locali prima. Inoltre dovrebbe corrisponderti i 67 euro di imposta di registro per la risoluzione anticipata. Se non lo fa puoi rivalerti sul deposito cauzionale, sempre cha alla fine ti rimanga un importo sufficiente a coprire le mensilità che non ti ha corrisposto.
Per il fisco, dal momento in cui paghi i 67 euro e presenti il mod. 69 con copia del F23 del versamento all'Agenzia delle Entrate sei a posto, indicando ovviamente come data della cessazione del contratto quella in cui hai smesso di percepire effettivamente i canoni, altrimenti ci rimetteresti anche le imposte sui canoni non incassati.

Grazie mille del consiglio, ne farò tesoro.

Originariamente Scritto da tresi

Mi allaccio alla discussione per problema analogo:
Ho affittato il mio appartamento il 1 aprile 2011 4+4, oggi l'inquilino mi chiede che a marzo vuole andar via, come mi devo comportare, nel contratto è sottoscritto che bisogna dare disdetta 6 mesi prima della scadenza dei 4 anni.
adesso che mi conviene fare??
Grazie Lori C.

cosa che capita spesso e che l'inquilino ha pieno diritto di fare. Di solito io cerco di mediare tra le parti (e grazie, faccio l'A.I. convincendo il proprietario ad acconsentire ad una risoluzione anticipata del contratto senza costi aggiuntivi; inoltre se te lo comunica ora ti ha dato un preavviso di 4 mesi, mica di due settimane.
Insomma, io ci andrei leggero, verificherei che ha lasciato tutto in ordine e poi gli ridarei i due mesi anche se va via prima: tu ora hai tutto il tempo di trovarne un altro, e lui deve acconsentire a far vedere l'immobile previo avviso.
Insomma, mettiamoci buon senso

Originariamente Scritto da teofilatto

cosa che capita spesso e che l'inquilino ha pieno diritto di fare.

Beh... su questo non sono mica d'accordo. Se l'inquilino ha firmato un contratto in cui si è impegnato a dare sei mesi di preavviso non ha assolutamente "diritto" di darne meno senza pagarne lo scotto.
Per quanto riguarda il "buonsenso", invece, è ovvio e scontato che se Tresi troverà un nuovo inquilino disposto a subentrare a Marzo non chiederà all'attuale conduttore di pagare i tre mesi di preavviso rimanenti, mica può percepire il canone di locazione da due soggetti per gli stessi locali.
Vedi Teofilatto, purtroppo il lassismo e la tolleranza dei giudici su queste problematiche fanno sì che sia invalsa, da parte di alcuni inquilini, sicuri di farla franca, la cattiva abitudine di dare un preavviso molto più breve di quello previsto dal contratto ed inoltre, molto spesso, di non pagare le ultime mensilità azzerando così, di fatto, la cauzione in mano al locatore. In tale modo non solo egli non ha in mano le risorse per rivalersi su eventuali danni, ma neppure per tutelarsi nel caso volesse far rispettare i termini di disdetta contrattualmente previsti. Il fatto grave è che un'eventuale causa che egli dovesse intentare all'inquilino sia per la morosità degli ultimi mesi, sia per vedersi riconosciuto il preavviso contrattuale, avrebbe tempi e costi inaccettabili, con perdipiù scarse possibilità di recuperare il dovuto.
Questa "prassi" molti inquilini "furbetti" la conoscono bene ed è per tale motivo che agiscono con menefreghismo ignorando gli impegni presi, sicuri di avere molte probabilità di farla franca.

Originariamente Scritto da mapeit

Beh... su questo non sono mica d'accordo. Se l'inquilino ha firmato un contratto in cui si è impegnato a dare sei mesi di preavviso non ha assolutamente "diritto" di darne meno senza pagarne lo scotto.
Per quanto riguarda il "buonsenso", invece, è ovvio e scontato che se Tresi troverà un nuovo inquilino disposto a subentrare a Marzo non chiederà all'attuale conduttore di pagare i tre mesi di preavviso rimanenti, mica può percepire il canone di locazione da due soggetti per gli stessi locali.
Vedi Teofilatto, purtroppo il lassismo e la tolleranza dei giudici su queste problematiche fanno sì che sia invalsa, da parte di alcuni inquilini, sicuri di farla franca, la cattiva abitudine di dare un preavviso molto più breve di quello previsto dal contratto ed inoltre, molto spesso, di non pagare le ultime mensilità azzerando così, di fatto, la cauzione in mano al locatore. In tale modo non solo egli non ha in mano le risorse per rivalersi su eventuali danni, ma neppure per tutelarsi nel caso volesse far rispettare i termini di disdetta contrattualmente previsti. Il fatto grave è che un'eventuale causa che egli dovesse intentare all'inquilino sia per la morosità degli ultimi mesi, sia per vedersi riconosciuto il preavviso contrattuale, avrebbe tempi e costi inaccettabili, con perdipiù scarse possibilità di recuperare il dovuto.
Questa "prassi" molti inquilini "furbetti" la conoscono bene ed è per tale motivo che agiscono con menefreghismo ignorando gli impegni presi, sicuri di avere molte probabilità di farla franca.

Sante parole! Come non quotarti, mapeit!

Originariamente Scritto da mapeit

Beh... su questo non sono mica d'accordo. Se l'inquilino ha firmato un contratto in cui si è impegnato a dare sei mesi di preavviso non ha assolutamente "diritto" di darne meno senza pagarne lo scotto.
Per quanto riguarda il "buonsenso", invece, è ovvio e scontato che se Tresi troverà un nuovo inquilino disposto a subentrare a Marzo non chiederà all'attuale conduttore di pagare i tre mesi di preavviso rimanenti, mica può percepire il canone di locazione da due soggetti per gli stessi locali.
Vedi Teofilatto, purtroppo il lassismo e la tolleranza dei giudici su queste problematiche fanno sì che sia invalsa, da parte di alcuni inquilini, sicuri di farla franca, la cattiva abitudine di dare un preavviso molto più breve di quello previsto dal contratto ed inoltre, molto spesso, di non pagare le ultime mensilità azzerando così, di fatto, la cauzione in mano al locatore. In tale modo non solo egli non ha in mano le risorse per rivalersi su eventuali danni, ma neppure per tutelarsi nel caso volesse far rispettare i termini di disdetta contrattualmente previsti. Il fatto grave è che un'eventuale causa che egli dovesse intentare all'inquilino sia per la morosità degli ultimi mesi, sia per vedersi riconosciuto il preavviso contrattuale, avrebbe tempi e costi inaccettabili, con perdipiù scarse possibilità di recuperare il dovuto.
Questa "prassi" molti inquilini "furbetti" la conoscono bene ed è per tale motivo che agiscono con menefreghismo ignorando gli impegni presi, sicuri di avere molte probabilità di farla franca.

Sottoscrivo dalla prima all'ultima sillaba. Non avrei saputo dirlo meglio e con altrettanta chiarezza.