Quale contratto di locazione per mansarda non abitabile?

Buongiorno a tutti!
allego il file del contratto di affitto per il sottotetto (che catastalmente fa parte dell'unità immobiliare di casa mia posta due piani sotto), avente autonomo accesso dal vano scala condominiale, Sottotetto che pur essendo ben coibentato, rifinito ed arredato, con impianti nuovi, non ha i requisiti di altezza per avere l'abitabilità, ed è stato indicato nella planimetria catastale che comprende anche il mio alloggio, come locale di servizio tipo "Tavernetta".
E' quindi usabile, ma non abitabile.

La categoria catastale dell'intera unità è A/2, e quindi, visto l'obbligo di indicare in contratto la categoria catastale, è impensabile di fare i classici contratti non residenziali delle categorie c/1, c/2, c/3, A/10, D/.. ecc. di 6+6 anni.

Il contratto transitorio che supporta un periodo fino a 18 mesi, non mi sembra applicabile perchè è sempre a fini abitativi, ed in caso di contestazione si trasformerebbe automaticamente in un contratto 4+4.

I contratti da 4+4 o 4+3 anni, ecc., non so se sono applicabili per l'abitazione in un locale che è agibile ma che non ha i requisiti di abitabilità (altezza minore di quella regolare(media 240?), da cm 150 a cm250 ma con ampie zone di abbaini a cm 215)

Ai sensi degli artt. 1578, 1579, 1580, ecc del codice civile, posso andare incontro a grossi guai?

Premetto che, sia nel contratto che pensavo di fare, sia nelle visite che ho fatto fare ai futuri inquilini, le ho specificate tutte queste particolarità e problematiche della casa, ed a tutti la mansardina và benissimo così com'è, ma non sappiamo che tipo di contratto usare.

Intravedete un tipo di contratto "Libero", che tenendo conto della volontà delle parti, possa derogare dalla legislazione sui contratti d'affitto "Legali/Ufficiali" normalmente in uso?

Grazie

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