Risoluzione Contratto d'Affitto Commerciale da parte del Conduttore

Originariamente Scritto da Agata

Le mie domande:
1) Può l'inquilino decidere improvvisamente di lasciare l'immobile senza inviare raccomandata e trattenere la mensilità cauzionale?
2) L'imposta di registro di € 67,00 deve versarla l'inquilino e provvedere alla presentazione della quietanza all'AdE?
3) L'inquilino è soggetto a penali?

1) No. È tenuto, come da contratto che hai allegato, a dare preavviso di almeno sei mesi, durante i quali è comunque tenuto al pagamento del canone di locazione (a meno che non entri un nuovo inquilino durante tale periodo);
2) i 67 Euro per l'estinzione anticipata del contratto sono un onere del conduttore. Quindi glieli puoi imputare in conto spese;
3) no, al di fuori di quanto specificato al punto 1). Inoltre non può utilizzare il deposito cauzionale in conto canoni, in quanto la caparra serve per coprire gli eventuali danni riscontrati a fine locazione. Se lo facesse risulterebbe inadempiente per quella mensilità e per tutte quelle che non pagasse fino a 6 mesi dalla disdetta (la data è quella del ricevimento della raccomandata con cui ti deve comunicare il recesso dal contratto).

Originariamente Scritto da tovrm

1)
2) i 67 Euro per l'estinzione anticipata del contratto sono un onere del conduttore. Quindi glieli puoi imputare in conto spese;
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io sapevo che Il pagamento spetta al locatore ed al conduttore in parti uguali, salvo diversi accordi previsti nel contratto.

Originariamente Scritto da ccc1956

io sapevo che Il pagamento spetta al locatore ed al conduttore in parti uguali, salvo diversi accordi previsti nel contratto.

Non quando l'inquilino esercita il recesso anticipato, a quanto mi risulta.

In tutta la storia dovresti ritenerti fortunato e ringraziare il conduttore che ti ha comnucato, anche se non ha rispettato i tempi della disdetta.
ee, come è consuetudine, non ti pagasse per un annetto perderesti tutto, con l'agravio di spese legali per lo sfratto ed il pagamento delle tasse sui canoni non riscossi!

E pensare che un tempo i contratti si siglavano con una stretta di mano .....

Originariamente Scritto da Franchino

In tutta la storia dovresti ritenerti fortunato e ringraziare il conduttore che ti ha comnucato, anche se non ha rispettato i tempi della disdetta.
ee, come è consuetudine, non ti pagasse per un annetto perderesti tutto, con l'agravio di spese legali per lo sfratto ed il pagamento delle tasse sui canoni non riscossi!

Beh io proprio non lo "ringrazierei", visto che non rispettare quanto sottoscritto in un contratto non solo è un comportamento censurabile, ma in questo caso rischia di arrecare un danno patrimoniale non indifferente al locatore. Infatti, se l'inquilino se ne andasse a fine mese lasciando solo la cauzione pari a una mensilità, arrecherebbe al proprietario un danno pari a cinque mensilità del canone più le eventuali spese di ripristino per danni ai locali per le quali il locatore non potrebbe rivalersi sulla cauzione, risultando questa azzerata.
Ricordiamo che un contratto non è una serie di "consigli" che si possono più o meno disattendere, a seconda degli umori, delle consuetudini e delle vicissitudini dei contraenti, bensì la forma più importante di negozio giuridico. Dal contratto derivano i rapporti obbligatori tra le parti o diritti reali. Come atto giuridico, il contratto è l'espressione dell'accordo delle parti.
Art 1321 del Codice Civile: Nozione di contratto
"Il contratto è l'accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico di carattere patrimoniale."
Art. 1372 del Codice Civile: Efficacia del contratto
"Il contratto ha forza di legge tra le parti. Non può essere sciolto che per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge. Il contratto non produce effetto rispetto ai terzi che nei casi previsti dalla legge."

Grazie Torvm , in merito alla tua risposta vorrei solo riepilogare......vediamo se ho capito bene!

3) no, al di fuori di quanto specificato al punto 1). Inoltre non può utilizzare il deposito cauzionale in conto canoni, in quanto la caparra serve per coprire gli eventuali danni riscontrati a fine locazione. Se lo facesse risulterebbe inadempiente per quella mensilità e per tutte quelle che non pagasse fino a 6 mesi dalla disdetta (la data è quella del ricevimento della raccomandata con cui ti deve comunicare il recesso dal contratto)

Il conduttore ha in locazione l'immobile solo da 6 mesi, quindi non ha arrecato alcun danno (ho già verificato)
Quindi è un suo diritto trattenere il deposito cauzionale visto che il 31 c.m. mi consegnerà le chiavi.

Domanda:
1) I proprietari siamo 3; il conduttore dovrà inviare 3 raccomandate (1 per ogni proprietario agli indirizzi specificati nel contratto) o potrà inviarne solo 1 ad uno qualsiasi?

2) L'imposta di registro la pagherà il conduttore (è chiaro), ma dovrà lui presentare la quietanza all'Ade?
- Dovrò farmi dare copia della quietanza e della presentazione all'Ade?

Ti ringrazio per l'aiuto, saluti.

Agata

E' un diritto del conduttore avere in restituzione la cauzione "dopo che siano state pagate tutte le pendenze comunque connesse con la locazione", come è scritto sul contratto.
Il versamento dell'imposta di registro tramite F23 per la risoluzione anticipata del contratto è a carico di chi ha prodotto la risoluzione anticipata (quindi del conduttore), ma l'adempimento va fatto dal locatore nel suo interesse. Dopo aver versato in banca i 67 euro, per i quali puoi rivalerti sul conduttore, devi presentare copia del F23 unitamente al modello 69 debitamente compilato all'Agenzia delle Entrate per far cessare il rapporto giuridico registrato in modo che il Fisco sia a conoscenza che non percepisci più i canoni di locazione, dei quali altrimenti potrebbe chiederti conto per quanto riguarda le relative imposte sui redditi e di registro.
Per quanto riguarda la raccomandata di disdetta, è sufficiente che iil conduttore la invii alla controparte che risulta indicata sul contratto.

Originariamente Scritto da Agata

Grazie Torvm , in merito alla tua risposta vorrei solo riepilogare......vediamo se ho capito bene!

Il conduttore ha in locazione l'immobile solo da 6 mesi, quindi non ha arrecato alcun danno (ho già verificato)
Quindi è un suo diritto trattenere il deposito cauzionale visto che il 31 c.m. mi consegnerà le chiavi.

NO. Non, non è un suo diritto finché non sono state riconsegnate le chiavi e chiuse tutte le pendenze (tra cui l'imposta di registro per l'estinzione anticipata, eventuali bollette ancora non pervenute, eventuali spese condominiali, eventuali danni, ecc.).

Originariamente Scritto da Agata

Domanda:
1) I proprietari siamo 3; il conduttore dovrà inviare 3 raccomandate (1 per ogni proprietario agli indirizzi specificati nel contratto) o potrà inviarne solo 1 ad uno qualsiasi?

È sufficiente un'unica raccomandata ad uno dei locatori.

Originariamente Scritto da Agata

2) L'imposta di registro la pagherà il conduttore (è chiaro), ma dovrà lui presentare la quietanza all'Ade?
- Dovrò farmi dare copia della quietanza e della presentazione all'Ade?

Ti ringrazio per l'aiuto, saluti.

Agata

In caso di risoluzione anticipata del contratto occorre versare su apposito modello F 23 l'imposta di importo fisso di 67,00 Euro e presentare all'agenzia delle entrate la ricevuta di versamento (insieme al modello 69 compilato) evitando così il pagamento dell'imposta di registro per le successive annualità e per il proprietario le imposte sul mancato reddito derivante dal canone di locazione. Il pagamento e la presentazione all'AdE lo può fare uno qualunque di voi (locatori o conduttore).

La ricevuta dovrai conservarla tu.

La causale da indicare nel modello F23 è «ZZ» (Risoluzione anticipata del contratto) ed il codice tributo è il 113T.

Qui trovi il modello 69 e le istruzioni per la compilazione: Agenzia delle Entrate - Contratto di locazione - Modello e istruzioni Contratto di locazione

Secondo il mio punto di vista, l'inquilino puo' dare disdetta al contratto in qualsiasi momento purche' rispetti il preavviso di 6 mesi e comunque con raccondata a.r.. Nel Suo contratto pero' non si fa menzione di tale possibilita' anche se la legge lo prevede. Inoltre non capisco come il conduttore puo' trattenere il deposito cauzionale visto che dovrebbe essere nelle mani del locatore. Comunque il deposito cauzionale, che non copre i canoni non versati, ma solo gli eventuali danni all'immobile, saldo il normale deperimento, deve essere restituito al conduttore dopo la verifica dello stato di manutenzione del locale.

Grazie tovrm,
molto esauriente, preciso e chiaro.

Grazie mapeit per la collaborazione ed anche per aver precisato che un contratto non è solo un concordare diritti e doveri fra le parti, ma anche e soprattutto un rapporto giuridico.
Infatti il mio inquilino ha preso un pò sottogamba il contratto......in quanto questa repentina risoluzione mi ha arrecato parecchi danni, quali le spese che ho affrontato per adeguare la bottega alla sua attività commerciale e aver rifiutato la richiesta da parte di altri proponenti (probabilmente molto + affidabili, duraturi e rispettosi delle clausole.......chissà)!!!

Originariamente Scritto da simonetta menini

Secondo il mio punto di vista, l'inquilino puo' dare disdetta al contratto in qualsiasi momento purche' rispetti il preavviso di 6 mesi e comunque con raccondata a.r.. Nel Suo contratto pero' non si fa menzione di tale possibilita' anche se la legge lo prevede. Inoltre non capisco come il conduttore puo' trattenere il deposito cauzionale visto che dovrebbe essere nelle mani del locatore. Comunque il deposito cauzionale, che non copre i canoni non versati, ma solo gli eventuali danni all'immobile, saldo il normale deperimento, deve essere restituito al conduttore dopo la verifica dello stato di manutenzione del locale.

Se legge bene è menzionato al punto 1.

Il punto 1 parla della normale disdetta alla fine del primo periodo del contratto di locazione comm., cioe' i 6 anni. Io invece generalmente inserisco la clausola che è facolta' del conduttore dare disdetta in qualsiasi momento sempreche' sia inviata almeno 6 mesi prima.