Ho ricevuto un bene in comodato, posso maturarne l'usucapione dopo venti anni ?

Capita talvolta si sentirsi chiedere questo da chi vorrebbe trarre vantaggio dalla latitanza del proprietario che ha concesso un bene immobile in comodato prevedendo anche un semplice rimborso spese dal comodatario.
Ebbene va premesso che l'usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà di un bene immobile e che l'art. 1158 del codice civile richiede il possesso continuato ventennale, ridotti a quindici per la piccola proprietà rurale, mentre l'art. 1164 vieta la possibilità di usucapire il bene per chi lo detenga in virtù di un diritto reale su cosa altrui se il titolo del possesso non muta per causa proveniente da un terzo o in forza della sua opposizione contro il diritto del proprietario.
Questo è il punto decisivo per cui se possiedo un bene immobile, ad esempio un box, in virtù di un contratto di comodato, non potrò mai usucapirlo.
La validità ed efficacia del contratto di comodato conosciuta dalle parti e da costoro pacificamente accettata impedisce il maturarsi dell'usucapione a favore del comodatario e a scapito del comodante proprietario.
La Cassazione, sentenza n. 5551 del 2005 ha ribadito questo principio precisando che il possesso utile ad usucapire ex art. 1141 non opera quando la relazione derivi non da un atto volontario di apprensione ma da un atto o fatto del proprietario possessore, quindi ad esempio la concessione di comodato, poichè l'attività del soggetto che dispone del bene non è svolta in opposizione al proprietario.
Se il godimento del bene è cominciato in base ad un comodato precario per ragioni di servizio non è sufficiente, rilevano i giudici di legittimità, a farne desumere la trasformazione in possesso utile per l'usucapione la semplice mancata restituzione delle chiavi.
Il detentore, per semplificare, dovrà comunicare formalmente al proprietario l'intento di continuare a tenere il bene non riconoscendo il possesso del comodatario ma il proprio mentre costui farà bene ad opporsi ribadendo l'esistenza di una concessione di comodato.

Il riconoscimento dell'avvenuta usucapione del bene richiede da parte dell'interessato l'avvio mediante il patrocinio di un avvocato di un procedimento ordinario ex art. 1158 dinanzi il Tribunale competente per territorio che si concluderà, se vi sono i presupposti di legge, con una sentenza che accerta e dichiara l'acquisto della proprietà del bene costituendo un titolo che andrà trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari.
Avv. Luigi De Valeri

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