Convocazione assemblea ordinaria-documentazione mancante.

Semplicemente potresti relativamente "ritardare" la delibera fino a che i documenti non sono visibili in assemblea e tu avrai "con molta calma" visionato e verificato ogni documento, perchè hai (tu come tutti i condomini) il diritto di visione delle documentazione e verifica prima della delibera d'approvazione del consuntivo con tutte le partizioni riguardanti ogni condomino;

I condomini possono esercitare, in ogni tempo, la vigilanza ed il controllo sullo svolgimento dell'attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni e, perciò, di prendere visione dei registri e dei documenti che li riguardano, sempre che la vigilanza ed il controllo non si risolvano in un intralcio all'amministrazione, non siano contrari al principio della correttezza e che delle attività afferenti alla vigilanza ed al controllo i condomini si addossino i costi. Non è necessario, pertanto, che i condomini specifichino la ragione per cui vogliono prendere visione o estrarre copia dei documenti, spettando all'amministratore l'onere di dedurre e dimostrare l'insussistenza di qualsivoglia interesse effettivo in capo ai condomini istanti, perché i documenti non li riguardano, ovvero l'esistenza di motivi futili o inconsistenti e comunque contrari alla correttezza. (Cassazione, sez. seconda civ., 29.11.2001 n.15159)

In tema di condominio, la mancata disponibilità della documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo da parte dei condomini comporta la violazione, da parte dell'amministratore, dell'obbligo di rendiconto e la conseguente invalidità della delibera di approvazione, ciò che non si verifica quando la disponibilità della documentazione manchi in sede di approvazione del preventivo dove, normalmente, l'approvazione della previsione di spesa viene fatta sulla base della gestione dell'anno precedente, e dove, soprattutto, la documentazione sulle spese potrà essere conseguita una volta che esse siano state effettuate, e non in via preventiva. (Cassazione Civile, sez. II, 08-08-2003, n. 11940)

condobip,forse il mio quesito non è stato formulato chiaramente , non si tratta di esaminare la documentazione giustificativa delle spese condominiali ma si tratta della mancata consegna, assieme alla lettera di convocazione, degli allegati relativi ai tabulati consuntivi della gestione , ovvero: 1) valore consuntivo ripartito per singola scala oltre al costo totale del complesso (come per le gestioni dal 2000 al 2010);2) piano di ripartizione e rateizzazione del preventivo 2011/2012; 3) conto economico e stato patrimoniale . Credo che detta documentazione debba essere necessariamente consegnata ai condomini prima dell'assemblea e non durante o dopo . Grazie dell'attenzione. Agostino

Il punto della questione è che tra i condòmini vi è una generale disinformazione dal punto di vista amministrativo.

Inoltre, gli amministratori non hanno una cultura professionale uniforme, e quindi spesso i rendiconti sono redatti con criteri personali, e pertanto sono carenti di informazioni essenziali per una adeguata informazione.

Caro Agostino: il tuo problema è che sei da solo, e i tuoi soci condomini sono tanti.

Da solo non puoi fare nulla. Per quest' anno hai la possibilità di farti notare (magari con una circolare), votare contro, al limite impugnare la delibera che approverà il rendiconto (cosa che non ti consiglio di fare).

Per il futuro, hai la possibilità di studiare, di capire come vorresti che venisse redatto il rendiconto, di proporlo in assemblea, e di cercare consenso politico.

Per me, un rendiconto predisposto con criteri di qualità si fa così: http://portale.aziendacondominio.it/Cms/Details/100

Volevo sapere se con i dati i tuo possesso, ossia:
- tabelle millesimali (allegate al regolamento di condominio)
- voci di spesa condominiali,
riesci a farti autonomamente un calcolo di quanto devi pagare a consuntivo ed a confrontarlo con quello che ti addebita l'amministratore, oppure se ti mancano i dati, e se sì quali.

Originariamente Scritto da agostino070740

mancano sia il piano di ripartizione che la relativa rateizzazione ( l'amministratore da me interpellato mi risponde che verranno consegnati con il verbale dell'assemblea dopo che la stessa avrà approvato);

Cioè l'assemblea approva il riparto "al buio"???

il riparto fa parte integrante del bilancio,pertanto deve essere consegnato con la lettera di convocazione.l'amministratore deve allegare il riparto in modo che tu possa valutare se il bilancio e' corretto,e in modo che tu possa eventualmente formulare le modifiche da approntare prima della discussione
stessa.diffidalo dal farlo-con raccomandata a mano se il tempo e' poco.

Se non fai in tempo a inviare la raccomandata suggerita al post precedente, all'assemblea astieniti dall'approvazione del consuntivo e fai mettere a verbale che non hai avuto modo di consultare la documentazione completa del consuntivo (mancante del riparto-scale) in quanto non consegnata in termini ragionevoli prima dell'assemblea stessa.

Attenzione, l'amministratore non è obbligato ad inviare tutta la documentazione a tutti i condomini prima dell'assemblea ma è sufficiente che presenti (anche in assemblea) un consuntivo idoneo a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le quote di ripartizione (--> Cassazione Civile, sez. II, 25 maggio 1984 n° 3231)
L'importante per i condomini è avere la possibilità di controllo (anche prima o durante l'assemblea) come avevo detto in precedenza.
Ovvero non è scritto da nessuna parte ed in nessuna Legge che questo deve essere inviato a casa dei condomini prima dell'assemblea, per cui l'amministratore potrà scrivere all'Ordine del Giorno "esame e approvazione consuntivo", però per convenienza e velocità di approvazione, di solito viene inviato un resoconto cumulativo ai condomini.

se fosse cosi:se ci fossero errori che al momento sfuggono per la fretta e sopratutto confusione,e si approva il bilancio sarebbero sanati oppure il bilancio va modificato?il bilancio non si legge in assemblea,anche perche'
devono essere verificate tutte le pezze giustificative.no-no-no me lo invii prima.e se esistono degli errori devono essere corretti con un nuovo bilancio.quello puo' essere consegnato prima della riunione.altrimenti le riunioni
durerebbero giorni.la sentenza dice documentazione(equivalente le pezze giustificative).

Aggiunto dopo 7 minuti ....

dimenticavo:e' lungo ma forse serve.
LA CONTABILITÀ DEL CONDOMINIO E LA SUA RILEVANZA AI FINI FISCALI
In passato non esistevano specifici obblighi e l'amministratore di condominio, basandosi sull'art. 1130 c.c. che recita: egli alla fine di ciascun anno deve rendere conto della gestione, poteva adottare qualsiasi sistema di contabilità limitandosi anche ad elencare solamente le entrate e le uscite.
Ma col passare degli anni il ruolo dell'amministratore condominiale si è ampliato moltiplicandosi le sue responsabilità ed egli oggi deve tenere conto sia delle norme del codice civile sia di quelle di natura fiscale.
In primo luogo per quanto riguarda la conservazione delle scritture contabili e dei documenti relativi ai rendiconti consuntivi si ritiene necessario fare riferimento ai termini di natura fiscale e quindi le stesse devono essere conservate per almeno cinque anni a partire dal dicembre dell'anno in cui si è presentata la dichiarazione o sei anni in caso di mancata presentazione; inoltre l'amministrazione finanziaria ha il potere di richiedere agli amministratori di condominio dati, notizie e documenti relativi alla gestione in qualsiasi momento.
Il Bilancio Preventivo rappresenta il titolo con cui l'amministratore di condominio può e deve esigere i contributi; egli non può effettuare nuove spese non previste dal Bilancio Preventivo salvo che si tratti di spese necessarie ed urgenti.
L'amministratore è tenuto alla riscossione delle quote condominiali, così come previste nel Bilancio Preventivo, e nel caso in cui il condomino non ottemperasse al pagamento l'amministratore può e deve richiedere l'emissione di un decreto ingiuntivo.
L'amministratore ha anche l'obbligo di redigere il rendiconto annuale da presentare all'assemblea per l'approvazione (obbligo derivante dalle norme sul mandato ai sensi dell'art. 1713 c.c. che recita: il mandatario deve rendere al mandante il conto dell'operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato.
Il Rendiconto annuale è composto:
␣ Dal Bilancio Consuntivo che riassume voce per voce tutte le entrate e le spese gestite nell'anno applicando il criterio di cassa e raggruppando le voci di spesa per tabelle riepilogative; la differenza tra le entrate e le uscite rappresenta l'avanzo o il disavanzo della gestione.
␣ Il Piano di Riparto (dare - avere) con cui la differenza in avanzo o disavanzo della gestione viene ripartita in capo a tutti i condomini sulla base delle tabelle millesimali.
␣ Lo Stato Patrimoniale (non obbligatorio ma decisamente consigliato a parere dello scrivente) nel quale confluiscono i fondi di riserva e tutte le attività o passività annuali o di più anni, indispensabile per verificare la correttezza della gestione; oltre a ciò devono essere riportate tutte quelle spese che non si sono esaurite nel corso dell'anno.
L'amministratore deve convocare almeno una volta all'anno l'assemblea ordinaria per l'approvazione del Bilancio Consuntivo annuale e del Bilancio Preventivo che dovranno essere inviati in copia a tutti i condomini assieme all'avviso di convocazione dell'assemblea ed i condomini dovranno ricevere il tutto almeno cinque giorni prima della stessa.
La Legge nr. 449/97 ha introdotto nuovi obblighi per il condominio con il riconoscimento dello stesso quale sostituto di imposta; pertanto l'amministratore ha l'obbligo di effettuare le ritenute alla fonte come acconto sui redditi di lavoro dipendente, sui redditi di lavoro autonomo, sulle
provvigioni e su ogni tipo di reddito erogato dal condominio, compreso quello dell'amministratore stesso; i versamenti delle ritenute devono essere effettuati con il modello F24, a mezzo banca o presso la Posta, entro il giorno 16 del mese successivo a quello di pagamento del relativo reddito.
Il condominio deve rilasciare la certificazione dei redditi corrisposti entro il mese di febbraio di ogni anno indicando le ritenute effettuate e conservare le ricevute dei versamenti effettuati (art. 7 bis D.P.R. 600/73).
Per assolvere le sue funzioni l'amministratore deve richiedere l'attribuzione del codice fiscale e, nel caso di variazione dell'amministratore, deve richiedere tempestivamente (entro 30 giorni) la variazione dei dati relativi al rappresentante legale.
Il condominio deve provvedere alla presentazione annuale del Modello 770 che riepiloga le ritenute ed i versamenti effettuati oltre all'elenco dei percipienti dei redditi erogati dal condominio con i relativi dati anagrafici.
Altra importante novità contenuta nella Legge 449/97 è l'obbligo da parte dell'amministratore di comunicare annualmente all'Anagrafe Tributaria l'ammontare dei beni e dei servizi acquistati dal condominio; non devono essere indicati nel modello le forniture di acqua, gas ed energia elettrica ma sicuramente i dati anagrafici e fiscali delle ditte fornitrici e non dovranno essere indicate tutte quelle forniture per le quali i compensi o i pagamenti sono stati assoggettati alla fonte a ritenute e le forniture e servizi di ammontare inferiore ad euro 258,23.
Dette comunicazioni devono essere effettuate obbligatoriamente a cura dell'amministratore in carica al 31 Dicembre dell'anno di riferimento; termini, modalità e contenuto delle comunicazioni sono stabiliti annualmente con decreto del Ministero delle Finanze.
Con la Legge 27 dicembre 2006, nr. 296 (cosiddetta Legge Finanziaria), pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale nr. 299 del 27-12-2006 supplemento ordinario nr. 244, con il comma 43 vengono introdotte importanti novità nella materia condominiale che si inseriscono in quanto disposto dal D.P.R. 29.09.1973, nr. 600, art. 25 ter.
E’ previsto infatti che il condominio, come sostituto di imposta, sia debitore nei confronti dell’ Erario a partire dal 01-01-2007 (data di entrata in vigore della Legge Finanziaria 2007), di una somma pari al 4% sul reddito del percipiente da trattenersi al momento del pagamento del corrispettivo (cosiddetta rivalsa) sulle prestazioni relative a contratti di appalto di opere o di servizi (come ad esempio l’appalto delle pulizie) o prestazioni occasionali rientranti tra i redditi di attività commerciali non esercitate abitualmente ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera i, del T.U.I.R. (ad esempio il caso del pensionato che presti occasionalmente attività di piccola manutenzione per il condominio).
La ritenuta, trattandosi di ritenuta alla fonte, dovrà essere applicata, salvo diversa indicazione da parte dell’Agenzia delle Entrate che fornirà tra gennaio e febbraio 2007 i chiarimenti ufficiali necessari alla completa e corretta interpretazione della norma, ai corrispettivi liquidati dal 01-01- 2007 (quindi anche ai corrispettivi pagati nel 2007 ma fatturati al 2006) sulla parte del corrispettivo al netto dell’imposta sul valore aggiunto; naturalmente nel caso di pagamenti frazionati, la ritenuta sarà applicata solo al momento dei relativi pagamento frazionati.
Dovrebbero risultare escluse da questa ritenuta tutte le tipologie contrattuali che non rientrano nell’ambito dell’esercizio di impresa come ad esempio i Commercialisti, i geometri, gli architetti, gli avvocati ecc.) ed anche, in base all’interpretazione letterale dell’art. 2222 c.c., i corrispettivi derivanti da contratti di prestazione d’opera.
Una volta effettuata la ritenuta il condominio dovrà versare l’importo trattenuto all’Erario tramite il modello F24 con l’indicazione dell’apposito codice tributo (ad oggi ancora non comunicato da parte dell’Agenzia stessa) entro il giorno 16 del mese successivo a quello del pagamento.
Una volta effettuati tali adempimenti il condominio, per analogia a quanto accade oggi per i liberi professionisti, dovrò provvedere a certificare le ritenute operate e redigere la dichiarazione dei sostituti di imposta (ex modello 770).

Originariamente Scritto da uragano

se fosse cosi:se ci fossero errori che al momento sfuggono per la fretta e sopratutto confusione,e si approva il bilancio sarebbero sanati oppure il bilancio va modificato?il bilancio non si legge in assemblea,anche perche'
devono essere verificate tutte le pezze giustificative.no-no-no me lo invii prima.e se esistono degli errori devono essere corretti con un nuovo bilancio.quello puo' essere consegnato prima della riunione.altrimenti le riunioni
durerebbero giorni.la sentenza dice documentazione(equivalente le pezze giustificative).
....

La Sentenza dice chiaramente;
In tema di condominio, la mancata disponibilità della documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo da parte dei condomini comporta la violazione, .... (Cassazione Civile, sez. II, 08-08-2003, n. 11940)
Quindi si parla di SEDE di approvazione ovvero al momento dall'assemblea e non prima (ovviamente nulla lo vieta).
Solo per tua soddisfazione prova ad impugnare la delibera se l'amministratore non ti invia tutta la documentazione prima dell'assemblea, ma la porta in sede di approvazione (cioè in assemblea), e poi dimmi come è andata.
Ripeto, non esiste nessuna Legge che imponga l'invio della documentazione ai condomini, però deve essere disponibile alla visione in qualsiasi momento e non solo prima della riunione, anche in tutto il periodo dell'anno, senza che sia necessario motivare la richiesta (--> Cassazione, sez. seconda civ., 29.11.2001 n.15159)
Quindi hai tutto il tempo per visionare i documenti prima dell'assemblea senza sia necessario che l'amministratore li invii a tutti i condomini, ovvero se uno vuole se li va a controllare nell'ufficio dell'amministratore (prima dell'assemblea) e/o chiede le copie a pagamento.

non mi piace stare a discutere.continui a parlare dei documenti io parlo di bilancio,e se e' stato fatto correttamente.ti allego:
Per quali motivi i condomini possono impugnare il regolamento di condominio? Ce lo dice una sentenza della Corte di Cassazione, la n. 5254, pubblicata il 4 marzo 2011. Prima d’entrare nel merito della vicenda vale la pena accennare per sommi capi alla nozione di rendiconto ed alle sue principali caratteristiche.
Il rendiconto condominiale (sia esso preventivo o consuntivo) ha il precipuo compito di consentire una quantificazione delle spese (da sostenersi o quelle sostenute) necessarie per la gestione e conservazione delle parti comuni dell’edificio, nonche’ alla sua ripartizione tra tutti i condomini.
Il compito di redigere il rendiconto spetta all’amministratore di condominio. Tale incombenza deve essere assolta al termine di ogni anno di gestione. La mancanza presentazione all’assemblea del rendiconto, per due anni di seguito, consente ad ogni condomino di agire in giudizio per la revoca del proprio mandatario (art. 1129 c.c.).
Il codice civile non prevede espressamente la maggioranza necessaria per l’approvazione del bilancio annuale. In ragione di cio’ non v’e’ motivo per non ritenere che lo stesso debba possa essere deliberato:
a) in prima convocazione, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea e quanto meno 500 millesimi;
b) in seconda convocazione, con il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio e almeno 333 millesimi (si veda art. 1136 c.c.).
Una volta approvata, al pari di ogni altra deliberazione, quella contenente il rendiconto e il relativo piano di riparto e’ obbligatoria per tutti i condomini (art. 1137 c.c.). La maggiore incisivita’ di questa decisione assembleare sta nel fatto che ai sensi del primo comma dell’art. 63 disp. att. c.c., l’amministratore, sulla base del bilancio approvato dall’assise, puo’ chiedere ed ottenere all’Autorita’ giudiziaria decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
Come ogni decisione della riunione condominiale anche la deliberazione di approvazione del rendiconto puo’ essere sottoposta ad impugnazione nei modi e nei termini di cui all’art. 1137 c.c., se annullabile, o in ogni tempo se nulla.
Per quali motivi si puo’ decidere di contestare il rendiconto? Un esempio su una diversa questione aiutera’ a capire meglio questa domanda: si ponga il caso di un’assemblea che nomini l’amministratore. Ogni condomino potra’ contestare le modalita’ di nomina (es. mancanza del quorum necessario) ma non anche la scelta in se’ (salvo il caso in cui la stessa contrasti con il regolamento condominiale ma in tal caso appunto ad essere violata e’ una norma del regolamento). In sostanza una simile deliberazione puo’ essere impugnata solamente per motivi di legittimita’ e non anche di merito. Il discorso non e’ differente per cio’ che concerne il regolamento condominiale. Ce lo ricorda la Cassazione con una recente pronuncia. Nella sentenza n. 5254 dello scorso 4 marzo, si legge, infatti, che “la deliberazione dell'assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell'amministratore puo’ essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall'art. 1137 c.c., comma 3 non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di mera legittimita’, restando esclusa una diversa forma di invalidazione ex art. 1418 c.c., non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell'impugnazione della delibera, da considerarsi, percio’, annullabile” (cosi’ Cass. 4 marzo 2011 n. 5254). Come dire: il condomino puo’ contestare che le spese per la manutenzione del giardino siano ripartire in parti uguali e non sulla base dei millesimi di proprieta’ ma non anche che per il medesimo servizio sia stata scelta l’impresa Alfa piuttosto che quella Beta.
credo che la spiegazione sia sufficente.

Comunque non dici quando l'amministratore deve presentare il resoconto e non lo dice neppure il Codice Civile;
- cc art 1130 ... Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
Per cui l'amministratore si potrà limitare di avvisare i condomini dell'assemblea (con invito) e scrivere all'OdG "visione resoconto e approvazione bilancio"
Portare tutto il fardellone (con tutte le ricevute le patrizioni ecc ecc) in sede d'assemblea, oppure i condomini, come ho detto prima si recheranno qualche giorno prima della riunione a visionare tutto quello che desiderano.
Così è tutto in regola ed è inoppugnabile, senza dimenticare che i documenti devono essere visionabili anche in sede d'assemblea.

Originariamente Scritto da condobip

Comunque non dici quando l'amministratore deve presentare il resoconto e non lo dice neppure il Codice Civile;
- cc art 1130 ... Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
Per cui l'amministratore si potrà limitare di avvisare i condomini dell'assemblea (con invito) e scrivere all'OdG "visione resoconto e approvazione bilancio"
Portare tutto il fardellone (con tutte le ricevute le patrizioni ecc ecc) in sede d'assemblea, oppure i condomini, come ho detto prima si recheranno qualche giorno prima della riunione a visionare tutto quello che desiderano.
Così è tutto in regola ed è inoppugnabile, senza dimenticare che i documenti devono essere visionabili anche in sede d'assemblea.

...te lo immagini se ci chiamassero a controllare il lavoro di un cuoco che ha cucinato un manicaretto, e lui ci porta a casa tutti gli ingredienti ed anche il libro di cucina, e "ci lascia il tempo di visionare tutto ciò che desideriamo"!

...credo che saremmo divertenti!

Originariamente Scritto da Antonio Azzaretto

...te lo immagini se ci chiamassero a controllare il lavoro di un cuoco che ha cucinato un manicaretto, e lui ci porta a casa tutti gli ingredienti ed anche il libro di cucina, e "ci lascia il tempo di visionare tutto ciò che desideriamo"!

...credo che saremmo divertenti!

Infatti, l'amministratore non è obbligato ad inviare ai condomini tutta la documentazione, ma loro possono controllare, però è sufficiente che presenti il rendiconto in assemblea