Pensieri fuori dai denti! (...lettera per i condòmini)

Il problema non è "essere onesti", perchè tutti dicono di esserlo.

Il problema, invece, è creare la differenza tra chi lavora bene e chi lavora male.

Oggi i condòmini non hanno nè la cultura nè gli strumenti di controllo per capire se il proprio amministratore è "bravo" oppure è un "truffatore".

Non so te, ma io sono sicuro che una percentuale (spero piccola) dei condòmini che amministro sono intimamente convinti che io sono un ladro e un truffatore (uno me l' ha anche detto nel mio studio, ed io l' ho cacciato fuori).

La domanda è: Vogliamo andare avanti così, oppure vogliamo cambiare?

Buona vita!

beh,dovevi chiedergli invece il motivo per cui pensa che tu sei un ladro,cominciamo dagli amministratori a mettere ordine....

Originariamente Scritto da akillea

beh,dovevi chiedergli invece il motivo per cui pensa che tu sei un ladro,cominciamo dagli amministratori a mettere ordine....

Se gli volevo male, potevo denunciarla, poichè c' erano i testimoni.
Siccome si trattava di una poveretta, l' ho soltanto cacciata fuori.

Quando un soggetto ti dice che sei un ladro, è lui che deve dimostrarlo.

Le "ragioni" dell' amministratore

Di seguito pubblico in forma anonima una mail che ho ricevuto stanotte.
E' la voce di un amministratore che mi scrive "con il cuore in mano", il quale descrive il mercato dal suo punto di vista; ho sentito questi argomenti tantissime volte da quando ho iniziato il progetto AziendaCondomìnio......Buona lettura:

• Gentilissimo amico, che dire sei sempre un'esplosione di novità a volte non riesco a starti dietro tale è la tua rapidità di modificare sostanzialmente la mia visuale.
  Come sai condivido sotto ogni aspetto quanto tu dici, ma vi è una cosa che a volte mi lascai alquanto perplesso in quanto è vero l'amministratore di oggi è una figura in fase di sostanziale modificazione. Ma tu dimmi, sai esattamente quello che sarebbe se l'attuale figura d'amministratore (tutto fare) rinunciasse a quei premi a quelle mance a quelle elargizioni a quelle estorsioni che farebbe se non avesse queste sussistenze....non riuscirebbe a sopravvivere con il misero compenso che riesce a farsi dare dai condomini. E' ovvio che lo stesso sia arrangia e non credere ci vuole fegato, intraprendenza, coraggio, non è facile accapparrarsi delle mance o altro è un lavoro duro pieno di insidie e oggi con tutte queste normative è sempre più difficile districarsi.
  Tu allora, cosa proporresti di dare in cambio all'amministratore che tentasse di redimersi oppure di seguire la strada maestra cioè quella corretta....
  Io ne parlo molto con altre persone del tuo modo di intendere l'azienda condominio ma non ho trovato ancora quel tanto che mi servirebbe per dire ad altri giovani che è vero la strada maestra è più difficoltosa ma alla lunga premia. Dimmi tu mio maestro aiutami a comprendere meglio quello che forse non ho ancora compreso.

E' importante capire bene i meccanismi che fanno funzionare il mercato delle amministrazioni di condominio, e questa lettera spiega in modo chiaro il modo di pensare della stragrande maggioranza degli amministratori in Italia.

Il mercato delle amministrazioni di condominio, come ogni mercato, funziona per mezzo di regole ed incentivi.
Il funzionamento del mercato è a suo modo automatico; in altre parole applicando buone regole il mercato funziona correttamente; applicando cattive regole il mercato funziona in modo distorto.

La Community AziendaCondomìnio propone di adottare "buone regole", in modo che non ci sia più la convenienza da parte dei fornitori, dei tecnici e dei professionisti, di erogare tangenti agli amministratori di condominio.
Per raggiungere questo fine la Community AziendaCondomìnio propone i propri princìpi di Gestione condominiale:


....piccola polemica:

Se i Condòmini non si vogliono organizzare, amano lamentarsi, vogliono avere la possibilità di "dare la colpa" a qualcun altro perchè non hanno il coraggio di prendersi le proprie responsabilità, non hanno voglia di "perdere tempo" per imparare qualcosa di nuovo.......

...in questo caso questi condòmini si "meritano" i loro amministratori che fanno bene a "torchiarli" e a "prenderli in giro" proponendo loro di lavorare in cambio di compensi "ridicoli".

La libertà non si conquista lamentandosi, ma lottando con coraggio per i propri ideali....o perlomeno per i propri interessi!!

Beh,insomma un dibattito intelligente e non polemico. Soprattutto divertente.
Ok.
Gatta

Anche il condominio è una piccola impresa e come tutte abbisogna di un imprenditore. L'amministratore è scelto e deputato dagli azionisti, i condomini. Naturalmente vi sono molte specie di amministratore. Ma siamo sicuri che i condomini siano tutti in grado di gestire un condominio?
Alle volte sembrano più attenti a gestire delle insane baruffe tra loro, e quasi sempre vorrebbero non spendere.
Forse un amministratore avveduto che faccia una scaletta degli interventi più urgenti, sappia reperire artigiani validi, sappia gestire i fondi al fine che il bilancio quadri, i soldi arrivino, per spese correnti, sino alla fine dell'anno, è la soluzione meno peggio. Caro Grandeindio, se hai questa capacità di metterti in discussione sei senz'altro l'amministratore che tutti vorremmo.

A che serve l' amministratore?

Ti sei mai posto questa domanda con disinteresse e seriamente?

A che serve questa persona che arriva ogni anno in assemblea e ti chiede di essere nominato per procurarti "tutto" ciò che ti serve?

Ti sei mai chiesto se ti conviene "davvero" delegare "tutto" senza controllo?

Sia l' amministrazione, sia la gestione tecnica, sia il controllo interno, sia la scelta dei "tuoi" fornitori, sia la scelta del "tuo" fiscalista per gli obblighi tributari del "tuo" condomìnio, sia la scelta del "tuo" avvocato per le questioni legali, sia la gestione di ogni tipo di lamentela o "bisogno" che possa diventare "necessario"?

Non credi che sia un pochettino "eccessivo" dare una delega in bianco di questo tipo al primo "soggetto" che si proponga come "amministratore"?

Non credi che ci sia bisogno di "capire meglio" cosa c' è dentro questa scatola chiamata "amministratore" che può essere piccola come un angolo di una cucina, o grande come uno studio di tre piani con decine di dipendenti?

Se ti serve la frutta, il pane, la carne e i quaderni, tu, vai dal fruttivendolo, dal panettiere, dal macellaio e dal cartolaio.

Oppure vai al centro commerciale dove sai di poter trovare tutto e fare "buoni affari", perchè alla fine puoi controllare il totale che paghi sullo scontrino fiscale e, quindi, sai se spendi troppo, o spendi bene.

L' amministratore, invece, non ti "vende" nulla direttamente, ma sta in mezzo con la sua scrivania tra te (e i tuoi soci condòmini), e i fornitori e i tecnici che ti servono.

Tu non sei "libero" di trattare direttamente con i tuoi fornitori e i tuoi professionisti: Per tutto sei obbligato a scontrarti con l' amministratore che "pensa per te"!

Perchè?

A che serve l' amministratore?

Proviamo a farci delle domande:


L' amministratore serve a fare i conti per il condomìnio?

No!

Per fare i conti del condomìnio ti serve un ragioniere.

E' meglio che questa persona sia preparata, e faccia solo questo lavoro.

E' meglio che questa persona la scelga il condomìnio: Altrimenti la sceglierà l' amministratore, e farà gli interessi dell' amministratore.


L' amministratore serve a controllare i servizi svolti per il condomìnio?

No!

Per controllare i servizi svolti per l' ente condomìnio hai bisogno di una persona, o di diverse persone preparate per questo lavoro.

E' meglio che il controllo venga svolto da personale indipendente rispetto all' amministratore, oppure interessato alla buona gestione (Il Consiglio di Condomìnio o il Portiere).


L' amministratore serve a "condurre" le assemblee?

No!

Per condurre le assemblee è necessario nominare un presidente che sappia il fatto suo e un segretario.

La "formalità" delle riunioni è importante, perchè il rispetto delle regole è garanzia di trasparenza.

E' opportuno che i condòmini, o perlomeno alcuni condòmini rappresentativi, imparino le buone regole da seguire per il corretto svolgimento delle assemblee, e, se necessario, le insegnino all' Amministratore che partecipa alla riunione in caso egli "se ne dimentichi".


L' amministratore serve a "condurre" le gare di appalto?

No!

Per condurre le gare di appalto è necessario nominare una persona che le organizzi e che segua le "regole" necessarie per scegliere le aziende in modo trasparente e vantaggioso per la Comunità Residenziale.

Questa persona può anche essere l' amministratore: Comunque è il rispetto delle "regole" della gara il requisito essenziale per scegliere una buona azienda.

Il professionista che organizza la gara di appalto può essere benissimo un "tecnico" appositamente nominato per questo servizio.


L' amministratore serve a scegliere i fornitori migliori per il condòminio?

No!

I fornitori migliori per il condomìnio si scelgono con procedure trasparenti.

E' molto importante stabilire dei "metodi di ricerca" e dei "metodi di controllo" efficaci efficienti e neutrali.

E' meglio che l' amministratore non si occupi di scegliere i fornitori per conto dei condòmini, ma che applichi delle buone procedure INSIEME ai condòmini al fine di scegliere i migliori fornitori.

Se nel condominio abitano dei condòmini preparati dal punto di vista tecnico, è ancora meglio che si occupino loro di applicare delle buone procedure insieme al resto dei condòmini per scegliere i migliori fornitori.


L' amministratore serve a predisporre le dichiarazioni fiscali per conto dell' Ente Condomìnio?

No!

Per predisporre le dichiarazioni fiscali del condomìnio serve un fiscalista.

Vi consiglio di cercare un fiscalista di vostra fiducia che segua il condomìnio, e, magari, che vi faccia un prezzo di favore per seguire anche le "vostre" dichiarazioni fiscali (ossia i modelli 730).


Ma allora: A che serve l' amministratore?

L' amministratore serve, poichè è il legale rappresentante dell' Ente Condomìnio.

Inoltre, l' amministratore:

• Deve avere la competenza di controllare la correttezza formale dei documenti intestati all' Ente Condomìnio alla data della sua nomina.
  
  Deve avere una capacità di relazione sufficiente per essere un punto di riferimento autorevole per i condòmini.
  
  Deve applicare procedure trasparenti, neutrali e condivise con i Condòmini per arrivare a soluzioni e scelte vantaggiose ed economicamente convenienti per la Comunità Residenziale.

Guarda il video di Joele Dix, che descrive in modo brillante il soggetto "condòmino" che intendo far evolvere quì:

Vivere in condominio può essere una fortuna, oppure una condanna.

Ai condòmini spetta di scegliere!!

allora se volete finire di ridere noi abbiamo un ammnistratore "figo" cui tutte le signore sbavano dietro come il famoso cane di pavlov
che poi arrotondi allegramente "preventivo 500 euro consuntivo 1500" o peggio ti chieda dei soldi senza delibera condominiale non gliene piò fregar de meno a nessuno ,dico nessuno anzi nessuna perchè l'assemblea condominiale è compito femminile ...tranne per mio marito...
All'ultima assemblea di condominio siamo stati trattati come rompipalle perchè abbiamo preteso regolari conti e regolari maggioranze ...non il "volemose bene" di tutte le signore che guardano l'amministratore perse nel vuoto come in adorazione della madonna (scena da ammirare dal vivo)
non abbiamo ancora visto nè il verbale dell'assemblea nè i conti ...ma lui ha visto la lettera dell'avvocato
gli altri condomini hanno ricevuto i rendiconti e preventivi spese ma non il verbale ...
tanto l'estetica dell' ammistratore biondo e aitante fa parte delle spese condominiali

Bellissima e spiritosa.Ma dove l'hai tirata fuori?
Ciao
Gatta

Senti pippodoc, noi ne abbiamo uno calvo moscio, i conti non vanno bene lo stesso. In tutti i casi potresti mica inviarci il tuo che almeno ci rifacciamo gli occhi

non so se si sposta a roma cmq glielo propongo per quando riusciremo a schiodarlo ......
cmq la sua foto sta su facebook
posso concordare: meglio figo che calvo e moscio però io vorrei evitare di pagargli le vacanze , l'auto, la palestra e ..l'abbronzatura sintetica e magri vorrei convincere le condomine a fare altrettanto


ps da dove l'ho tirata fuori ?? purtoppo dalle ultime assemblee di condominio

[QUOTE=Antonio Azzaretto;12135]Per la cronaca, l' amministratore è d' obbligo se il condomìnio ha più di quattro unità immobiliari.


Mah, per la cronaca forse: per la legge italiana, invece, l'amministratore è obbligatorio se ci sono più di 4 condomini. Se di condomini ce ne sono 4, possono anche possedere sessanta u.i. a testa, e non sono tenuti a nominare amministratori.
Colgo l'occasione per dire la mia in materia: finchè è possibile, dei propri affari è meglio che ciascuno se ne occupi di persona. Se non se ne ha la possibilità e/o la voglia, stare in campana non fa mai male. Se ad esempio ogni tanto i condomini avessero voglia di spendere qualche centinaio di euro per far rivedere il bilancio presentato dall'amministratore da un commercialista indipendente, non sarebbe male; se non altro, perchè così l'amministratore si sentirebbe il fiato sul collo.
Già che ci siamo, racconto un aneddoto. Io amministro gratuitamente uno stabile di 6 u.i., di proprietà mia e di parenti. Quando ho iniziato, sostituendo mio padre che era venuto a mancare, ho richiesto preventivi a tutti i tipi fornitori necessari, SENZA dire che ero un proprietario e che non ci guadagnavo nulla.
Bene: in due casi su tre, con il preventivo scritto m'è arrivata la telefonata nella quale il fornitore comunicava: "Naturalmente, il 10% (o il 15%) è per Lei."
Chissà com'è, i preventivi di questi fornitori erano più alti dei preventivi di quelli che non mi avevano offerto la tengente: e non più alti della sola tangente, ma in media più alti della tangente + un ulteriore 10%.
Ognuno tragga le sua conclusioni. Questa vicenda non si è svolta in terra di mafia, camorra e 'ndrangheta, ma a Modena.
Vedete un po' voi quali conclusioni trarre.