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2Mi Piace Questa è la discussione "Riscaldamento condominiale con termovalvole e contacalorie" inserita in Impianti e Terzo Responsabile nella categoria AREA TECNICA ED EDILIZIA
Sono proprietaria dell' appartamento dove abito, condominio con dodici appartamenti, sono due anni che abbiamo il nuovo sistema di riscaldamento contabilizzato.
Il problema è: che ...
Sono proprietaria dell' appartamento dove abito, condominio con dodici appartamenti, sono due anni che abbiamo il nuovo sistema di riscaldamento contabilizzato.
Il problema è: che tre appartamenti hanno un termosifone coperto da mobili di arredo e non stato adattato di termovavola e contacalorie.
Dall'inizio del nuovo sistema che contesto l'amministratore e i proprietari di questo inregolarità nei confronti dei condomini regolari, possono godere di calore non contabilizzato, due anni che chiedo di completare l'adattamento per termosifoni mancanti.
Posso alla chiusura della spesa di riscaldamento comunicare in assemblea modo cautelativo di trattenermi il 30% del mio costo di riscaldamento, in attesa che i lavori vengano eseguiti.
grazie
saluti
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Problema interessante,
chi sa rispondere in maniera argomentata ?
Io cosi di primo acchito direi che l''amministratore non avrebbe dovuto far partire il sistemsa fintanto che tutti i condomini non si fossero messi in regola , o anche far pagare quelli non in regola secondo i vwecchi consumi.
Una soluzione (che di certo non piacerà ai condomini con i termosifoni "pirta") potrebbe essere quella di contabilizzare nel riparto quei tre radiatori considerandoli come "sempre aperti".
Il radiatore può teoricamente erogare, in base alla caldaia 100 calorie? Ebbene, sarà contabilizzato per il massimo erogabile.
Se poi i proprietari vorranno risparmiare, sarà loro interesse trovare un sistema che gli consenta di calcolare i consumi precisi...
tutto quello che potremo dire è sopratutto un opinione di ognuno dei propisti collegati, 1° l'amministratore deve far pagare la spesa del riscaldamente in base ai mm. di riscaldamento fino a qundo non avra la certezza che tutti si siano munito dei tercontattatori, 2 il problema se lo deve risolvere lui con urgenza se non vuole che i condomini si trattengano le somme del riscaldamento non conformi a quanto consumato
adimecasa
località : Bergamo
Concordo assolutamente, tuttavia l'amministratore potrebbe essersi trovato tra l'incudine dei condomini che non vogliono "regolarizzare" i termosifoni e il martello di quelli che, avendolo già fatto, vogliono iniziare subito a rientrare della spesa. E' facile dire che il problema se lo deve risolvere lui. Bisogna che una soluzione sia possibile.Originariamente Scritto da adimecasa
Dato che da un lato non può entrare con la forza in casa degli "irregolari" per mettere le termovalvole e i contabilizzatori, e dall'altro deve dare seguito alla delibera che ha deciso per il passaggio alla contabilizzazione, rischia di trovarsi suo malgrado in un scomoda enpasse.
La soluzione di far pagare "a prezzo pieno" (solo finché non vengano muniti di tutto il necessario) quei tre radiatori potrebbe invece facilmente essere presa dall'assemblea e la sua ratio sostenuta di fronte a un giudice in caso di impugnazione della delibera.
Caro Tairam,
I Sigg.ri con termosifone coperto da mobili dovrebbero togliere o spostare i mobili . Se non vogliono mettano almeno la valvola termostatica con sonda a distanza per termosifoni coperti o in nicchia e anche il contacalore .Penso che pero' il contacalore dara' delle misurazioni non veritiere e molto alte visto che si trovera' al chiuso pero'..........
Saluti
Enzo
L'amministratore non è esente da colpe, e non si trova tra incudine e martello, quando anno approvato di collocare ai termosifoni le valvole termostatiche, doveva dare inizio a come e quando i lavori e spero che siano state approvate a maggioranza qualificata dall'assemblea condominiale, e non dai quattro capetti del condominio
adimecasa
località : Bergamo
E tu questo come fai a saperlo?
Scusa, ma non capisco il senso della frase...
e quale sarebbe secondo te la "maggioranza qualificata"?
che potrebbero bastare e avanzare, dato che sino a prova contraria, l’art. 26 c 5 della legge 10/91 stabilisce per il passaggio a tale sistema la sufficienza della maggioranza degli intervenuti in assemblea (calcolata per teste).
Riassumendo: secondo te, cosa avrebbe dovuto fare l'amministratore che da un lato non può obbligare nessuno (almeno non finché l'assemblea non lo autorizzi a ricorrere al giudice) a far installare ai privati i contabilizzatori e dall'altro deve ottemperare alle deliberazioni?
L'aggiunta: calcolata per teste mi pare del tutto infondata. Le maggioranze per il c.c. sono sempre doppie , mm E teste, non mm O teste.
Quanto all'inadempienza dell'amministratore, io la vedo all'origine. Prima di procedere ai lavori doveva essere fatto un sopraluogo: se in ben 3 unità ha trovato una opposizione a procedere (motivata o no), doveva rendere conto nuovamente alle assemblea, in modo che questa e solo questa potesse decidere come procedere.
L'amministratore non deve fare di suo arbitrio, ma appunto procedere nell'interesse di tutti, sulla base di decisioni dei condomini, non sue.
"Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile."
Questo è il testo. Dove lo vedi il riferimento ai millesimi?
E in base a quale principo o norma?
Ma l'assembla ha già deciso... per passare alla contabilizazione!
Esattamente quello che ha fatto dando corso alla delibera dell'assemblea. Non si possono accollare all'amministratore i capricci dei singoli condomini.
Ho apprezzato molti tuoi interventi, ma non sono d'accordo su questa tua interpretazione di "maggioranza".
Vero che non si parla di millesimi, ma neppure di teste.
Penso sarebbe molto rischioso dar corso a una delibera che non abbia ricevuto il voto favorevole della " maggioranza dei presenti " in termini sia di teste, sia di millesimi.
Sono nuovo di questo forum, ma probabilmente sono più vecchio di te di esperienza, oltre che di frequentazione su un forum cugino (immobilio): mi permetto di raccomandarti più prudenza nelle affermazioni e deduzioni.
La tua citazione è corretta, ma dovresti allora anche leggere bene i due articoli del cc richiamati.
In buona sostanza ad essere toccato, è il quinto comma dell'art. 1136, che sancisce:
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma art. 1120 dovono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la magguioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio
Forse non è superfluo ripeterti che partecipanti = teste, e valore dell'edificio = millesimi.
Questo concetto è sistematicamente replicato negli articoli riguardanti il condominio: se non li si conosce, sarebbe più opportuno non dare valutazioni in merito alle procedure condominiali.
Ora la frase della norma da te citata è corretta (faresti bene però a dare anche gli estremi del DL, che per altro conosco), ma ha un senso se conosci gli articoli del c.c.: parla solo di maggioranza, si riferisce quindi alla maggioranza semplice, ergo 3° comma art. 1136: 1/3 dei partecipanti, più 1/3 dei millesimi. La legge in questione, per incentivare e facilitare la contabilizzazione, sancisce per legge una deroga ad un articolo per altri versi non derogabile da eventuali RdC (il 1136 è inderogabile nemmeno all'unanimità secondo ultimo comma art. 1138 c.c. )
Il risultato è che per questa innovazione è sufficiente la maggioranza semplice, invece che quella qualificata. E' la stessa deroga applicata per l'eliminazione delle barriere architettoniche, credo.
Qui spero ti renda conto dell'assurdo di quanto stai sostenendo: non sono amministratore e non sono parte in causa. Ma non mi stavo riferendo ai capricci: se alla prova dei fatti la decisione dell'assemblea non è realizzabile (!!!) , l'amministratore deve farlo presente (magari faceva bene a fare la verifica prima, ma certamente doveva fermarsi dopo): chiarito il punto, lasciava nuovamente all'assemblea dipanare la questione. L'amministratore non ha il compito di sostituirsi nelle valutazioni e decisioni, semmai ha l'onere di consigliare, evidenziare le problematiche, segnalare errori e richiamare alla corretta applicazione delle norme.
Poi, condomini avvisati, mezzo salvati: ma la decisione ultima, questa volta giusta o sbagliata che sia , deve rimanere in capo all'assemblea.
Scusa se sono stato un pò brusco: ma cerchiamo di tenerci care le già poche certezze esistenti: se no facciamo una discussione alla fantozzi. Ciao, non avermene.
Ultima modifica di basty; 28-01-2012 alle 23:13
Ciao tairam,
se non sono indiscreto, qunto vi è costato ad elemento il lavoro?
Te lo chiedo perche anche in nostro amministratore ci ha parlato di un lavoro simile.....
Saluti
FDR
Interessante domanda, per fare un pò di statistica.
Io recentemente ho avuto un intervento simile per applicazione valvole e ripartitori di calore (i contabilizzatori usati sui caloriferi): prezzo medio complessivo 130-150€ per ciascun radiatore, salvo dover applicare valvole remotizzate per superare ostacoli e nicchie come nel caso qui postato. Io non ho avuto casi speciali, quindi non conosco la differenza di spesa.
Premesso che anch'io non sono propriamente "di primo pelo", la prudenza non è mai troppa.
Perdonami se stavolta essere bruco sono io, ma credo che quello che dovrebbe leggere bene sia tu.
La 10/91 non richiama gli art. 1120 e 1136, ne li lascia come sfondo del normato, ma legifera IN ESPRESSA DEROGA degli articoli stessi. Questo particolare tutt'altro che trascurabile spazza via dalla discussione gli art. 1120 e 1136 e tutta la giursprudenza in merito alla maggioranza a essi correlata.
Senza dubbio la norma, con quel suo "a maggioranza" finirà per interessare la cassazione, ma finché non si formerà una consolidata giurisprudenza in merito, l'unica interpretzione valida di "l'assemblea di condominio decide a maggioranza" è quella della maggioranza degli intervenuti. Tale maggioranza dovrà peraltro necessariamnte intesa "per teste", giacché la 10/91 non prevede alcun vincolo di rapprentanza di valore.
Li ho dati:
Peraltro si tratta di una legge e non di un decreto
e chi ti dice che io non li conosca?
Assolutamente no, dato che specifica che la maggioranza è IN DEROGA agli articoli a cui tu la rferisci.
D'altra parte, se così fosse, facilmente il legislatore avrebbe potuto scrivere "l'assemblea delibera con la maggioranza prevista dall'art. 1136 C.C, terzo comma"
Qui mescoli mele e banane. La 10/91 non riguarda minimamente l'inderogabilità dell'art 1136 da parte del RdC. Stabilisce una specifica maggioranza necessaria per deliberare in merito a uno specifico argomento.
A mio avviso credi male: "Legge 13/1989, art. 2, comma 1: Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche [...] sono approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall'articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile."
Se confronti i due testi di legge, è evidente che parliamo di parametri e numeri diversi.
Credo comunque che l'argomento di cui stiamo discutendo si sia scostato non poco da quello originario del thread, per cui mi permetto di suggerire ai moderatori un suo spostamento in un eventuale nuovo "capitolo".
Per quanto riguarda il comportaento che avrebbe dovuto tenere l'amministratore, dici:
Sarà forse unamera questione d punti di vista, ma ritengo che, una volta che l'assemblea abbia legittimamente delberato, all'amministratore non rimanga che dare seguito alla delibera in base a quanto previsto dall'art. 1130 CC.
Il problema di 3 radiatori "pirati", non rende la delibera irrealizzabile, ma si limita a crere un problema nel computo. Solo questo aspetto l'amministratore deve sottoporre all'assemblea affinché gli venga indicato il tipo di soluzione da adottare e questo, io, l'ho sostenuto sin dal'inizio.
Sospendere l'esecuzione della delibera non rientrava tra le sue prerogative. Se così fosse, assisteremmo a una paralisi della vita di condominio ogni volta che un singolo condomino decide di mettersi "di traverso".
Nessun problema. Un forum è un luogo in cui ci si confronta, magari in maniera particolarmente "vivace", ma si rimane sempre sul confronto di idee e opinioni. Come dici tu, le certezze sono piuttosto scarse. Aggrapparcisi a tutti i costi, però, non mi sembra una grande idea. Se infatti le certezze non fossero discutibili, saremmo ancora certi che la Terra è piatta.
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