Abusi edilizi

Buongiorno a tutti,

Mi scuso se questo messaggio è troppo lungo, ma spero di essere chiara ed esaustiva per avere aiuto in una situazione che non so bene come gestire. Cerco di semplificare e di soprassedere ad alcuni problemi di (per ora) secondaria importanza.

Mi trovo a dover consigliare una persona che mi ha contattato a seguito di un sopralluogo fatto dagli agenti della polizia municipale (chiamati da un vicino che ha elencato gli abusi da questi commessi).
E' stato effettuato il sopralluogo, ora questa persona deve recarsi "al più presto" dai vigili con atto di compravendita e planimetria catastale. In questa occasione faranno il verbale.
Gli abusi contestati sono relativi a due unità immobiliari. Al civico in questione , corrispondono uno stabile composto da 3 unità immobiliari (tutte di proprietà di questa persona, che possiede lo stabile da cielo a terra, composto da due piani) e un piccolo appartamento a questo attaccato, di proprietà di un'altra persona.

Dal quanto denunciato dal vicino e dal confronto con le planimetrie catastali, emerge che nella prima unità, di circa mq 80:
1. è stato eliminato un bagno perimetrale, con eliminazione delle mura perimetrali (non portanti) e coseguente diminuzione della cubatura di circa 1 metro quadro. Il bagno è stato realizzato in altra parte dell'edificio, modificando internamente l'abitazione e diminuendo le dimensioni di due camere.
2. Sopra tutta l'abitazione è stato creato un ripostiglio/soffitta, alto circa 1 metro e mezzo, a cui si accede solo tramite una scala amovibile (di quelle che abbiamo tutti a casa per raggiungere le zone alte, per intenderci). Sopra questo ripostiglio/soffitta c'è il terrazzo. Il terrazzo non è (in teoria) praticabile.
3. C'è una scala esterna all'abitazione per accedere al terrazzo, che è diventato accessibile.

Questa persona ha comprato casa nel 2005. I proprietari precedenti avevano già creato il ripostiglio e reso accessibile il terrazzo con una scala interna.
Lui, appena comprata casa, ha tolto il bagno e ha spostato la scala per accedere al terrazzo.

Sempre nel 2005, nella seconda unità immobiliare di circa 30 mq ha ampliato la cubatura di circa due metri quadri chiudendo un sottoscala, e ha annesso l'unità immobliare a una terza unità contigua (di circa 30 mq e sempre di sua proprietà) creando una porta in un muro portante.

Ci sono dei lavori di manutenzione straordinaria fatti dal precedente proprietario. Le foto allegate alla comunicazione al comune dimostrano che parte degli abusi sono stati commessi prima dell'acquisto della casa. Nell'atto notarile c'è scritto che non sono mai state apportate modifiche all'immobile. L'ultima planimetria catastale è del 1982 (identica alla precedente del 1939 salvo l'annotazione di una servitù di passaggio).

Parte degli abusi potrebbe essere sanabile (l'unione delle unità immobiliari, le modifiche interne e la modifica dei prospetti nel caso di diminuzione di cubatura); forse anche l'aumento di cubatura con l'entrata in vigore del nuovo piano casa (non mi è chiaro se gli ampliamenti devono essere esclusivamente di nuova costruzione o sono permessi anche quelli in sanatoria: la legge appena entrata in vigore dice "previa" DIA di cui all'art. 22 del TUE...).

Detto questo, ho qualche domanda da porre...

Conviene denunciare che gli abusi sono stati fatti dal precedente proprietario, o si rischia l'annullamento dell'atto di compravendita (in questo caso, quali sono le conseguenze)?

Nel caso in cui il piano casa non consenta la "sanatoria" per ampliamenti pregressi, e il lotto abbia esurito la cubatura residua (devo ancora verificarlo), è possibile considerare parte della cubatura tolta al primo piano come "cubatura residua" e c'è una tolleranza considerando che tra la cubatura tolta e quella messa stiamo parlando di circa due metri cubi?

E' possibile rendere accessibile il terrazzo? Per questo bisognerebbe fare un'ulteriore indagine per vedere se è strutturalmente previsto per essere calpestabile (altrimenti è necessario il "ripristino" con l'eliminazione della scala esterna)?

Avete qualche consiglio da darmi per procedere?

Grazie a tutti coloro che hanno avuto la pazienza di leggermi fino a qui...

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