Usufrutto su visura catastale

I dati catastali sono assolutamente veritieri! Ti stanno fregando! L'usufrutto si estinguerà solo alla morte della signora. I dati vengono aggiornati molto spesso, io ho fatto proprio una visura l'altro giorno ed erano aggiornati a fine dicembre 2012. Sto parlando di una visura fatta su www.agenziaentrate.it

CORREGGETEMI SE SBAGLIO

Porta la visura catastale al proprietario / venditore, e guarda la sua faccia.

Se sbianca, vuol dire che pensa "Azz, se n'è accorto".

Molto probilmente stavi per diventare la badante della mamma del proprietario, visto che lei ha il DIRITTO (Codice Civile docet) di rimanere in quell'appartamento finché non esala l'ultimo respiro.

In ogni caso, ricorda che tu non devi acquisire l'usufrutto, ma L'INTERO, ossia la NUDA PROPRIETA' + L'USUFRUTTO. Verifica chi ha la NUDA PROPRIETA'. Molto probabilmente è il figlio. Fatti dare il codice fiscale del figlio / proprietario presunto / nudo proprietario ipotizzato / venditore, e fai una visura su www.agenziaentrate.it per vedere cosa ti stanno raccontando.

Fai molta attenzione, il preliminare di compravendita deve coinvolgere 3 parti:

- Te;
- Il nudo proprietario (molto probabilmente il figlio);
- La madre usufruttuaria.

Deve esserci scritto a chiare lettere "La Signora MARIA PIA CATETERE, usufruttuaria dell'appartamento in Via Santa Gnacchera 82, e il Signor MARIO FOX, nudo proprietario dell'appartamento in Via Santa Gnacchera 82, con la presente scrittura preliminare vendono e cedono i rispettivi diritti al Signor SBIULO DE SBIULIS, che accetta e acquista, acquisendo l'intero costituito da nuda proprietà e usufrutto, bla bla bla bla".

Le parole ovviamente non devono essere esattamente queste, ma si deve EVINCERE in MANIERA INEQUIVOCABILE che MARIA PIA CATETERE e MARIO FOX ti cedono rispettivamente l'usufrutto e la nuda proprietà, e lo cedono a te che ACQUISISCI CONGIUNTAMENTE L'INTERO.

Ciao sibulo
Quello che ha scritto possessore va bene qualora il dato catastale sia aggiornato.

Eesistono delle situazioni di mancata presentazione della voltura di riunione di usufrutto da parte degli utenti o acora più provabile un mancato aggiornamento di dette volture e/o smarrimento da parte degli uffici preposti, il che comporta alla non veridicità del dato.

Quindi prima di agire per come suggerito da possessore assicurati che non sia un abbaglio.

Basta che chiedi al venditore della situazione dell'usufrutto e vedi cosa ti dice.

Ciao salves

Mi piace il ragionamento di salves, che ha ipotizzato che ci sia una RIUNIONE DI USUFRUTTO ancora da compiere. In ogni caso se c'è una riunione di usufrutto vuol dire che l'usufruttuario è deceduto, cosa però attualmente non possibile perché la signora mamma che ha il diritto di usufrutto è ancora vivente.

E nel caso della morte del nudo proprietario, si aprono diversi scenari, in quanto non è detto che la signora mamma sia l'unica erede: se ci sono altri eredi, solo una parte della nuda proprietà verrà acquisita dalla signora mamma, le restanti parti finiranno agli eredi finché la mamma non muore.

Sinceramente ci vedo poco chiaro in questa situazione, attendo anche io chiarimenti per poter indirizzare meglio le mie ipotesi.

L'usufrutto si estingue ai sensi dell'art. 979-678-698-796-1014 del Codice Civile, gli eredi del nudo proprietario sono i figli di questi ed il coniuge, in mancanza dei figli il coniuge i genitori e fratelli e sorelle di questi, se celibe i genitori e fratelli e sorelle di questi che in ogni caso di fronte ad un accordo regolarmente registrato subentrano a questi, non vedo la poca chiarezza della situazione.

Salves, ti ringrazio per i tuoi riferimenti precisissimi: la poca chiarezza ovviamente non era riferita al tuo intervento (mi scuso se ho dato questa impressione), era riferita al fatto che l'autore del thread ha specificato che l'usufruttuaria è la mamma del venditore, poi io mi sono fatto un film mentale e ho IPOTIZZATO che il venditore (figlio) sia il nudo proprietario, ma se quella Signora ha 16 figli, la nuda proprietà POTREBBE essere ripartita in 16 quote uguali, e quindi il rogito coinvolgerebbe l'acquirente (sbiulo) + l'usufruttuaria + 16 nudi proprietari in egual quota. Bisogna vederci chiaro in questo senso.

Possessore la poca chiarezza della situazione l'avevo percepito riferito al caso postato da sibulo non sulla chiarezza di quello che io avevo scritto, inoltre ho ribadito con ulteriori riferimenti al solo scopo di rendere più chiaro la legislazione della successione dei diritti di proprietà ma riferita sempre al quesito di sibulo, quando la cosa non è chiara invito sempre a riflettere dopo le conoscenze che io trasmetto su quello scritto da altri, non mi permetto mai di contestare o correggere ma soltanto a confontarci mediante le reciproche conoscenze.
Mi spiace che hai capito diversamente di cosa intendevo io.
Ciao salves

Scusate forse sono arretrato, ma non sarebbe più opportuno richiedere le note di iscrizione e trascrizione a favore e contro il venditore e sua madre presso la Conservatoria delle Ipoteche competente?. Lì ci sarebbe tutta la storia della proprietà di questi. Il catasto a mio parere non fa tanto fede.

Grazie a tutti delle risposte, avete inserito degli spunti di riflessione molto interessanti; sinceramente la situazione è più ingarbugliata di quanto sembra, io avevo esemplificato molto la vicenda solo per sapere l'affidabilità della visura catastale, vi spiego meglio:
La palazzina, su cui verranno costruiti 5 appartamenti è, come da visura catastale, di propietà di:
Figlio 1 nudo propietario per 4/12
Nipote 1 nudo propietario per 1/12
Nipote 2 nudo propietario per 1/12
Figlio 2 nudo propietario per 3/12
Moglie figlio 2 nudo proprietario per 3/12
Cariatide usufruttuaria per 12/12

I proprietari, non essendo impresa edile, hanno dato incarico ad un'impresa di costruzione il completamento degli appartamenti e, attraverso una scrittura privata, che ancora devo vedere, hanno concesso allo stesso costruttore la possibilità di vendere 2 dei 5 appartamenti (tra cui quello che dovrei andare ad acquistare io). Ieri il costruttore mi ha contattato e oggi pomeriggio andrò a parlargli per chiarire questo aspetto dell'usufrutto, lui dice che non ci sono problemi, vedremo ma la situazione è sempre più complessa..

Avevo risposto ma no si vede nulla

Riscrivo:
Innanzitutto grazie infinite per le risposte, mi hanno dato interessanti spunti di riflessione; in secondo luogo debbo dire che la vicenda che ho descritto era esemplificativa, solo per capire se la visura catastale era affidabile o meno, in realtà la storia è più ingarbugliata, ora vi spiego

L'appartamento che devo acquistare è in costruzione e fa parte di una plazzina con altri 4 appartamenti; da visura catastale risulta che la proprietà è così divisa:
Figlio 1 Nudo proprietario 4/12
Nipote 1 Nudo proprietario 1/12
Nipote 2 Nudo proprietario 1/12
Figlio 2 Nudo proprietario 3/12
Moglie figlio 2 Nudo proprietario 3/12
Cariatide usufrutto per 12/12

La proprietà, non essendo una impresa edile, ha fatto una scrittura privata con l'impresa di costruzione che stà effettuando i lavori nella quale è specificato che quest'ultima, oltre a terminare la costruzione, ha la possibilità di vendere 2 dei 5 appartamenti (tra cui quello che dovrei acquistare). Preciso che io ancora non ho visto i contenuti di tale scrittura privata nè chi la ha firmata. I contatti io li ho presi con l'impresa di costruzione che ieri mi ha chiamato dicendomi che "Per la storia dell'usufrutto non ci sono problemi", oggi vado a parlarci e voglio vederci chiaro, sicuramente chiederò un documento formale che attesti in maniera inequivocabile (quindi un documento notarile) che l'usufrutto sia in qualche modo decaduto. Avete consigli particolari?

Nella scrittura privata devono comparire i nomi del Figlio 1 (nudo proprietario per 4/12), del Nipote 1 (Nudo proprietario per 1/12), del Nipote 2 (Nudo proprietario per 1/12), del Figlio 2 (Nudo proprietario per 3/12), della Moglie del Figlio 2 (nuda proprietaria per 3/12), e della Signora Usufruttuaria per 12/12, nonché ovviamente il tuo nome, visto che dovrai - torno a ripetere - acquisire la nuda proprietà congiunta all'usufrutto, ossia l'intero, la cosiddetta "proprietà per 1/1".

Nella scrittura privata devono cioè comparire i nomi di TUTTI i nudi proprietari, i nomi dell'unica usufruttuaria, e il tuo nome. Ogni altra forma non è valida e ti porterà a NON ACQUISIRE L'INTERO (= nuda proprietà + usufrutto), che è ciò che invece desideri.

Come immaginavo, ci sono molti nudi proprietari e una sola usufruttuaria: tutti dovranno partecipare con te sia alla scrittura privata, sia al preliminare di compravendita, sia al rogito (sono 3 fasi, e in ognuna di esse devono essere presenti tutti, OPPURE DEVONO FARSI RAPPRESENTARE CON UNA REGOLARE PROCURA SPECIALE PER VENDERE REDATTA DA UN NOTAIO, procura della quale il tuo notaio dovrà verificare il NON DECADIMENTO e il NON ANNULLAMENTO e la NON REVOCA).

La scrittura privata di norma deve essere firmata alla presenza di tutte le parti venditrici (nudi proprietari + usufruttuaria) e della parte acquirente (te), se non ci vedi chiaro esigi l'assistenza di un notaio di tuo gradimento per verificare le identità dei comparenti e la validità delle loro eventuali procure speciali per vendere (magari la signora usufruttuaria ha 95 anni e, come mia nonna, non la puoi spostare da casa).