Cassazione : Niente inadempimento se l’immobile locato non è idoneo all’uso

Cassazione :Niente inadempimento se l’immobile locato non è idoneo all’uso

Se il contratto di locazione dell’immobile non abitativo indica che il bene viene locato per “uso artigianale”, non è addebitabile al locatore il fatto che il conduttore non riesca ad ottenere le autorizzazioni necessarie ad esercitarvi l’attività di carrozziere. Infatti, nei contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi e al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato.
Così si è espressa la Corte di Cassazione, nella sentenza depositata il 25 gennaio 2011, n. 1735.

Il caso che ha dato luogo al giudizio può essere brevemente riassunto nel modo seguente. In seguito alla stipula di un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile non abitativo (che il conduttore intendeva adibire all’attività di gommista, carrozziere ed elettrauto), il conduttore si vede rifiutare le autorizzazioni amministrative necessarie, in quanto la struttura viene ritenuta inidonea all’attività programmata. Di conseguenza, il conduttore invia al locatore diffida ad adempiere, ritenendo che rientri tra le sue obbligazioni quella di garantirgli di esercitare la propria attività nell’immobile locato, in quanto il locatore era al corrente dell’attività che il conduttore voleva esercitare e aveva garantito, in contratto, la regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile. Dal canto suo, però, il locatore intima lo sfratto per morosità al conduttore, in quanto questi non aveva corrisposto i canoni pattuiti nel contratto di locazione. Nel corso del giudizio di primo grado, il Tribunale riconosce l’inadempimento del conduttore e la risoluzione del contratto, ma poi, in appello, il contratto di locazione viene dichiarato risolto per colpa del locatore, che viene condannato al risarcimento dei danni.

La Corte di Cassazione, a sua volta, ribalta il giudizio di secondo grado, ritenendo che la sentenza della Corte d’Appello non sia correttamente motivata.
Infatti, secondo la Corte di Cassazione, nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato. Pertanto, non è onere del locatore conseguire tali autorizzazioni e, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, anche ove il diniego dell’autorizzazione sia dipeso da caratteristiche proprie del bene locato.
Serve una specifica pattuizione per attivare la responsabilità del locatore

Inoltre – continua la Corte – solo ove la destinazione particolare dell’immobile abbia costituito oggetto di un’apposita pattuizione, essa diviene rilevante quale condizione perché il conduttore possa utilizzare il bene per l’uso convenuto, mentre a tale fine non è sufficiente la mera enunciazione in contratto dell’uso al quale l’immobile locato verrà adibito.

Pertanto, atteso che nel caso di specie il contratto indicava che l’immobile era stato locato “per uso artigianale” e che in tale generico uso rientrano “una miriade di tipologie produttive”, ognuna dotata di particolari caratteristiche tecnico-strutturali cui sono legati specifici accertamenti amministrativi, non è possibile ritenere che questa generica destinazione e la dichiarata conformità dell’immobile alle norme edilizie ed urbanistiche, possano configurare l’impegno del locatore a garantire l’idoneità dell’immobile allo svolgimento dell’attività di carrozziere, attività che, invece, non era neppure menzionata nel contratto.
Fonte EUTEKNE

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