Pagare quota condominiale se l'immobile è inagibile , inabitabile.

[marciano]

Buona sera, a Marzo 2011 ho acquistato una porzione di villa bifamiliare, facente parte di un complesso di 4 ville bifamiliari , tutte abitate tranne la mia , con in comune un cancello automatico e un viale con dei lampioncini. La villa in questione non è rifinita internamente, acquistata allo stato grezzo, quindi inabitabile. Sto partecipando alle spese condominiali, ma, visto che sto tardando con la conclusione dei lavori, mi chiedevo se posso essere in parte esonerato alle spese condominiali. Con questo non intendo dire che non voglio pagarle, ma che, vista l'impossibilità di utilizzare l'immobile, posso avere una giusta riduzione della quota. Ad esempio ci sono spese della bolletta elettrica che alimenbta lampioncini, cancello elettrico e citofono. Spese iomportanti per lo spurgo della fogna ( sicuramente intasata non per causa mia!) , spese per rimuovere la neve dal viale per consentire l'accesso, trà l'altro operazione effettuata senza nemmeno avermi contattato...la leggo ora nel resoconto delle spese . Ritengo giusto invece partecipare alle spese di manutenzione delle parti comuni. Secondo voi è fattibile? Grazie e saluti

 

[condobip]

Per ottenere una riduzione sulle spese condominiali devi ottenere l'unanimità dei consensi da parte di tutti i proprietari, perchè non è colpa degli altri condomini se la tua porzione abitativa (u.i.) non è ancora ultimata.

 

[marciano]

Grazie per la risposta Condobip. E' quello che stavo pensando, ma volevo essere un pò piu informato al riguardo prima di avanzare questa richiesta ai condomini, perche penso basterebbe uno solo dei condomini contrario a non far accettare questa mia richiesta vero? (non è nemmeno colpa mia se non ho i soldi per terminarla subito !! )
Saluti

 

[arianna26]

Sinceramente visto che non è colpa dei condomini se non hai soldi per finire di ristrutturare e trasferirti lì non penso lascino passare la riduzione. e non solo perchè sono tempi di vacche magre ma perchè passerebbe il concetto di pagamento in base al consumo. il che aprirebbe la porta alle più svariate richieste. Il vecchietto potrebbe dire che lui esce pochissimo rispetto alla coppia giovane con 4 figli da scarrozzare in giro, la vecchietta che a lei la neve non da fastidioperchè quando c'è risolve non uscendo di casa etc etc.

 

[ergobbo]

Forse, e sottolineo FORSE, potresti spuntarla per lo spurgo della fogna, ma dipende da che tipo di intervento è stato fatto e da un'altra serie di cose talmente lunga che non ci farei troppo conto!

 

[basty]

Ritengo tu abbia già esaminato cosa dice il tuo RdC: se per caso prevedesse tabelle distinte tra spese di proprietà e spese di gestione, forse qualche appiglio potresti averlo.
Se poi lo stato di inagibilità/inabitabilità fosse riconosciuto anche dal comune (ad esempio per quanto riguarda le imposte), e catastalmente avessi una classificazione non definitiva, ma provvisoria (F3 o roba del genere, in costruzione), in questi casi limite, non direi che passerebbe il principio della differenza di uso effettivo: sarebbe proprio l'uso potenziale ad essere inibito.
La tua posizione mi sembra ragionevole: contribuire alle spese di mantenimento/manutenzione della cosa comune, ma non quelle di gestione: sempre che la tua u.i. non sia mai stata abitata e completata.

Che poi sia facile arrivare ad un accordo bonario....,

 

[mapeit]

Secondo me non c'è nessun motivo per essere esentato dalle spese comuni. Lo spurgo della fogna fa parte della manutenzione delle parti comuni. L'illuminazione dei viali e la manutenzione del giardino sono pure spese comuni. Tutte cose di cui hai l'uso anche se non ne approfitti perché non ci abiti ancora, ma che comunque sono a tua disposizione. Credo che sia dura ottenere qualche esenzione.

 

[basty]

L'appartamento è stato acquistato al grezzo: non so se ci sia un termine per la dichiarazione di fine lavori, ma nel frattempo la sua u.i. potrebbe non essere ancora stata accatastata in modo definitivo: se così fosse siamo sicuri che gli competerebbero le spese condominiali? In quelle condizioni non scatta nemmeno l'IMU, il che non è poco.

 

[mapeit]

L'IMU non ha niente a che vedere con l'apprtenenza o meno al condominio di un'unità immobiliare. Se il condominio è stato costituito e l'unità ne fa parte, avrà una sua consistenza in millesimi e in base a tale consistenza deve partecipare alle spese. Se il condominio è stato costituito senza detta unità, allora questa parteciperà alle spese quando entrerà a farne parte, con conseguente rifacimento delle tabelle millesimali.

 

[basty]

L'IMU non ha niente a che vedere con l'apprtenenza o meno al condominio ...

Certamente, ma non credo di aver lasciato intendere questo. E so che la prassi da torto al nostro: ma volevo sollevare una riflessione.

Prendi il mio assunto come una nuova serie di domande (se concesse), che si incunea nella discussione presente.

1) In una nuova costruzione, frazionata e venduta al grezzo, se una unità immobiliare risulta non terminata e ancora allo stato grezzo, ad esempio senza l'installazione di caloriferi interni, è da considerarsi già inclusa nelle spese di gestione?

2) Sul piano catastale che categoria ha finchè non è terminata?
3) Come viene considerata una costruzione, fino a che non è stata comunicata la fine lavori, ai fini fiscali?

Ai 2 ultimi punti potrei già rispondere:
3) La soggettività fiscale inizia a partire dalla comunicazione di fine lavori con proposta di attribuzione del classamento catastale. Nel transitorio viene attribuita una classe provvisoria fiscalmente non rilevante.

Tornando alla prima domanda il comma 1 art. 1123 indubbiamente attribuisce ai proprietari in ragione del valore della proprietà, le spese di conservazione e godimento delle parti comuni, e soprattutto le spese per le prestazioni dei servizi comuni.

Ma il comma 2 aggiunge che le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne. E se uno NON può farne uso?

Non metto in discussione una eventuale richiesta di un proprietario che ha l'alloggio in attesa di ristrutturazione, per migliorarne l'uso, ma comunque già utilizzato in passato: mi chiedo invece se possa essere considerato meritevole di considerazione un caso estremo dove l'unità in questione sia ancora totalmente inagibile, ad esempio per mancanza di impianti fondamentali.
In questi casi, al di là dell'appellarsi ai commi e agli articoli, è fuori discussione mettere in carico al condomino in ritardo sul completamento le spese di manutenzione atte alla conservazione delle parti comuni: ma dove ci siano spese palesi di gestione (es riscaldamento, illuminazione ecc) sarebbe ragionevole una eccezione.

Faccio notare che il caso non è poi così inusuale. Si supponga ad esempio un complesso a schiera, frutto di un frazionamento anche dei terreni, realizzato fino al grezzo dall'impresa, e venduto con completamento a carico degli acquirenti. Potrebbe accadere quanto postato.