Locatore con "pessimo contratto ereditato" e relativi problemi per bollette

[bertuz]

Salve a tutti!
La mia famiglia ha appena acquistato un appartamento nel quale vive già un ragazzo che ha stipulato un contratto libero di locazione con il precedente proprietario.
In questo contratto, scritto in molti punti in maniera sibillina, si fa riferimento anche al pagamento di bollette/utenze e affini.
In particolare il condominio ha un impianto di riscaldamento centralizzato e la relativa bolletta viene poi presentata a noi padroni dell'appartamento. Noi ovviamente vorremmo far pagare semplicemente tale quota all'inquilino, ma il contratto dice questo:

"6) Restano totalmente a carico del conduttore le spese per luce, gas, acqua, rifiuti solidi; le altre spese condominiali (luce giro scale, riscaldamento, ascensore, pulizia scale) sono quantificate approssimativamente in € 50,00 mensili e saranno pagate previo accordo tra le parti"

purtroppo i miei non hanno chiarito questo punto prima di oggi e quindi non esiste ancora nessun accordo se non quello a voce con il precedente padrone di casa.

Vorrei quindi:
1. sapere come dovrei comportarmi per innanzi tutto riuscirmi a far pagare tale bolletta (scalando ovviamente i 50 euro regolari ricevuti)

2. E in secondo luogo vorrei tanto cambiare questo contratto in modo da inserire in articolo più chiaro e meno pressapochista per entrambe le parti. Poichè è un contratto libero 4+4 e a Gennaio scadono i primi 4 anni secondo voi ho la possibilità di cambiarlo? Da quel che ho letto mi pare, ahimè, di no.

3. Nel caso non possa cambiare contratto quale pezza-tampone mi suggerite di adottare per risolvere eventuali rifiuti del locatario di pagarmi le bollette condominiali?

Vi ringrazio e scusate.. ma è veramente la mia primissima esperienza dalla parte di un locatore

 

[adimecasa]

Il condominio deve riscuotere le spese condominiali inerenti alla conduzione del condominio dal proprietario, salvo accordi diversi tra locatore e locatario, per le spese delle utenze che sono, gas luce e R.s.u sono intestate direttamente al locatario e se le paga direttamente

 

[hanton21]

puoi ricusare,come nuovo proprietario,il vecchio contratto e pretenderne uno nuovo
quando hai acquistato ...eri a conoscenza dei debiti ? se il vecchio proprietario te li ha nascosti li puoi reclamare da lui....

 

[adimecasa]

Prova a postare il contratto, forse non è così buio come credi ciao

 

[bertuz]

puoi ricusare,come nuovo proprietario,il vecchio contratto e pretenderne uno nuovo
quando hai acquistato ...eri a conoscenza dei debiti ? se il vecchio proprietario te li ha nascosti li puoi reclamare da lui....

Non esiste alcun vecchio debito per fortuna, ma ho semplicemente ereditato questo contratto con una formulazione che mi rende un po' difficile riscuotere la quota del riscaldamento centralizzato da parte del locatario, visto la sua poca collaborazione e quindi la difficoltà ad accordarci in merito (brutte esperienze con il vecchio proprietario?).

Ottima la soluzione di ricusare il vecchio contratto! Ora mi informo su questa soluzione, grazie mille

 

[bertuz]

Ecco il contratto! Mi scuso per il peso, ma di meno non sono proprio riuscito a ridurre





Grazie ancora

 

[bertuz]

Non si leggeva, ho copiato qui:

Con la presente scrittura privata tra le parti:
- Il signor xxxx [...] diseguito denominato locatore;
- Signor xxxx [...] di seguito denominato conduttore;

si conviene quanto segue:

1. Il signor xxx concede in locazione al signor xxxx, che accetta, l'unità immobiliare arredata - la cui consistenza è nota alle parti - sita in xxxx, al primo piano, identificata dalla p.ed. xxxxx, per uso abitazione. L'immobile è composto da: ingresso, soggiorno con angolo cottura, una camera da letto amtrimoniale, disbrigo, servizio con doccia e due balconi; al piano interrato: due cantine e un posto auto coperto di proprietà.

2. La locazione avrà la durata di anni 4 (quattro), a partire dal 20/01/2009 con scadenza al 19/01/2013, rinnovabile per la stessa durata se non interviene disdetta a mezzo lettera raccomandata almeno 3 (tre) mesi prima della scadenza.

3. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere dal contratto con preavviso di almeno 3 (tre) mesi, da comunicarsi al locatore a mezzo lettera raccomandata.

4. Il canone annuo di locazione, spese escluse, è convenuto in € 5.400,00 (cinquemilaquattrocento virgola zero zero), da pagarsi in rate mensili anticipate di €450,00 (quattrocentocinquanta virgola zero zero) ciascuna, entro il giorno 20 di ogni mese, mediante bonifico bancario sul c/c xxxxx. Il mancato pagamento dei canoni di locazione entro 15 giorni dalla scadenza sopra indicata, produrrà il diritto alla risoluzione del contratto

5. A garanzia del regolare pagamento dei canoni di affitto nonché di eventuali danni all'immobile e/o all'arredamento, il conduttore rilascia a favore del locatore una fideiussione bancaria dell'importo di € 2.700,00 (duemilasettecento virgola zero zero) per l'intera durata del contratto ed eventuali rinnovi, autorizzando fin da ora il locatore stesso ad utilizzarla nell'ipotesi in cui esso debba attingervi a seguito di mancato pagamento dei canoni di locazione e/o di eventuali danni. In caso di utilizzo, tale garanzia deve essere tempestivamente ricostituita nei valori preesistenti.

6. Le parti convengono che il canone di affitto sia aggiornato annualmente, per richiesta del locatore, in base alla variazione accertata dall'ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo delle famiglie di operai e impiegati nella misura del 100%, con riferimento all'anno precedente.

7. Restano totalmente a carico del conduttore le spese per luce, gas, acqua, rifiuti solidi; le altre spese condominiali (luce giro scale, riscaldamento, ascensore, pulizia scale) sono quantificate approssimativamente in € 50,00 (cinquanta virgola zero zero) mensili e saranno pagate previo accordo tra le parti.

8. L'immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore stipulante e dei suoi familiari.

9. E' espressamente vietata la sublocazione e la cessione del presente contratto.

10. Il conduttore dichiara di aver esaminato i locali e gli arredi affittati e di averli trovati adatti al proprio uso, esenti da difetti che possono influire sulla salute di chi vi abita e si obbliga a riconsegnarli alla scadenza del contratto nellos tato medesimo in cui li ha ricevuti, salvo il normale deperimento d'uso, pena il risarcimento del danno.

11. Ogni aggiunta che non possa essere tolta in qualunque momento senza danneggiare i locali ed ogni altra innovazione non potrà essere eseguita dal conduttore senza il preventivo consenso scritto del proprietario.

12. Restano a carico del conduttore le riparazioni di piccola manutezione, cioè quelle relative a impianti di acqua, gas, luce, porte, finestre e sanitari, serrature e chiavi, rivestimento dei muri e dei soffitti, pavimentazione e manutenzione caldaia. Saranno inoltre a carico del conduttore le riparazioni dei mobili ed arredi e degli elettrodomestici. Non provvedendovi il conduttore, vi provvederà il locatore addebitandone la spesa al conduttore. Le spese di manutenzione straordinaria saranno invece a carico del locatore

13. Il conduttore è responsabile sia verso il locatore sia verso i terzi di ogni abuso o trascuratezza nell'uso dell'immobile locato e dei suoi mobili ed arredi e, in particolare, per incendio, per ostruzione di apparecchi sanitari e scarichi, per spargimento di acqua, fughe di gas, etc..

14. E' fatto divieto al conduttore di tenere nell'appartamento animali di qualsiasi specie.

15. Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possono derivargli da fatto di omissione di altri inquilini dello stabile o di terzi. Il conduttore si obbliga ad osservare e far osservare dai suoi familiari l'eventuale regolamento interno dello stabile.

16. Il locatore potrà in qualunque momento ispezionare o far ispezionare i locali affittati, previo accordo con il conduttore.

17. L'inadempienza da parte del conduttore di uno qualunque dei patti contenuti in questo contratto produrrà, di diritto, la sua risoluzione

18. Le spese per la stesura e la registrazione del presente contratto, nonché l'imposta annuale di registro, sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali.

19. Per quanto non previsto dal presente contratto, le parti fanno espresso rinvio alle disposizioni del Codice Civile, della Legge 392/78, della Legge 431/98 e comunque alle norme vigenti in materia ed agli usi locali.

Letto, approvato e sottoscritto

 

[bertuz]

Con la presente scrittura privata tra le parti:
- Il signor xxxx [...] diseguito denominato locatore;
- Signor xxxx [...] di seguito denominato conduttore;

si conviene quanto segue:

1. Il signor xxx concede in locazione al signor xxxx, che accetta, l'unità immobiliare arredata - la cui consistenza è nota alle parti - sita in xxxx, al primo piano, identificata dalla p.ed. xxxxx, per uso abitazione. L'immobile è composto da: ingresso, soggiorno con angolo cottura, una camera da letto amtrimoniale, disbrigo, servizio con doccia e due balconi; al piano interrato: due cantine e un posto auto coperto di proprietà.

2. La locazione avrà la durata di anni 4 (quattro), a partire dal 20/01/2009 con scadenza al 19/01/2013, rinnovabile per la stessa durata se non interviene disdetta a mezzo lettera raccomandata almeno 3 (tre) mesi prima della scadenza.

3. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere dal contratto con preavviso di almeno 3 (tre) mesi, da comunicarsi al locatore a mezzo lettera raccomandata.

4. Il canone annuo di locazione, spese escluse, è convenuto in € 5.400,00 (cinquemilaquattrocento virgola zero zero), da pagarsi in rate mensili anticipate di €450,00 (quattrocentocinquanta virgola zero zero) ciascuna, entro il giorno 20 di ogni mese, mediante bonifico bancario sul c/c xxxxx. Il mancato pagamento dei canoni di locazione entro 15 giorni dalla scadenza sopra indicata, produrrà il diritto alla risoluzione del contratto

5. A garanzia del regolare pagamento dei canoni di affitto nonché di eventuali danni all'immobile e/o all'arredamento, il conduttore rilascia a favore del locatore una fideiussione bancaria dell'importo di € 2.700,00 (duemilasettecento virgola zero zero) per l'intera durata del contratto ed eventuali rinnovi, autorizzando fin da ora il locatore stesso ad utilizzarla nell'ipotesi in cui esso debba attingervi a seguito di mancato pagamento dei canoni di locazione e/o di eventuali danni. In caso di utilizzo, tale garanzia deve essere tempestivamente ricostituita nei valori preesistenti.

6. Le parti convengono che il canone di affitto sia aggiornato annualmente, per richiesta del locatore, in base alla variazione accertata dall'ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo delle famiglie di operai e impiegati nella misura del 100%, con riferimento all'anno precedente.

7. Restano totalmente a carico del conduttore le spese per luce, gas, acqua, rifiuti solidi; le altre spese condominiali (luce giro scale, riscaldamento, ascensore, pulizia scale) sono quantificate approssimativamente in € 50,00 (cinquanta virgola zero zero) mensili e saranno pagate previo accordo tra le parti.

8. L'immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore stipulante e dei suoi familiari.

9. E' espressamente vietata la sublocazione e la cessione del presente contratto.

10. Il conduttore dichiara di aver esaminato i locali e gli arredi affittati e di averli trovati adatti al proprio uso, esenti da difetti che possono influire sulla salute di chi vi abita e si obbliga a riconsegnarli alla scadenza del contratto nellos tato medesimo in cui li ha ricevuti, salvo il normale deperimento d'uso, pena il risarcimento del danno.

11. Ogni aggiunta che non possa essere tolta in qualunque momento senza danneggiare i locali ed ogni altra innovazione non potrà essere eseguita dal conduttore senza il preventivo consenso scritto del proprietario.

12. Restano a carico del conduttore le riparazioni di piccola manutezione, cioè quelle relative a impianti di acqua, gas, luce, porte, finestre e sanitari, serrature e chiavi, rivestimento dei muri e dei soffitti, pavimentazione e manutenzione caldaia. Saranno inoltre a carico del conduttore le riparazioni dei mobili ed arredi e degli elettrodomestici. Non provvedendovi il conduttore, vi provvederà il locatore addebitandone la spesa al conduttore. Le spese di manutenzione straordinaria saranno invece a carico del locatore

13. Il conduttore è responsabile sia verso il locatore sia verso i terzi di ogni abuso o trascuratezza nell'uso dell'immobile locato e dei suoi mobili ed arredi e, in particolare, per incendio, per ostruzione di apparecchi sanitari e scarichi, per spargimento di acqua, fughe di gas, etc..

14. E' fatto divieto al conduttore di tenere nell'appartamento animali di qualsiasi specie.

15. Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possono derivargli da fatto di omissione di altri inquilini dello stabile o di terzi. Il conduttore si obbliga ad osservare e far osservare dai suoi familiari l'eventuale regolamento interno dello stabile.

16. Il locatore potrà in qualunque momento ispezionare o far ispezionare i locali affittati, previo accordo con il conduttore.

17. L'inadempienza da parte del conduttore di uno qualunque dei patti contenuti in questo contratto produrrà, di diritto, la sua risoluzione

18. Le spese per la stesura e la registrazione del presente contratto, nonché l'imposta annuale di registro, sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali.

19. Per quanto non previsto dal presente contratto, le parti fanno espresso rinvio alle disposizioni del Codice Civile, della Legge 392/78, della Legge 431/98 e comunque alle norme vigenti in materia ed agli usi locali.

Letto, approvato e sottoscritto

 

[adimecasa]

e un contratto standard non vedo niente di così grave, a fine gestione annuale dai copia del consuntivo al locatario e se i 50,00 €. mensili non bastano di fai dare la differenze solo sulle spese di gestione che riguarda il locatario,

 

[bertuz]

Il punto è che si sta rifiutando di pagare con mille scusanti e a causa di quel "previo accordo" non so quanto possa forzare la mano sul fatto che debba pagare il riscaldamento.

Sarebbe meglio stilare un accordo scritto in merito a questo? Ad esempio, come dici tu, concordando che il pagamento di eventuali mancanze non coperte dai 50 euro vengano pagate annualmente.

E inoltre: come posso farmi valere in modo che paghi la quota che ormai dovrebbe avermi pagato da quasi un anno?

Grazie mille