Fine contratto e proposta di rinnovo...

[ruggiero]

finisce dopo 12 anni il contratto di locazione imm commercialeun anno prima devo dire la mia richiesta di aumento del canone?:-

 

[uva]

Se vuoi evitare il rinnovo automatico del contratto per altri 6 anni alle stesse condizioni devi inviare una raccomandata a.r. al conduttore con un preavviso di almeno 12 mesi, comunicando la tua richiesta di un nuovo canone.

 

[mapeit]

Se il contratto non viene disdetto dal locatore almeno 12 mesi prima della scadenza, esso si intende tacitamente rinnovato per altri 6 anni alle medesime condizioni, fatti salvi gli aumenti ISTAT contrattualmente previsti.

Inviando una comunicazione nella quale proponi una "richiesta di aumento" del canone dovrai anche dire che cosa farai se l'inquilino non accetta.
Se scrivi che qualora egli non accetti il nuovo canone non gli rinnoverai il contratto, hai in pratica inviato una disdetta.
Pertanto, se l'inquilino rifiuta se ne dovrà andare e, se la sua attività comporta contatti diretti con il pubblico, tu dovrai corrispondergli un'indennità di avviamento pari a 18 mensilità dell'ultimo canone percepito.
Fai bene i tuoi conti.

 

[JERRY48]

Non potrebbe delinearsi questo profilo?
Io locatore mando prima dei 12 mesi previsti dalla legge, la richiesta d'aumento alla scadenza del contratto, il conduttore deve rispondere entro 60 gg. e rifiuta l'aumento. Quindi a sto punto è il conduttore a non accettare il nuovo contratto ed è lui il recessore del nuovo contratto ed a non aver diritto all'avviamento attività.

 

[uva]

A me pare sensata l'osservazione di Jerry.
Mi sembra l'unico modo per il proprietario di rientrare in possesso del suo immobile senza pagare l'indennità di avviamento alla scadenza del dodicesimo anno. Perché è il conduttore che decide di non rinnovare il contratto rifiutando il nuovo canone.
Ma non ne sono sicura.

 

[mapeit]

Se fosse come dite voi nessuno pagherebbe più l'indennità di avviamento

Facciamo l'esempio concreto: L = Locatore, C = Conduttore
L ha affittato a C un negozio e C paga ora, con gli aumenti ISTAT, un importo di 950 Euro/mese di affitto.
Siamo giunti a 13 mesi dalla seconda scadenza contrattuale.

Ipotesi 1:
L scrive una raccomandata a C e dice:
"Caro C, ti comunico che tra 13 mesi non intendo proseguire il contratto in corso alle attuali condizioni, ma ti richiederò di stipulare un nuovo contratto a Euro 2.000/mese."
Questa è da considerare a tutti gli effetti una formale disdetta del contratto in corso. Infatti la comunicazione presuppone che allo scadere del 12mo anno il contratto in essere decada. Le conseguenze sono:
- Nel caso C decida di accettare, rimarrà nei locali e si stipulerà un nuovo contratto di locazione di durata 6 + 6 con un canone di 2.000 Euro/mese, eventualmente rivalutabile al 75% dell'indice ISTAT.
- Nel caso C decida di non accettare, lascerà liberi i locali e L dovrà corrispondergli l'indennità di avviamento pari a 18 x 950 = 17.100 Euro.

Ipotesi 2:
L non scrive nulla a C.
Tra 13 mesi il contratto si intenderà tacitamente rinnovato per altri 6 anni e C continuerà a pagare 950 Euro/mese più l'eventuale adeguamento ISTAT. A fronte di qualsiasi richiesta di ulteriore aumento del canone fatta da L a C, questi potrà legittimamente rifiutarla.

Ipotesi 3:
L scrive una raccomandata a C e dice:
"Caro C, ti comunico che tra 13 mesi il canone di affitto sarà stabilito in Euro 2.000/mese."
C non risponde e non fa nulla. La comunicazione non ha alcun valore legale. Tra 13 mesi L chiederà a C di pagare 2.000 euro al mese e C continuerà tranquillo a pagarne 950. Il vecchio contratto si intenderà tacitamente prorogato per altri 6 anni con pieno valore legale e nessun giudice avvierà mai uno sfratto per morosità a fronte di tale richiesta di aumento che è in contrasto con la Legge 392/78.

Spero di essere stato chiaro.
Solo facendo cessare il vecchio contratto si può rinegoziare il canone liberamente, ma l'inquilino ha sempre la possibilità di scegliere se accettare e rimanere oppure non accettare, andarsene e prendersi la buonuscita.

 

[JERRY48]

Io ci ho tentato.
Però mi è andata male.
Queste stupide leggi!!!
saluti
jerry48

 

[sara2]

Io ci ho tentato.
Però mi è andata male.
Queste stupide leggi!!!
saluti
jerry48

Sì, ti è proprio andata male, jerry 48!

 

[uva]

Mapeit è stato chiaro ed esauriente, sicuramente ha ragione.
E' giusto che la legge tuteli il conduttore che esercita nell'immobile locato la sua attività imprenditoriale, ma mi pare che il proprietario sia un po' troppo penalizzato.
L'adeguamento in base al 75% dell'indice Istat non copre neppure l'inflazione e il canone fissato inizialmente potrebbe non essere più congruo dopo 12 o più anni.
E dover pagare 18 mensilità di indennità di avviamento per liberare il proprio locale può essere veramente oneroso per il locatore già gravato dalle tasse!

 

[pellizzoni giuseppe]

la raccomandata la deve sempre mandare il locatore almeno 12 mesi prima , indicando semplicemente la scadenza senza indicare nussuna variazione di prezzo . Non sono d'accordo che se in sede di nuova trattativa il locatario non accetta e se ne va il locatore debba riconoscergli i 18 mesi di perdita di avviamento........ mi sembra una forzatura ....