Inquilino moroso dopo sfratto e chiusura contratto non rilascia l'immobile : tassazione

[happysmileone]

Il mio inquilino ha ricevuto intimazione di sfratto, il contratto si e' risolto alla scadenza, ma non ha lasciato l'appartamento se non all'inizio del 2017 non pagando naturalmente l'affitto ne' l'occupazione abusiva post risoluzione contratto.
Poiche' l'intimazione di sfratto e' avvenuta prima della data della denuncia dei redditi dell'annualita' di riferimento come debbo compilare la denuncia :
- codice 3 fino a scadenza contratto e codice 4 a colonna 7 per reddito non percepito e intimazione di sfratto nei termini (tassazione su rendita catastale rivalutata)
- codice ??? dalla scadenza del contratto fino a rilascio appartamento (anche qui dovrebbe essere tassazione su rendita catastale rivalutata)
- codice 2 fabbricato a disposizione dopo rilascio (tassazione su rendita catastale rivalutata aumentata di 1/3).
In definitiva mi occorre sapere come indicare il periodo non piu' coperto da contratto ma comunque con l'immobile occupato dall'inquilino senza percepire alcun reddito.

Ulteriore precisazione : nel periodo in cui l'immobile permane in affitto ma senza trovare un inquilino, senza contratti attivi per acqua, luce, gas si puo' associare il codice 9 per ottenere una tassazione sulla rendita catastale rivalutata ma non aumentata di 1/3 come per gli immobili a disposizione?
Dalle istruzioni sembrerebbe di no perche' per mancato allaccio alle utenze non si intende il contratto attivo e quindi l'allaccio ai contatori ma proprio che non sia possibile attivare l'utenza perche' non disponibile per quell'immobile e quindi i contatori non siano proprio installati. Grazie anticipate

 

[mapeit]

Il codice 3 con il codice 4 a colonna 7 vale solo per gli immobili ad uso abitativo. Nella tua richiesta non è specificato se si tratta di una locazione ad uso abitativo o commerciale.
Per il periodo tra la risoluzione del contratto decretata dal giudice e l'effettiva uscita dell'inquilino potresti indicare il codice 9, ma rischieresti la contestazione poiché l'immobile non è privo di allacciamenti ma è semplicemente senza contratti di fornitura attivi. Le istruzioni specificano chiaramente che il codice 9 va indicato per immobili privi di allacciamento alle reti. Non è specificato invece che codice usare per i casi di "occupazione abusiva senza corrispettivo".
Quindi, perseguendo lo spirito ideologicamente "punitivo" della norma che penalizza il perfido proprietario immobiliare che non affitta l'immobile (anche se solo perché non glielo liberano o perché non trova da affittare), credo che l'immobile debba essere dichiarato come "tenuto a disposizione" e quindi con il reddito catastale maggiorato di un terzo.
Non conosco chiarimenti in merito giunti dall'Agenzia delle Entrate.

 

[happysmileone]

Grazie. Immobile ad uso abitativo .
Dalle istruzioni UNICO PF1 pag.26 al codice 9 vanno riferiti tutti i casi che non ricadono nei casi precedenti vengono riportati alcuni esempi (tra questi anche quelli che non hanno allacci ai servizi) ed il caso "abitazione abusivamente occupata senza corrispettivo " non ricade in nessuno dei casi riportati precedentemente per gli altri codici. Il codice 2 invece e' riservato "espressamente" per gli immobili tenuti a disposizione ma nel mio caso non ho avuto disponibilita' dell'immobile perche' occupato dall'inquilino. Pertanto il codice per il mio caso leggendo le istruzioni dovrebbe essere senza dubbi il codice 9.
Molto probabilmente mi convocheranno per spiegazioni ma il sottoscritto ha inviato via PEC all'ufficio di riferimento per il contratto il verbale di rilascio con la data, gli importi dovuti e sottoscritto dall'avvocato e dall'inquilino pertanto la documentazione in loro possesso dovrebbe essere probante ed esauriente.
D'altronde non mi va di essere come si dice "cornuto e mazziato" e rischio la convocazione.
Per ultimo sempre dalle istruzioni suddette alla pag.24 " Fabbricati non locati" c'e' scritto che per tutti i fabbricati con codici 2 9 e 15 nella colonna 2 dei righi da RB2 a RB9 l' IMU sostituisce l'IRPEF e le ADDIZIONALI e pertanto non dovrebbe esserci differenza tra la tassazione per quei codici ... ho compreso bene ?

 

[mapeit]

Si, certo. Se hai tutta quella documentazione non dovrebbero esserci problemi. Per l'IMU ciò che dici è corretto.

 

[uva]

nel periodo in cui l'immobile permane in affitto ma senza trovare un inquilino, senza contratti attivi per acqua, luce, gas si puo' associare il codice 9

Confermo questa tesi.
Se nel corso dell'anno un appartamento resta sfitto per un certo periodo (ad esempio perché non ho ancora trovato un nuovo inquilino) scrivo il codice 9.
Anche se l'unità immobiliare è provvista degli allacciamenti a energia elettrica e gas, purché non ci siano contratti di fornitura attivi.

Sia l'Agenzia delle Entrate di Torino che la risposta su questo argomento da parte dell'Esperto del Sole24Ore a cui avevo inviato il quesito, hanno avvalorato questa mia interpretazione: il codice 9 nella colonna "utilizzo" ha natura residuale, e si può utilizzare nei periodi in cui l'immobile sfitto non genera reddito da locazione.

Utilizzando il cod. 9, il software calcola la rendita catastale rivalutata per il numero di giorni in cui l'immobile è stato sfitto, e scrive il risultato nella colonna 17 "immobili non locati".

Invece col cod. 2 la rendita catastale rivalutata viene aumentata di 1/3.
E se nella colonna "casi particolari IMU" si mette il codice 3 (immobile non locato assoggettato ad IMU situato nello stesso Comune dove si trova l'abitazione principale del contribuente - cod 1 -), il risultato va a finire nella colonna 13 "tassazione ordinaria" nella misura del 50%.

In conclusione: io, che risiedo a Torino in una casa di mia proprietà, dovrei pagare l'IRPEF per il periodo in cui un altro mio immobile ubicato a Torino (assoggettato a IMU) rimane sfitto!
Cosa che non capita per la seconda casa di vacanze in montagna: codice utilizzo 2, colonna "casi particolari IMU" non compilata, rendita catastale (rivalutata e aumentata di 1/3) che finisce in colonna 17 "immobili non locati".

Gli esempi di cui sopra si riferiscono ad immobili abitativi, e al quadro RB del mod. Unico p.f.

 

[uva]

che per tutti i fabbricati con codici 2 9 e 15 nella colonna 2 dei righi da RB2 a RB9 l' IMU sostituisce l'IRPEF e le ADDIZIONALI

Dipende dalla colonna 12 "casi particolari IMU".

Leggi le istruzioni di Unico p.f. a pag. 28, che recitano per il cod. 3 nella colonna 12 (Casi particolari IMU):
"Immobile ad uso abitativo non locato, assoggettato ad IMU, situato nello stesso Comune nel quale si trova l'immobile adibito ad abitazione principale. In questo caso il reddito dell'immobile concorre alla formazione della base imponibile IRPEF e delle relative addizionali nella misura del 50%".

 

[mapeit]

Scusa UVA, all'Agenzia delle Entrate di Torino avevi fatto un interpello oppure è stato un parere informale ?

 

[happysmileone]

..... avevo letto da qualche parte che per "immobili privi di allaccio alle reti di acqua gas e energia elettrica " l'Agenzia delle Entrate interpretasse che non c'era la possibilità di allacciarsi in quanto mancava la fornitura e non che non fossero stati sottoscritti i relativi contratti di fornitura. D'altronde in italiano "privo di allaccio " è diverso da " contratto non sottoscritto". Se ritrovo posto ....
Per gli immobili in condominio a Roma poi sia l'allaccio che il contratto per la fornitura idrica sono sempre presenti visto che il contratto è sottoscritto dall'amministrazione che poi ripartisce consumi ed importi tra i proprietari .

 

[uva]

all'Agenzia delle Entrate di Torino avevi fatto un interpello oppure è stato un parere informale ?

E' stato un parere informale di una funzionaria, che mi è sembrata attenta e competente.
So che questi pareri non sono vincolanti.
Da molti anni compilo la dichiarazione dei redditi come ho spiegato nel mio post precedente, e finora non ho mai ricevuto accertamenti.

 

[happysmileone]

E' stato un parere informale di una funzionaria, che mi è sembrata attenta e competente.
So che questi pareri non sono vincolanti.
Da molti anni compilo la dichiarazione dei redditi come ho spiegato nel mio post precedente, e finora non ho mai ricevuto accertamenti.

Da questo anno allora provo anche io e speriamo di non vincere ... un accertamento!
Ma finiremo mai di vivere di pareri e finalmente avere istruzioni chiare ed inequivocabili da applicare non dico a tutti i casi ma almeno ai più frequenti come questo di un immobile non locato per una parte dell'anno e privo di contratti ....