Occorre rilevare pero' ......
Sole 24 Ore di martedì 2 febbraio 2010, pagina 33
Telefisco. Perizia sul terreno per abbattere la plusvalenza in caso di cessione - Prezzi in calo, rebus rivalutazioni-di Busani Angelo
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TeLefisco. Perizia sul terreno per abbattere la plusvalenza in caso di cessione . Le conseguenze del minor valore per i terreni soggetti a rideterminazione del costo d'acquisto Prezzi in calo, rebus rivalutazioni . Le Entrate calcolano la plusvalenza senza tenere conto della perizia- Angelo Busani
La riapertura della possibilità di determinare il costo d'acquisto dei terreni con perizia riferita al 1 gennaio 2010, per abbattere la plusvalenza in caso di cessione, fa sorgere un problema oggetto di moltissime domande di partecipanti a telefisco (la tele conferenza del «Sole» svoltasi mercoledì scorso): se cioè questa procedura si applica anche per svalutare il costo d'acquisto stabilito con perizia redatta in base a una precedente rivalutazione e superiore all'attuale valore di mercato. Si ricorda che la rivalutazione è prevista dall'articolo 2 comma 229, legge 191/2009.
La perizia usata per svalutare Si prenda il caso, frequente, di un contribuente che ha, per effetto di una rivalutazione, un'area che oggi non potrebbe essere ceduta se non a un prezzo inferiore al costo rivalutato. Un esempio può essere un'area ereditata nel 2000 per un valore agricolo (ad esempio, di lire corrispondenti a euro 300mila), peritata al 1 gennaio 2008 per il valore 10 milioni di euro e che oggi non possa essere venduta che per 8 milioni. Effettuando oggi una perizia a 8 milioni, si può pagare l'imposta sostitutiva di (4 % di 8 milioni = 320mila euro) e chiedere il rimborso dell'imposta sostitutiva pari al 4% diecimilioni = 400mila euro versata nel 2008 (per richiedere il rimborso il contribuente ha tempo 48 mesi dal versamento)?
La questione è complicata anche dal fatto che sembra un po' stonato che uno strumento (la perizia) ideato e usato per la rivalutazione serva invece per una svalutazione del costo d'acquisto su cui si basa il calcolo della plusvalenza. Non solo. A complicare le cose c'è anche la norma (articolo 7, comma 6, legge 448/2001) che introduce la possibilità di rivalutare i terreni: «la rideterminazione del valore di acquisto C.) costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell'imposta di registro e dell'imposta ipotecaria e catastale».Nella circolare 15/E del 2002 le Entrate hanno ritenuto che se nel contratto di vendita è indicato un valore imponibile, ai fini dell'imposta di registro, inferiore al valore rivalutato «per il calcolo della plusvalenza deve essere assunto, quale valore iniziale di riferimento, il costo o il valore di acquisto del terreno». Insomma, la procedura per rideterminare il costo d'acquisto si dovrebbe ritenere come non effettuata (ma non si specifica se l'imposta sostitutiva sia in tal caso rimborsabile), Con la conseguenza che, tornando all'esempio, si dovrebbe sottoporre a tassazione una plusvalenza di 8 milioni di euro meno 300mila che è uguale a 7milioni 700mila e una conseguente tassazione.
Questa interpretazione non è accettabile, poiché una norma sull'accertamento di valore ai fini dell'applicazione delle imposte indirette per il trasferimento non può essere interpretabile come causa di decadenza dal beneficio per il contribuente .Non si dovrebbe aver timore di cedere l'area rivalutata per un prezzo inferiore al valore di perizia: la plusvalenza si deve continuare a calcolare come differenza tra prezzo di cessione e costo d'acquisto rideterminato con perizia, mentre l'accertamento di valore ai fini dell'imposta di registro segue la sua ordinaria strada (cioè il fisco deve dimostrare che il prezzo dichiarato è inferiore al fair value del terreno ceduto).
Meglio che il contribuente si munisca di una nuova perizia redatta al momento della cessione (eventualmente allegata al contratto di vendita), con cui dimostri il valore corrente del bene venduto e l'avvenuta svalutazione. La perizia non è finalizzata a una nuova procedura di rideterminazione del costo d'acquisto per calcolare la plusvalenza, ma solo a dimostrare la situazione di mercato. Omissis………..
e allora ? cautelativamente vendere a 98.000 o usare un po' di "mestiere"
