Tempi concessi per ultimazione appartamento e spese condominiali

Daniele 78 ha scritto:

Quello che non capisco è come possano essere AGIBILI degli immobili al rustico...

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Come immobile ti riferisci all'intero edificio o al singolo appartamento? Forse in OP non risulta chiaro: chi ha ancora l'appartamento al rustico ovviamente non ci vive; sono stati acquistati in quelle condizioni 15-20 anni fa e tali li hanno lasciati.

Grazie

Marco Padula ha scritto:

Come immobile ti riferisci all'intero edificio o al singolo appartamento? Forse in OP non risulta chiaro: chi ha ancora l'appartamento al rustico ovviamente non ci vive; sono stati acquistati in quelle condizioni 15-20 anni fa e tali li hanno lasciati.

Grazie

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No ho capito cosa intendi.
Dunque l'agibilità ha una parte comune che è uguale per tutte le unità del condominio.

1. Progetto iniziale del fabbricato (tutte le dichiarazioni annesse tranne che per gli impianti)
2. il Progetto del risparmio energetico
3. Il progetto strutturale dell'immobile e relativo collaudo
4. destinazione urbanistica
5. Fine lavori opere edili (che non è l'agibilità)
6. Accatastamento del fabbricato ai terreni
7. accatastamento delle parti comuni ai fabbricati (B.C.N.C).

Mentre ogni singolo alloggio dovrà avere

1. Eventuali varianti interne all'alloggio con le relative relazioni
2. Certificazione degli impianti dell'alloggio (anche DURC e visura dell'installatore)
3. Realizione del Tecnico riferita alla singola unità immobiliare
4. Devi dare i riferimenti generali ai Permessi edilizi ai progetti strutturali ed al collaudo generale (ma di solito in un condominio lo fai la prima volta quando finisci la struttura e poi nessuno più ti richiede ogni volta lo stesso documento che non può comunque variare).
5. Certificazione energetica (in realtà e possibile farla anche su tutto il condominio ma dovrebbe essere TUTTO finito....per cui per ovvi motivi se ne fa una per ogni unità immobiliare abitativa)
6. Accatastamento ai fabbricati delle unità immobiliari (abitazione, cantina e garage)
7. Domanda di agibilità della SINGOLA unità immobiliare.
8. utenze delle singole unità
9. Domanda di agibilità
10. Riscontro positivo da parte del Tecnico comunale durante sopralluogo.

Tutto ciò si fa in questo modo in quanto lo stesso condomino (ad esempio 5 piani e 20 alloggi in tutto) proprio come stai notando TU, può succedere (anzi succede sempre) che non si riesce a vedere contemporaneamente TUTTE le unità immobiliari.

Per cui ci sono sempre degli allegati comuni (la struttura del fabbricato), ma poi devi aggiungere gli allegati specifici delle singole unità immobiliari per completare l'agibilità.

Nel messaggio precedente ho dimenticato le utenze....

Solitamente un Permesso di costruire e l SCIA non andavano oltre i 3 anni dall'inizio dei lavori, se non erro sono stati portati a 5 con le ultime modifiche ma devo dargli ancora un'occhiata.
Sicuramente passati 25 anni quelli che ivi abitano non solo non hanno l'agibilità ma tutti i permessi edilizi sono scaduti da anni.
Dovrebbero ripresentare tutto in sanatoria, essendo trascorso un sacco di tempo.
Il caso mi sembra abbastanza eclatante (vivere in un rustico) però è anche vero che non sempre i controlli del Comune sono efficaci per contrastare questo stato di cose.

A volte proprio non esistono...questo è il problema, e nessuno fa nulla finchè un giorno lontano (magari per la morte si uno dei proprietari o per una denuncia di uno dei vicini) viene fuori tutta la situazione.

Marco Padula ha scritto:

Come immobile ti riferisci all'intero edificio o al singolo appartamento? Forse in OP non risulta chiaro: chi ha ancora l'appartamento al rustico ovviamente non ci vive; sono stati acquistati in quelle condizioni 15-20 anni fa e tali li hanno lasciati.

Grazie

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Come avevo previsto Daniele non si è fatto pregare...Vi è ancora la minaccia di chiedere sconti sulla bolletta di riscaldamento. Al tuo posto, io risponderei: Noi siamo i veri danneggiati e per ora, riservandoci ogni azione futura, compensiamo le due COSE...
Se non accetta sarà lui, se crede, ad adire le vie legali...ma vedrai che
non gli conviene. Auguri. Quiproquo.

Daniele 78 ha scritto:

Dunque l'agibilità ha una parte comune che è uguale per tutte le unità del condominio....

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Innanzitutto grazie per le utili informazioni. Provo a riassumerle secondo le mie esigenze.

Tu affermi quindi che l'agibilità dell'intero edificio dipende dalla agibilità di ogni singolo appartamento. Se uno di questi ne è sprovvista tutto il condominio è in difetto, giusto?

Come prima cosa dovrei allora informarmi, presso il mio comune, se la documentazione riguardo l'agibilità del palazzo è in regola perché potrebbe non esserlo stando così le cose (come rilevi nel primo post di questa discussione)... A questo punto potrebbero accadere due cose: 1) il palazzo "risulta" agibile - nel qual caso dovrei richiedere una revisione? - 2) non è stata presentata documentazione di agibilità - nel qual caso si è in una condizione di "illegalità" cui si dovrebbe porre rimedio.

Ci sono andato vicino?

Grazie

Marco Padula ha scritto:

Tu affermi quindi che l'agibilità dell'intero edificio dipende dalla agibilità di ogni singolo appartamento. Se uno di questi ne è sprovvista tutto il condominio è in difetto, giusto?

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No, come ti ho scritto l'altro giorno:
AGIBILITÁ DELLA SOLA STRUTTURA (8 PUNTI)

1. Progetto iniziale del fabbricato (tutte le dichiarazioni annesse tranne che per gli impianti)
2. il Progetto del risparmio energetico
3. Il progetto strutturale dell'immobile e relativo collaudo
4. destinazione urbanistica
5. Fine lavori opere edili (che non è l'agibilità)
6. Accatastamento del fabbricato ai terreni
7. accatastamento delle parti comuni ai fabbricati (B.C.N.C).
8. ho dimenticato la messa a terra elettrica del palazzo nel precedente elenco.

Questo è comune a tutto l'edificio...e tutte le altre agibilità devono riferirisi a ciò

però nello specifico ogni immobile deve possedere:

AGIBILITÁ COMPLETA DI OGNI ALLOGGIO
(10 PUNTI SEGUENTI + I 8 PUNTI PRECEDENTI)

1. Eventuali varianti interne all'alloggio con le relative relazioni
2. Certificazione degli impianti dell'alloggio (anche DURC e visura dell'installatore)
3. Realizione del Tecnico riferita alla singola unità immobiliare
4. Devi dare i riferimenti generali ai Permessi edilizi ai progetti strutturali ed al collaudo generale (ma di solito in un condominio lo fai la prima volta quando finisci la struttura e poi nessuno più ti richiede ogni volta lo stesso documento che non può comunque variare).
5. Certificazione energetica (in realtà e possibile farla anche su tutto il condominio ma dovrebbe essere TUTTO finito....per cui per ovvi motivi se ne fa una per ogni unità immobiliare abitativa)
6. Accatastamento ai fabbricati delle unità immobiliari (abitazione, cantina e garage)
7. Domanda di agibilità della SINGOLA unità immobiliare.
8. utenze delle singole unità
9. Domanda di agibilità
10. Riscontro positivo da parte del Tecnico comunale durante sopralluogo.

Quindi non è vuol dire che se un'alloggio (o più) NON sono AGIBILI SE non lo sono anche gli altri.
L'importante è che in tutti gli alloggi si faccia riferimento ai primi 8 punti in comune (chiamiamola agibilità della struttura).

Però per ottenere l'AGIBILITÁ di OGNI singolo ALLOGGIO devono essere soddisfatti TUTTI I 18 PUNTI.

Marco Padula ha scritto:

1) il palazzo "risulta" agibile - nel qual caso dovrei richiedere una revisione?

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Se il palazzo è agibile non devi richiedere nulla in quanto dovrebbe avere i primi 8 punti.
Se mancano ,come accade spesso, i progetti e i calcoli strutturali ed il collaudo (per i motivi più svariati) l'unico modo per ottenere l'AGIBILITÁ strutturale è richiedere all'ingegnere "L'Idoneità statica dell'immobile" (ovviamente previo sopralluogo per verificare effettivamente lo stato delle strutture e dare il suo benestare alla struttura).

Il discorso sopra vale naturalmente per il condominio, mentre per la villetta unifamiliare tutti e i 18 punti sono insieme; semprechè non si decida di compra-vendere una casa al rustico (magari per finirla con più calma per conto proprio) ma è una caso completamente differente.
Anche in quel caso particolare (quella della villa al rustico) sarebbe necessaria SOLO l'agibilità strutturale:
Quindi gli 8 punti sopra menzionati.

Eccomi @Daniele 78 , scusa per il ritardo. Ora è tutto molto più chiaro, mille grazie. Però non riesco ancora a capire come posso usare quanto hai detto sull'agibilità nel mio caso particolare, ovvero obbligare il proprietario dell'appartamento di sotto, ma anche tutti gli altri, a rendere più "presentabile" il proprio immobile dopo 20 anni dall'acquisto. Ho allegato una foto per meglio chiarire la situazione. L'unica via a questo punto è agire per via legale? Possibile che non esista nessun regolamento a cui ci si di debba tenere per forza di cose? Abito in un piccolo paese quindi immagino che casi del genere non siano rari, ma in città non mi sembra di aver visto situazioni simili protrarsi per decenni. Perché? Hanno regolamenti condominiali più rigidi o ci sono ordinanze comunali che impongono, ad esempio per questioni di decoro urbano, che tutti gli immobili sembrino, dall'esterno, completi?

Quello che ti ho detto io deriva dalla Normatova (DPR 380 2001 che ho allegato in qualche post dietro).
È evidente che un immobile del genere (penso di aver capito la situazione) non potrebbe essere abitato. Ti conviene denunciare in Comune con le tue foto. E sentire ed informare anche l'amministratore.

L'avere le finestre (superficie aero illuminate) cui superficie finestrata deve 1/8 della superficie vedi DM 5 luglio 1975 che comunque viene ripreso nel Testo unico dell'edilizia (DPR 380/2001). Buona giornata.