Pascale

Membro Attivo
Impresa
Buona sera, questo il mio quesito:
Marito e moglie sono sposati in separazione di beni.
Il marito (persona fisica) è proprietario di un locale commerciale e lo vuole locare alla moglie per € 300 mensili.
La moglie (persona fisica), può in futuro sublocare a terzi ad un prezzo superiore??
Grazie a quanti daranno una risposta pertinente e chiara.

Sottolineo che, in contratto, il marito autorizza la moglie a sublocare detto immobile.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
Il marito (persona fisica) è proprietario di un locale commerciale e lo vuole locare alla moglie per € 300 mensili.
La moglie (persona fisica), può in futuro sublocare a terzi ad un prezzo superiore?
Art. 1594, comma 1 c.c.:
"Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore".
Il reddito derivante dalla sublocazione rientra tra i redditi diversi, ex art. 67, comma 1, lettera h), del TUIR.
 
Ultima modifica:

Pascale

Membro Attivo
Impresa
grazie nemesis! puoi essere più specifico e comunicare come andrebbe articolata la cosa?
se ho capito bene :
1. il marito loca alla moglie l'immobile per €300 mensili (prevedendo in contratto che quest'ultima, in quanto conduttrice, ha facoltà di sublocare).
2. la moglie subloca a terzi detto immobile ad un canone di € 2000 mensili.
3. il reddito derivante dalla sublocazione (2000-300=1700) sarà dichiarato nei redditi della moglie come redditi diversi.
potrebbe essere così??
grazie ancora per la risposta.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
1(non serve nemmeno "prevedere" pechè la sublocazione èè diritto implicito...si inscerise norma solo se si vuole impedire tale esercizio).

Formalmente esatto...ma mi sfugge il senso di affitttare alla moglie a 300 quel che poi lei può sublocare a 1700!!!
E' inverosimile sia la differenza...sia il fatto. Non serve essere maligni per ravvisare una elusione volta ad abbassare le soglie di reddito e di probabile tassazione.
 

Pascale

Membro Attivo
Impresa
Ma cosa hai capito!?? Si tratta solamente di un marito che, con la roba sua ci fa quel che vuole e che, per questioni loro personali, deve garantire un reddito alla moglie e un minimo di reddito per se stesso.

Comunque... essere maligno lo sei già. la prossima volta limitati a rispondere in modo professional, stile nemesis.
un'altra cosa: riguardo a ciò che scrivi in "sto pensando", credo che tu non hai visto proprio niente.

ciao, fai il bravo.
 

key

Membro Assiduo
Professionista
Meglio non concedere la sublocazione,o meglio circoscrivere le attivita'per le quali e'possibile la sublocazione.
Ad es. la sublocazione ad un kebab e similari ti svaluta enormemente il locale.
E gli immobili puo'capitare di doverli vendere.
Anche la cessione del contratto , con la cessione dell'azienda , e'opponibile, entro 30 giorni dalla cassione, per gravi motivi nella persona ed economici del cessionario.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Ma cosa hai capito!?? Si tratta solamente di un marito che, con la roba sua ci fa quel che vuole e che, per questioni loro personali, deve garantire un reddito alla moglie e un minimo di reddito per se stesso.

Comunque... essere maligno lo sei già. la prossima volta limitati a rispondere in modo professional, stile nemesis.
un'altra cosa: riguardo a ciò che scrivi in "sto pensando", credo che tu non hai visto proprio niente.

ciao, fai il bravo.

Personalmente possono fare ciò che vogliono...e tu puoi anche ritenere non professionale quanto ti ho scritto...ma non sapendo chi io sia o cosa faccio quantomeno dovresti porti dei dubbi.
Io ti ho suggerito cosa potrebbe contestare l' Agenzia delle Entrate.
La tua giustificazione è di una banalità estrema.
Posto che i coniugi sono legati da un contratto matrimoniale il marito può benissimo locare a terzi per 1700/mese, pagare le tasse e dare un fisso "netto" alla moglie.
 

Pascale

Membro Attivo
Impresa
si che lo so, sei un membro junior stile androide:^^:. comunque, oltre alle chiacchiere, hai normative, leggi, o riferimenti legali e/o prescrizioni da organismi autorevoli o cassazioni che impediscano l'applicazione dell'Art. 1594, comma 1 c.c. e di quanto previsto all' ex art. 67, comma 1, lettera h), del TUIR ???!
perché, se non è così, bhè... allora lascia perdere.
a proposito, sei più passato dalle porte di Tannhäuser:risata:??
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Ne avrei una serie...ma siccome sei un "Tommaso" cui non si dovrebbe servire un "pasto gratuito e completo" ti fornisco solo qualche di traccia:
Con richiamo all' Art. 53 della Costituzione valuta Cassazione 16697/2013 e
Agenzia delle Entrate - Risoluzione 22 ottobre 2008, n.394/E
E se proprio non comprendi vai a chiedere ad un altro fiscalista serio.

Ps.
Ci passo ogni giorno...così come mi diletto coi C-Beams:innocente:
 

Pascale

Membro Attivo
Impresa
MA STAI SCHERZANDO O VIVI NELL'IGNORANZA PIU' TOTALE???!!

DICO, MA TI RENDI CONTO CHE QUESTO E' UN FORUM IN CUI CI SI ASPETTA DI AVERE INFORMAZIONI CORRETTE DA PROFESSIONISTI COMPETENTI E NON PERDIGIORNO??!

MA MI DICI COSA C'ENTRA L'ART 53 DELLA COSTITUZIONE CON IL MIO QUESITO E COSA DIAVOLO HA A CHE FARE L'IVA NELLA TUA RICHIAMATA CASSAZIONE 16697/2013.

E POI, CITI AGENZIA DELLE ENTRATE -RISOLUZIONE 22 OTTOBRE 2008, N. 394/E Agenzia delle Entrate - Risoluzione 22 ottobre 2008, n.394/E IN CUI SI DISPONE IL TRATTAMENTO FISCALE INERENTE IL COMODATO D'USO CHE NIENTE E PER NIENTE HA A CHE FARE CON IL REGIME DELLE SUBLOCAZIONI TRATTATO IN MANIERA CHIARA ED ESAUSTIVA All' ARTICOLO 1594 DEL CODICE CIVILE.

CONTINUO COL DARTI UNA CHIARA ED ULTIMA SPIEGAZIONE DI CIO' DI CUI STO PARLANDO E TI INVITO A RILEGGERTI LA DEFINIZIONE DI COMODATO D' USO e DI SUBLOCAZIONE E, SOPRATTUTTO, A NON DIFFONDERE PIU' INFORMAZIONI, OPINIONI O DATI FORVIANTI CHE POSSANO DANNEGGIARE IN QUALCHE MODO GLI UTENTI DI QUESTO SITO.

INVITO IL GUARDIANO AD ESSERE PRESENTE E VIGILARE SU QUANTO ASSERITO DAI VARI MEMBRI, AL FINE DI MANTENERE CREDIBILE LA MISSION DICHIARATA.

Questa è scuola per te:

L’articolo 1594 del codice civile prevede che, salvo patto contrario, il conduttore, abbia facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore.

Così come succede per tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili, anche il contratto di sublocazione dal conduttore privato a un altro privato deve essere registrato, se di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell’anno, pagando, in questo caso, l’imposta di registro del 2% sul canone. In caso di sublocazione parziale o totale, il canone versato dal sublocatore al sublocatario dell’immobile concesso in sublocazione rientra, ai fini fiscali, tra i redditi diversi.

La norma di riferimento è, infatti, l’articolo 67, comma 1, lettera h), del Tuir, che, tra l’altro, prevede che siano da considerare come diversi i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla sublocazione di beni immobili, dall’affitto, locazione, noleggio o concessione in uso di veicoli, macchine e altri beni mobili, dall’affitto e dalla concessione in usufrutto di aziende.

Trattandosi di redditi diversi e non di redditi fondiari, non può trovare applicazione il regime della cedolare secca - in caso di sublocazione di immobile ad uso abitativo- (circolare Agenzia delle Entrate n. 26/E del 01/06/2011, punto 1.2).

Diverso trattamento fiscale è previsto, invece, nel caso in cui il comodatario stipuli, quale locatore, un contratto di locazione (non di sublocazione o di sub comodato).

Dal punto di vista fiscale, il contratto di comodato non trasferisce la titolarità del reddito fondiario dal comodante al comodatario; ciò perché il comodato, disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del codice civile, è un contratto a effetti “obbligatori” e non “reali” che fa nascere, a favore del comodatario, cioè di colui che riceve in comodato il bene, un diritto “personale” di godimento sulla cosa concessa in comodato, e non un “altro diritto reale”.

Nel caso in cui il comodatario stipuli, quale locatore, un contratto di locazione, la titolarità del reddito fondiario non viene trasferita dal proprietario-comodante al comodatario-locatore, pertanto il reddito effettivo del fabbricato deve essere imputato esclusivamente al proprietario dell’immobile (risoluzione Agenzia delle Entrate n. 381/E del 14/10/2008; risoluzione Agenzia delle Entrate n. 394/E del 22/10/2008). Il reddito derivante dalla locazione, ridotto forfetariamente del 15%, se superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%, va imputato al proprietario che deve dichiararlo nel quadro B del modello 730 o Unico.

Qualora sussistano i presupposti indicati nell’articolo 8, comma 1, della Legge n.431/1998, il reddito imponibile derivante dalla locazione parziale dell’appartamento, è ridotto di un ulteriore 30% in virtù del beneficio previsto dalla suddetta disposizione.
 

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