Come calcolare il valore commerciale alloggio.

quiproquo ha scritto:

Insomma devo impuntarmi
su tale valore o devo ridurlo

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se ti impunti perdi l'unica proposta di acquisto? se si ragiona, se no tieni duro.
Ma poi tutto sommato il venditore chiede il massimo del valore di mercato di quell'appartamento, l'acquirente offre, di solito molto di meno, se c'é l'intenzione di concludere si trova un compromesso. Altrimenti si sta a bocca asciutta in due.
Tu hai urgenza di vendere? se si, sei costretto ad accettare l'unica proposta di acquisto. Se no, puoi aspettare che qualcuno reputi congrua la cifra da te richiesta e non tiri troppo sul prezzo.

griz ha scritto:

Il valore dell'immobile non deve essere legato al semplice concetto mq X € ma deve tenere conto di una serie di altri parametri che possono tranquillamente superare il concetto ed invalidarlo,confrontarsi su un valore di superficie parametrato non ha senso, confrontatevi sul prezzo che mi sembra la cosa più ragionevole

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Sono d'accordo, alla fine conta il prezzo finale. Ma per arrivare
a quel prezzo o si vende a corpo (vale 1000 chiudiamo a 900) o tanto a mq. ( 10x100 mq.= 1000 oppure 10 scontato a 9 x 100=
900). Credo che i prezzi al mq. indicati dagli specialisti del settore
tengano conto di tutti i parametri possibili. E se danno, come tutti,
due prezzi è segno che la differenza sia dovuta innanzitutto allo stato dell'alloggio per cui quello più basso si riferisce ad un alloggio
non nuovo ancora agibile per esempio ai fini locativi, mentre quello più alto ad un medesimo alloggio ristrutturato da poco. Nel mio caso: data costruito nel 1961, ristrutturato da me nel 1985 (da qui il condono)...in sufficiente stato locativo, se lo si ristruttura
completamente con i moderni sistemi si può andare verso i 30-35mila euro, oppure solo i punti luce, quelli idraulici da 4-5000 euro in su. Ora se faccio lo sconto sul metraggio portandolo da 59 a 55 mq. lo dovrei moltiplicare per 1.500 euro unitario indicato da
UPPI ( quello più alto era 1 .800) con un totale di euro 82.500
ancora arrotondato a 80.000 netto. Se lo locavo da anni a 500 euro al mese più le spese, è segno che l'alloggio non era in condizoni disastrate... Chiudo ripetendo l'invito a dirmi se il conteggio "metrico" del Geometra dell'UPPI sia mediamente accettabile o no. Se vi volete togliere la curiosità l'immobile è
allocato in via Filadelfia Quartiere di Santa Rita (quasi angolo C.so Orbassano) Torino. Grazie a tutti. Quiproquo.

Luigi Criscuolo ha scritto:

se ti impunti perdi l'unica proposta di acquisto? se si ragiona, se no tieni duro.
Ma poi tutto sommato il venditore chiede il massimo del valore di mercato di quell'appartamento, l'acquirente offre, di solito molto di meno, se c'é l'intenzione di concludere si trova un compromesso. Altrimenti si sta a bocca asciutta in due.
Tu hai urgenza di vendere? se si, sei costretto ad accettare l'unica proposta di acquisto. Se no, puoi aspettare che qualcuno reputi congrua la cifra da te richiesta e non tiri troppo sul prezzo.

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Sono d'accordo. Grazie a Dio lo vendo per stanchezza da infame
legge locativa ben aggrovigliata con il Vampiro. Tuttavia credimi sono propenso ad accettare il prezzo medio indicato dagli esperti, dopo equa valutazione di tutti i parametri di "rito" e poi ridurlo
da un 5 al 10%. Se no lo riaffitto col canone concordato o lo do
in comodato a qualche parente, purchè si paghi le tasse e le spese.
E vedrai che anche su questo il Falco ci piomba sopra con la sua
fame mai domata...Dovremmo aprire qui su Propit una scuola di comportamento sulle opportunità del Mattone...Quando, come e
perchè...!!! Quiproquo.

Aldilà del calcolo matematico, sappi che il valore può fluttuare in funzione di troppi parametri e soprattutto in funzione della domanda e dell'offerta, la cosiddetta legge di mercato. Non è mai un calcolo preciso, inconfutabile.

Gianco ha scritto:

Aldilà del calcolo matematico, sappi che il valore può fluttuare in funzione di troppi parametri e soprattutto in funzione della domanda e dell'offerta, la cosiddetta legge di mercato. Non è mai un calcolo preciso, inconfutabile.

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Grazie Gianco...è quello che ho scritto sin dall'inizio...Tuttavia alla fine dei "giri" il venditore dovrà pure esporre uno straccio di prezzo??? O lo metterà all'asta??? Ripeto la domanda: il computo "metrico" (non quello monetario) UPPI è accettabile??? Se lo confronto con quanto esposto da Cafelab risulterà più basso e quindi più ridotto per l'acquirente. Ma vorrei sentirmi dire che è
mediamente corretto. E che da quei valori possiamo poi trattare
in "minus". Grazie. qpq.

Gianco ha scritto:

Aldilà del calcolo matematico, sappi che il valore può fluttuare in funzione di troppi parametri e soprattutto in funzione della domanda e dell'offerta, la cosiddetta legge di mercato. Non è mai un calcolo preciso, inconfutabile.

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Grazie Gianco...è quello che ho scritto sin dall'inizio...Tuttavia alla fine dei "giri" il venditore dovrà pure esporre uno straccio di prezzo??? O lo metterà all'asta??? Ripeto la domanda: il computo "metrico" (non quello monetario) UPPI è accettabile??? Se lo confronto con quanto esposto da Cafelab risulterà più basso e quindi più ridotto per l'acquirente.

il calcolo che ti ha fatto il tecnico si può considerare corretto anche se, come ti ha fatto notare cafelab, i balconi si potevano valutare un po' di più. una stima è una stima, è opinabile ma rimane tale

griz ha scritto:

il calcolo che ti ha fatto il tecnico si può considerare corretto anche se, come ti ha fatto notare cafelab, i balconi si potevano valutare un po' di più. una stima è una stima, è opinabile ma rimane tale

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Letto, riletto e piaciutissimo. A questa punto mi corre l'obbligo di
aggiornarvi su come è finita appena un'ora fa la trattativa con l'unico candidato. Ha riconosciuto a denti stretti che il conteggio
metrico UPPI era corretto, addirittura a suo favore...mentre contestava il valore monetario della quota più bassa indicata da UPPI, e non solo da lei, a 1.500 x mq. per cui pur riducendo il metraggio a mq.55 x 1.500= 82.500 e ancora a 80.000 pretendeva
di ridurre a 60.000 e poi forse a 70.000. Di comune accordo la
trattativa resta sospeso liberando il sottoscritto dal rispetto della priorità a lui concessa. Per cui mentre lui potrà telefonarmi fino a mezzanotte di qualsiasi giorno nel caso ci ripensasse, io potrò aprire
altre trattative se ce ne saranno...Mi viene in mente come corollario un'altra domanda: Cosa può costare in una città come Torino un terreno edificabile??? Non vorrei che alla fine si avvicinasse a quello del già edificato...Forse sto esagerando.
Grazie di nuovo a tutti gli amici che sono intervenuti e vi saluto
calorosamente. Quiproquo.

E' un mondo difficle

@quiproquo no, il metodo del Geometra dell'UPPI non è corretto ma qui già qualcuno ti aveva risposto:

CAFElab ha scritto:

La norma UNI 10750/1998 riporta i seguenti i criteri di computo della "superficie commerciale"

superfici COPERTE
a) 100% delle superfici calpestabili;
b) 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti);
c) 50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali.

Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliari la percentuale c) deve essere considerata al 100%; c) non potrà, comunque, eccedere il 10% di a)+ b).

superfici SCOPERTE

• 25% dei balconi e terrazze scoperti;
• 35% dei balconi e terrazze coperti;
• 35% dei patii e porticati;
• 60% delle verande;
• 15% dei giardini di appartamento;
• 10% dei giardini di ville e villini.

la Superficie Commerciale: questa misteriosa

E' comunque una stima molto rozza, ci sono dei metodi molto più affidabili come la perizia con il metodo analitico o con gli ivs

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Comunque la base di partenza per arrivare alla superficie commerciale è quella di avere la superficie lorda di abitazione e cantine oltre che portici, balconi ed eventuali giardini.