Contratto di locazione per uso affittacamere

Buongiorno. Spiego la mia situazione, sono proprietario di un immobile che vorrei dare in locazione ad una persona che sullo stesso eserciterebbe attività di affittacamere.
Ho fatto alcune verifiche in giro ma sono alla disperata ricerche di conferme.

Anzitutto, trattandosi di immobile in Roma, considerato il Regolamento Regionale Lazio e la L 392/78, il contratto da stipulare sarebbe un contratto di locazione ad uso commerciale di durata non inferiore a 9 anni. Corretto ?

Nel suddetto contratto è necessario e opportuno indicare che verrà esercitata attività di "affittacamere" ?

Nel regolamento contrattuale del Condominio non è previsto alcun divieto per attività del genere, ma è molto probabile che a breve, il Condominio si riunirà e vorrà deliberare una sorta di divieto per b&b e affittacamere. In tal caso che succede ? il contratto che si sottoscriverà perderà efficacia ? sarà nullo ?

Grazie a chiunque mi aiuterà !

Ti rispondo per esperienza diretta.
1 - Nessun contratto di locazione ad uso commerciale, ma contratto regolare abitativo 4+4 anche con cedolare secca
2 - Nel contratto è necessario autorizzare esplicitamente il conduttore ad attività di B&B e/o casa vacanze (affittacamere è troppo generico)
3 - L'assemblea non può modificare il regolamento "in corso d'opera", soprattutto se esso, come penso, sia contrattuale e, quindi, necessitante dell'unanimità: in ogni caso tu farai opposizione e potresti anche chiedere un risarcimento danni, qualora la cosa dovesse venir approvata più o meno irregolarmente. Qualora venisse messa all'o.d.g. una tale modifica, comunque, ti consiglierei di rivolgerti ad un avvocato di fiducia e, possibilmente, farlo partecipare all'assemblea al tuo posto.
L'unica cosa che posso consigliarti è questa: l'immobile deve avere tutte le certificazioni di sicurezza necessarie e l'APE.

CopaX ha scritto:

Anzitutto, trattandosi di immobile in Roma, considerato il Regolamento Regionale Lazio e la L 392/78, il contratto da stipulare sarebbe un contratto di locazione ad uso commerciale di durata non inferiore a 9 anni. Corretto ?

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Per quanto riguarda il contratto con cui viene concesso in locazione un immobile da adibire ad attività di affittacamere, esso resta disciplinato dalla normativa dettata per le locazioni alberghiere (durata minima 9 anni, recesso 18 mesi, indennità di avviamento). In difetto di prestazione di servizi accessori di tipo alberghiero (fornitura di biancheria, riassetto della camera, ecc.), il contratto locativo rientra nell'ambito della disciplina della locazione ad uso abitativo.

Magnus Ansegar ha scritto:

disciplinato dalla normativa dettata per le locazioni alberghiere (durata minima 9 anni, recesso 18 mesi, indennità di avviamento

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Questo potrebbe esser vero solo se l'attività è di tipo imprenditoriale (più di tre locali adibiti a B&B o casa vacanze dallo stesso soggetto con possesso di partita IVA per l'attività): la cosa va specificata nel contratto (il mio non era per attività di tipo imprenditoriale) per poter usare il 4+4. In genere, però, i conduttori preferiscono non aprire un'attività imprenditoriale vera e propria e restare al di sotto dei tre locali per motivi fiscali.

grazie per le risposte ragazzi.
Vi confermo che trattasi di affittacamere, ossia il conduttore, in forma imprenditoriale, non verrà personalmente a vivere nell'appartamento e ci sono più di tre stanze (sono 4/5), quindi, di conseguenza, seguendo il Regolamento regionale Lazio non si tratta di b&b bensì di affittacamere.

Ai sensi della L. 392/78, bisognerà quindi stipulare un contratto 9+9.
Ma ora il dubbio é: l'appartamento è ad uso abitativo, il contratto 9+9 è commerciale. In tal caso che succede ? si fa il cambio di destinazione d'uso ? perchè il regolamento regionale Lazio, alla definizione "affittacamere" espressamente dice "l'utilizzo degli appartamenti a tale scopo non comporta il cambio di destinazione d'uso ai fini urbanistici" ?

aggiungo un dettaglio: la forma imprenditoriale esclude la cedolare secca.