aldo85

Membro Junior
Proprietario Casa
Buongiorno, vi interpello per conoscere il vostro parere su un problema un po' complesso, più che altro per l’evoluzione che ha avuto. Qualche mese fa presso l’immobile ove abito è esploso un radiatore, e dato che non c’ero, per tre giorni vi è stata una perdita di acqua, che ha allagato il mio immobile, l’appartamento di sotto (vuoto e di proprietà di un ente pubblico) e una banca al piano terrà. Fortunatamente il mio condominio ha una polizza globale fabbricati, che è intervenuta per quantificare i danni. Con la banca non vi sono stati problemi. A casa mia ho fatto fare una perizia di stima a mia moglie, che è ingegnere, e la stessa è stata sostanzialmente recepita dal perito, quindi tutto ok. I problemi sono sorti con l’appartamento subito sotto (dell’ente), in quanto si sono fatti fare un preventivo da una ditta che si discosta di quattro volte (in più) da quello fatto dal perito. Ciò principalmente perché la ditta ha previsto la demolizione di tutti gli intonaci fino al fino della muratura, mentre il perito la sola rasatura e tinteggiatura. Mia moglie ha visto l’appartamento e concorderebbe con il perito, in quanto la demolizione sarebbe un operazione spropositata. Inoltre la ditta prevede un costo al metro quadro per il parquet di 117 Euro, mentre il perito di 60. In aggiunta ha previsto 2500 euro per la verifica dell’impianto elettrico. Considerate che l’immobile ha 50 anni e non è mai stato ristrutturato. Le stanze interessate sono solo 2, per circa 50 mq. Sommando tutto si arriva a 22.000 euro a fronte dei 5.000 liquidati (io in casa ristrutturata 3 anni fa ho speso circa 7.000 Euro). L’ente, visto che il perito resta sulla sua posizione, ha minacciato di fare causa a tutti gli aventi titolo (soprattutto io). A complicare le cose si aggiunge il fatto che l’amministratore del condominio aveva già accettato l’indennizzo ipotizzato dall’assicurazione (che ha quindi chiuso il sinistro), in quanto l’ente danneggiato non dava riscontro e si è fatto sentire solo dopo svariati giorni. A questo punto vi chiedo un parere sulla correttezza di quanto ipotizzato dalla ditta dell’ente e se in un ipotetico contenzioso mi converrebbe chiamare in causa a garanzia, oltre che l’assicurazione, anche l’amministratore che ha accettato l’indennizzo reputato insufficiente. Mi scuso per la lunghezza del post ma la questione penso andasse esposta in maniera chiara. Grazie
 
O

Ollj

Ospite
Dando per scontata la copertura del sinistro e quindi alcuna contestazione possibile in merito, la lettura dell'art.1917 CC ben le farà comprendere quale sarebbe stato il corretto modus procedendi (da parte dell'amministratore)
"Nell' assicurazione della responsabilità civile l' assicuratore è obbligato a tenere indenne l' assicurato di quanto questi, in conseguenza del fatto accaduto durante il tempo dell' assicurazione, deve pagare a un terzo, in dipendenza della responsabilità dedotta nel contratto. Sono esclusi i danni derivanti da fatti dolosi. L' assicuratore ha facoltà, previa comunicazione all' assicurato, di pagare direttamente al terzo danneggiato l' indennità dovuta, ed è obbligato al pagamento diretto se l' assicurato lo richiede. Le spese sostenute per resistere all' azione del danneggiato contro l' assicurato sono a carico dell' assicuratore nei limiti del quarto della somma assicurata. Tuttavia, nel caso che sia dovuta al danneggiato una somma superiore al capitale assicurato, le spese giudiziali si ripartiscono tra assicuratore e assicurato in proporzione del rispettivo interesse. L'assicurato, convenuto dal danneggiato, può chiamare in causa l' assicuratore"

Conseguentemente:
L'amministratore non avrebbe dovuto accettare il risarcimento proposto senza aver prima ottenuto l'assenso del danneggiato e del danneggiante; al contrario, presupposta la possibile discrepanza tra pretese del danneggiato ed offerta della Compagnia, ben avrebbe operato minacciando di portare la quaestio alla conoscenza del Giudice e conseguire quantomeno una soluzione bonaria del contrasto (ex art. 696 e 696 bis Cpc); avrebbe altresì dovuto intimare alla Compagnia che, in caso di persistenza nella sua pretesa, avrebbe lasciato la stessa in balia delle pretese del danneggiato: "Le spese sostenute per resistere all' azione del danneggiato contro l' assicurato sono a carico dell' assicuratore nei limiti del quarto della somma assicurata"
Ora invece sarà necessario comprendere la natura della liberatoria sottoscritta e rilasciata alla Compagnia Assicurativa; non si potesse più agire in alcun modo stante la liberatoria accordata, l'Amministratore dovrà essere chiamato a rispondere professionalmente (purtroppo in sede di rivalsa); nel frattempo, ove si fosse del tutto sollevata la Compagnia, il peso di far fronte alle pretese dell'Ente danneggiato sarà a carico del danneggiante/condòmino.
 

aldo85

Membro Junior
Proprietario Casa
Chiarissimo. Per rivalsa intende che prima dovrei attendere una eventuale sentenza negativa è solo dopo potrei rivalermi contro l'amministratore, oppure potrei da subito chiamarlo nel giudizio avviato dal danneggiato?
 
O

Ollj

Ospite
A mio avviso la responsabilità dell'amministratore vi è anche prima e a prescindere dall'eventuale condanna al maggior risarcimento (rispetto a quello concordato); se infatti con la liberatoria si fosse del tutto sollevata la Compagnia d'Assicurazione, con ciò si sarebbe esposto il condòmino alla sua chiamata diretta in giudizio (cosa che ex art.1917 Cc sarebbe quantomeno stata con onere a carico della Compagnia); quanto a ciò quindi si potrà da subito sollevare il pregiudizio subito e pretendere adeguato risarcimento.

Intervenisse poi anche una condanna per maggior risarcimento, stante la responsabilità contrattuale dell'amministratore (mandato) e causa sua mancanza di diligenza ex art.1176 cc, si potrà agire contro lo stesso entro il termine decennale, con die a quo (a seconda della corrente giurisprudenziale che si ritenesse più valida):
- dal giorno del compimento dell’atto dannoso (la quietanza rilasciata dall'amministratore)
- dal giorno in cui venisse accertato giudizialmente il maggior risarcimento dovuto al danneggiato (decorre non già dal momento in cui la condotta del professionista determina l’evento dannoso, bensì da quello in cui la produzione del danno è oggettivamente percepibile e conoscibile da parte del danneggiato)
 

aldo85

Membro Junior
Proprietario Casa
Bene. Terrò aggiornati sull'evoluzione. Intanto mi complimento per la preparazione e ringrazio per la rapidità di risposta.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
nulla da aggiungere a quanto scritto da @Ollj se non due considerazioni:
- la prima è che se il perito della assicurazione e la tua signora (che è ingegnere) concordano sull'entità del risarcimento è molto probabile che il proprietario del piano di sotto ci stia provando a rifarsi l'appartamento a spese della assicurazione. Se l'assicurazione ha stabilito una certa cifra di indennizzo è molto difficile che assecondi il danneggiato: dopo aver chiesto conferma al proprio perito sull'entità e la tipologia delle lavorazioni necessarie per la riparazione del danno si farà portare il tribunale.
- la secondo è il massimale risarcibile per questo tipo di sinistro. Può darsi che la cifra offerta sia il massimo consentito dal contratto per cui la differenza la deve mettere il danneggiante.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Aldo 85, giustamente sei stato riconscente nei confronti di Ollj, ma avresti fatto bene a fornire il tuo "mi piace" che è motivo d'orgoglio e soddisfazione per chi come noi forniscono spassionatamente la loro professionalità e la loro esperienza a chi la richiede.
Comunque ho reso giustizia, anche perchè il riconoscimento è ampiamente meritato.
Infine vorrei aggiungere che, avendo l'amministratore commesso una leggerezza nel suo operato, la sua assicurazione professionale dovrebbe intervenire per risarcire il danno da lui arrecato.
 

aldo85

Membro Junior
Proprietario Casa
Ringrazio tutti per le ulteriori puntualizzazioni. Chiedo scusa per il "mi piace" tardivo, che non avevo notato prima. Sono daccordo con il sig. Criscuolo sulla possibilitá che si stia speculando, visto che per il mio immobile ristrutturato ho speso un terzo di quello richiesto per i medesimi danni. Purtroppo bisognerá far pronunciare un ctu sul tema e ció non potrá non comportare il coinvolgimento anche dell'amministtatore che, in buona fede, ma con leggerezza, ha accettato la proposta. Con la buona fede si potrebbe sempre risolvere tutto, ma a quel punto i tribunali sarebbero vuoti.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Potresti proporre che fra il tuo tecnico e quello della banca si intervenisse con un arbitrato professionale. Entrambi i professionisti d'accordo dovrebbero nominare un terzo professionista che darà il suo responso. Questo è il sistema più veloce e certamente meno costoso.
 
O

Ollj

Ospite
Tecnico dell' Ente e quello dell'Assicurazione (fatti sempre salvi limiti contrattuali di polizza)
 

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