Ripartizione spese rifacimento tratto fognario: 4 condomìni separati

Nei vari "giravolta" mi ero perso questo passaggio

mtr ha scritto:

spesa sostenuta per sanare la rottura a monte (hanno sotituito il tratto del fognolo che dal 'punto verde' da me indicato arriva fino alla strada carrabile -punto S).

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ed ero rimasto all'originaria spiegazione di sistemazione della rottura (sostituzione tubo) nel tratto ad uso esclusivo del Condominio più a monte.

Con questa "unica" certezza dico subito che Mtr e tutti gli altri fruitori della condotta anche se a valle del punto di rottura sono tenuti formalmente a compartecipare alla spesa.

Se fosse "comunione" si solleverebbe la questione di chi abbia effettivamente deciso per la riparazione/sostituzione.
La Legge ammette che se uno comproprietari provvede in autonomia ad una riparazione/manutenzione possa ottenere la partecipazione alla spesa da parte degli altri comunisti...ma solo qualora sia dimostrato il "disinteresse" degli altri nonostante l'avviso della necessità.

Se fosse Supercondominio (come indicato da OLLJ ) sarà necessario provvedere ad una ripartizione per millesimi e tutti i fruitori saranno coinvolti.

Diventa quindi fondamentale stabilire se trattasi di comunione su un singolo impianto (tesi cui do prevalenza) o SuperCondominio perchè esistono più cose/parti in comune.

Certo che stabilire il tutto a posteriori aprr il fianco a innumerevoli contestazioni.

Dimaraz ha scritto:

Cassazione Civile, sez. II, sentenza 14/11/2012 n° 19939
... legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con fabbricati...

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Bei tempi quelli della "creazione" giurisprudenziale, Dimaraz!

Oggi invece, post riforma, il legislatore è intervenuto in modo "scomposto" sull'argomento; art.1117 bis Cc e non son per nulla convinto che la celebre creazione giurisprudenziale possa ancora aver pregio; infatti;
"Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117"
Ecco perchè su definii residuale la figura della comunione pro indiviso; vedremo se, con il tempo, la Giurisprudenza vorrà intervenire; tuttavia l'elencazione puntuale fatta dal legislatore, a mio avviso, non lascia dubbi in merito: non solo edifici e/o condomini, ma anche semplici unità immobiliari portano alla costituzione di un SuperCondominio.
Forse @mtr ben farebbe se, informati / formati tutti i propietari, fosse definita apposita convenzione tra le parti con cui definire, una volta per tutte, i criteri da utilizzare in caso di manutenzione della condotta.
Unico problema: troppe teste pensanti e forse nessun accordo e nessun risultato.

Se noti, anche nel vigente testo si usa il plurale e temo che non si verrà mai a capo della questione finchè il legislatore non provvede a mettere dei paletti ben precisi per definire quali e quanti requisiti necessitino per avvalorare l' ipotesi Supercondominio.Giudici diversi potrebbero dare sentenze differenti con buona pace di chi ricorre a loro per avere lumi.
Il caso di Mtr è poi complicato dalla originaria propreità della condotta (comunale) poi ceduta agli utilizzatori...che non erano gli stessi del momento della costituzione.

Se fosse l'unica cosa in "comunione" propenderei più per la definizione di un Consorzio (e senza alcun dubbio se vi fosse coinvolta anche qualche proprietà delll'amministrazione comunale)...nel qual caso:

Strade e consorzi condominiali. Un po’ differente è il discorso dei cosiddetti “consorzi condominiali” che si costituiscono (lo impone una legge, la n. 126/1958) quando c’è una strada privata o fognature comuni. Infatti la percentuale delle spese è in questo caso rapportata alla lunghezza del tratto di strada o di fognatura che raggiunge il proprio stabile: per esempio, se c’è una strada, chi abita all’inizio pagherà di meno, chi invece risiede alla sua fine, di più, perché la percorre tutta. In casi particolari, può essere previsto anche un “indice di affollamento”, che tenta di valutare quante volte la strada viene utilizzata : è il caso, per esempio, di una via privata che, oltre a palazzi di abitazione, serve anche un supermercato, degli uffici, o un’officina di carrozziere: ovviamente clienti e impiegati contribuiscono, con le loro auto, a “consumare” il manto stradale. Se la strada, pur essendo privata, è asservita a pubblico passaggio, anche il Comune deve partecipare alla spesa, in misura variabile tra un quinto e la metà dell’importo, a seconda dell’importanza della strada stessa. Lo stabilisce una legge ancora valida, nonostante che risalga al 1918 (la n. 1446)

Se non c’è regolamento

Dimaraz ha scritto:

Se fosse l'unica cosa in "comunione" propenderei più per la definizione di un Consorzio

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e da mò che lo sto a dì!!

Dimaraz ha scritto:

Se fosse l'unica cosa in "comunione" propenderei più per la definizione di un Consorzio (e senza alcun dubbio se vi fosse coinvolta anche qualche proprietà delll'amministrazione comunale)

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Cosa che potrà farsi solo su base consensuale, vista la mancata costituzione obbligatoria dello stesso ad opera di chi dismise il bene/servizio.

Anche si addivenisse al consorzio, ciò non deporrebbe di certro per la disciplina della comunione pro indiviso, anzi...
Cassazione in modo costante (sin dal 2003 e da ultimo con la 22641 del 2013 e la 11035/2015) quanto ai consorzi, ritiene applicabile la disciplina del Condominio ed invece da escludersi quella sulla comunione. Infine se è altresì vero che Cassazione 22641/2013 ha precisato che "solo eventualmente le norme che disciplinano il condominio sarebbero applicabili anche al consorzio, dato che i singoli consorziati potrebbero anche legittimamente stabilire che i rapporti interni siano disciplinati seguendo altri criteri", agli stessi si potrebbe addivenire solo consensualmente.

Ergo, ope legis: o è SuperCondominio oppure è Comunione pro indiviso; se si sceglie la 2° = quote eguali e tutti contribuiranno alla pari. Se si opta per il consorzio e non c'è consenso sulle spese si ritorna al SuperCondominio.

Se si legge il tafiletto successivo a quelo da me riportato (il link è quello sotto) si spiega che appunto si applicano le regole del Supercondominio.

Ad esser sincero tal link lo trovai carico di errori; meravigliato sia stato redatto da dei legali; volutamente vi ho sorvolato e le massime su allegate ne smontano le argomentazioni.

Salve ragazzi!
In primis: grazie per l'impegno che avete profuso generosamente.
Non so valutare opportunamente i vari apporti giurisprudenziali, mancandomi una preparazione specifica in tal senso.
Voglio però precisare alcune cose:
1) non esiste più il tratto di fognolo 'a monte' del condominio (A, nella discussione), un tempo di servizio alle Scuole;
2) il Comune ha imposto la privatizzazione del tratto stradale, sotto il lastrico del quale troviamo il fognolo in oggetto di discussione, per la sola gestione dello stesso (si tratta di un vicolo pedonale a gradoni), ma ne ha mantenuto la proprietà;
3) non siamo in città, ma in una frazione in altura, dove le persone si riuniscono per strada per discutere il da farsi: così è accaduto nella fattispecie: e i proprietari delle varie u.i. di A,B,C,D si sono raccolti nel vicolo per decidere i lavori;
4) non credo esistano 'pezzi di carta' con accordi riguardo la suddivisione delle spese per quello che è l'unico servizio indiviso (ovviamente indiviso..);
4) il Comune, di cui la frazione fa parte, ha inviato una ingiunzione a procedere perchè dalla rottura del fognolo sono fuoriusciti liquami per settimane -e nessuno voleva provvedere...;
5) un passo prima : ed è qui che entro io, figlia (..e architetto), di un proprietario, cioè colui che usufruisce del fognolo per soli 4 metri!
6) ho smosso le acque con il Comune perchè mio padre mi telefonava (abitiamo distanti, in diverse città) chiedendomi cosa si potesse fare per risolvere la puzza ignobile che invadeva casa sua (e non solo), il rivo di liquami che scendeva a valle da 'non si sa quale punto' e allagava la cantina del vicino, trafilando anche nella cantina di mio padre.
Così ho telefonato ai vari Enti responsabili, allertando la precaria situazione igienica.
L'ingiunzione è arrivata all'amministratore del condominio e a tutti i proprietari delle u.i. allacciate al fognolo;
7) l'amministratore del condominio (A) si è fatto carico di decidere la ripartizione delle spese perchè rappresentativo del maggior numero di u.i. e perchè il condominio (A) l'anno scorso aveva già provveduto alla riparazione di un tratto del fognolo, completamente a spese proprie: cioè il tratto di (12 + 37)m precedente il danno attuale, è stato sostituito quasi per l'intera lunghezza, a totale spesa del condominio A (infatti non interessava l'immobile B e tanto meno gli altri, C e D);
8) in occasione di questo nuovo danno il condominio A -pur responsabile dell'utilizzo per la maggiore parte- non voleva provvedere alla riparazione (tanto i danni li stavano subendo gli ultimi immobili...);
9) il mio intervento presso le Autorità e l'amministratore del condominio ha portato alla risoluzione del problema;
10) chi si è preso carico di chiamare impresa+professionista è stato l'amministratore del condominio A;
11) costui ha poi pensato di mettere a carico di ciascuna u.i. indifferentemente la spesa complessiva, dividendola, appunto, in quote uguali.

Dunque: devo accettare che mio padre paghi quanto tutti gli altri, pur collegandosi per gli ultimi 4 metri al fognolo?
Considerate che per settimane ha sopportato le conseguenze del problema dovute all'allagamento della cantina del vicino e in conseguenza della propria..
Ma questo è un fatto squisitamente personale, avremmo eventualmente potuto chiedere i danni, ma mio padre ha preferito soprassedere, vista la felicità per la risoluzione del problema!
Rimane la domanda: accettiamo la divisione delle quote che ha fatto l'amministratore (come indica Ollj 10.ooo / 35 = x ) o si fa presente la disuguaglianza del servizio goduto e quindi si chiede la pratecipazione secondo l'utilizzo effettivo?

Io vi ringrazio davvero tanto per tutto ciò che da voi ho imparato pur comprendendo in parte la terminologia..
Adesso vorrei da voi un parere definitivo, se possibile!
Io propendo per la soluzione 'in base all'utilizzo', unicamente perchè mi sembra corretto non creare un precedente che possa essere invocato per futuri -speriamo di no..- lavori.
L'amministratore secondo me ha fatto un po' il furbo, avvantaggiando i rissosi proprietari del condominio A, a spese del resto delle persone: e non lo trovo giusto, nè corretto.
Grazie ragazzi, a domani!

mtr ha scritto:

1) non esiste più il tratto di fognolo 'a monte' del condominio (A, nella discussione), un tempo di servizio alle Scuole;

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vuoi dire che il tratto è stato rimosso? cioè il comune ha scavato per rimuovere un tubo obsoleto? Un comportamento del genere è encomiabile; da premiare. Te lo dice uno che per più di 10 anni ha installato tubi nel sottosuolo usando una tecnica che consente la posa senza scavare per tutto il tratto di installazione (Trenchless Technology) e che di problemi ne ha affrontati di tutti i colori compreso quello della presenza nel sottosuolo di tubazioni abbandonate.

mtr ha scritto:

...
2) il Comune ha imposto la privatizzazione del tratto stradale, sotto il lastrico del quale troviamo il fognolo in oggetto di discussione, per la sola gestione dello stesso (si tratta di un vicolo pedonale a gradoni), ma ne ha mantenuto la proprietà;
...

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Salvo errata esposizione/uso dei termini vi sarebbe una contraddizione...o la strada è privata (e il Comune ha perso la titolarità) oppure è la sola fognatura (tubazione) ad essere stata resa "privata" restando di competenza del Comune sia proprietà che manutenzione del tratto superiore (gradoni?).

Sussistesse la prima ipotesi sarei più concorde con la "creazione" di un Supercondominio a tutti gli effetti...se vale la seconda sarebbe quantomeno stonata la condominialità di un bene su terreno Comunale (demaniale)

mtr ha scritto:

il condominio (A) l'anno scorso aveva già provveduto alla riparazione di un tratto del fognolo, completamente a spese proprie: cioè il tratto di (12 + 37)m precedente il danno attuale, è stato sostituito quasi per l'intera lunghezza, a totale spesa del condominio A (infatti non interessava l'immobile B e tanto meno gli altri, C e D);

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E questo è un "precedente" anche se non credo basti a stabilire un "uso e costume" dimostra che pure il Condominio A ha attribuito a se stesso la "gestione" del primo tratto.

Consorzio o Supercondominio... per la citata Legge del 1918 la ripartizione di spesa del tratto finale (cui inevitabilmente siete tutti coinvolti) andrà ripartita in base alla lunghezza della tratta d'uso.