Acquisto appartamento da un immobile e lastrico da immobile attiguo

Ciao a tutti,

vi scrivo per un’intricata (?) compravendita cui sto pensando da qualche tempo. Il primo pezzo della compravendita è costituito da un appartamento sito al primo piano di un edificio, che chiamerò n. 1. Dalla cucina dell’appartamento c’è possibilità di accedere tramite portafinestra a un lastrico solare che fa parte di un edificio attiguo (n. 2), più basso, del tutto distinto dal n. 1 (due numeri civici diversi) e al momento adibito a officina meccanica. Io vorrei comprare allo stesso tempo sia l’appartamento dell'edificio n. 1, sia la proprietà esclusiva dal lastrico attiguo dell'edificio n. 2. Un tempo i proprietari dell'appartamento usavano il lastrico, ma si trattava di una concessione del meccanico, che ora ha deciso di vietare loro l'utilizzo, dopo screzi su cui non ho approfondito.

Il lastrico è in pratica l'intero tetto dell’edificio n. 2, un’officina completamente di proprietà del meccanico. Il meccanico sarebbe disponibile a vendermi il tetto, ma non sa se e come si può fare. Mi ha proposto per prima cosa di comprare l’intero edificio, ma la richiesta è eccessiva. Vorrei allora sapere se esiste un modo per comprare solo il lastrico: so che il condominio può venderlo all'unanimità (e qui l'unanimità è la decisione del solo meccanico), ma io non sono un condomino e non so se un edificio configurato come l'officina rientra nella fattispecie del condominio... Vorrei essere certo che si possa fare e che chi acquisterà in futuro l’officina (penso ci faranno dei garage nei prossimi anni) non abbia diritto di pretendere niente sul lastrico in questione. Al lastrico si accede o da una botola (da scale interne all’officina) oppure dalla portafinestra dell’appartamento che sto trattando, ma il meccanico mi dice che ovviamente non c’è alcun diritto a uscire sul suo lastrico provenendo dall'appartamento. Se comprassi, che ne sarebbe di questa botola e del diritto d'accesso che i futuri proprietari dei garage potrebbero accampare?

Vi chiedo se dunque è possibile fare quello che vorremmo, se ci sono dei rischi che non ho immaginato e se appartamento e lastrico resterebbero (come credo) due particelle catastali diverse.

Grazie davvero per i suggerimenti!

Diego

Potete liberamente concludere la compravendita del solo lastrico solare e stabilire tutti i vincoli del caso senza che eventuali futuri proprietari possano contestare.
Potreste anche valutare la cessione di un usufrutto o la creazione di un uso esclusivo o di una servitù oppure l'effettiva proprietà del solo lastrico.
In funzione della scelta cambieranno le norme da considerare che spaziano fra "comunione" e "condominio".

potete fare quello che volete, basta essere d'accordo, il lastrico va identificato catastalmente e si può cedere, dovrete stabilire gli accessi nel senso che quando sarà tuo probabilmente non ti piacerà che dall'officina si salga a casa tua. Nel momento in cui il lastrico sarà identificato come unità immobiliare a sè stante, anche l'officina sarà così quindi qualunque trattativa sull'officina non potrà in nessun modo incidere sulla tua proprietà

Credo di aver capito che il fabbricato adiacente l'abitazione che vuoi comprare sia composto dalla sola officina che ha un accesso di fortuna per il sovrastante lastrico solare. Se così è, è necessario procedere al frazionamento in catasto in modo che il lastrico abbia un suo subalterno. Evidentemente contemporaneamente deve essere eliminato il varco di collegamento con l'officina. Una volta che acquisterai i due immobili potrai presentare la variazione catastale per fusione anche se insistono su numeri di mappa differenti.

@griz auguri e visto che sei un leone stai lontano dai.....dentisti

Luigi Criscuolo ha scritto:

@griz auguri e visto che sei un leone stai lontano dai.....dentisti

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grazie ma ultimamente, sarà l'età , i denti mi stanno dando problemi, cosa per me strana, il dentist alo conosco per le mie figlie

Mi date un’ottima notizia! Non avrei pensato fosse così semplice… L’idea è concludere una compravendita del lastrico (che in realtà ha poi assunto la forma della terrazza, con parapetto), in modo da blindare per sempre la situazione: l’edificio 2 andrà certamente in vendita nei prossimi anni e chissà che ne penseranno i futuri acquirenti... Meglio metterci una pietra su e star tranquilli.

Che tipo di vincoli mi consigliate di stabilire nell’atto di compravendita?

Accessi. Posso pretendere che la botola sia accessibile solo con chiave in mio esclusivo possesso? Immagino che l’attuale proprietario (e i futuri proprietari) dell’edificio 2 abbiano diritto a salire in caso di problemi… La proposta di Gianco sarebbe allora la migliore, ma posso eliminare davvero la botola, privando l'edificio 2 di ogni accesso al suo lastrico?

Catasto. Se ho ben capito devo identificare il lastrico come unità immobiliare autonoma e poi “fonderla” con l’unità corrispondente all’appartamento dell’edificio 1. Cosa devo fare per ottenere il frazionamento?

Scusate le domande ingenue, ma è una materia che davvero non conosco…

procediamo per gradi: per poterti vendere il lastrico il proprietario deve identificarlo catastalmente, è una precedura semplice, qualsiasi tecnico che si occupa di catasto è in grado di espletarla, l'accesso al lastrico non dovrebbe essere concesso dall'unità sottostante in quanto non necessario, l'officina infatti sarà un'unità indipendente, i problemi eventuali dovrà gestirli con te che sarai il proprietario del terrazzo (chiamiamolo col suo nome); quindi il passaggio tramite la botola non avrà più senso di esistere, quando avcrai fatto entrambi gli acquisti potrai fondere catastalmente le due unità. Tieni presente che avrai 2 condomini, uno per l'immobile dove c'è el'appartamento e uno per l'immobile sopra il quale sta il terrazzo, non è necesariamente un problema ma tienine conto

Una volta comprato il tetto a che scopo il proprietario dell'officina dovrebbe salirci sopra? anche in caso di perdite la riparazione sarà a carico tuo diviso con il proprietario dell'officina questo si e se vorrebbe vedere la causa della perdita potrà sempre chiedere a te di accedervi tramite casa tua.
Scusate faccio una scivolata alla questione, 1° auguri a Griz e poi per chi ha problemi di denti comprate l'amuchina quella che serve per lavare il cicciotto dei bambini, ebbene fatene una soluzione di un tappo per 3/4 dilitro di acqua e usatelo come collutorio la sera prima di coricarvi in casi gravi anche la mattina questo per 15 gg. poi una settimana di riposo e poi altri 15 gg. vedrete che dopi pochi giorni i fastidi quasi spariranno non lo fate sapere ai dentisti perché loro consigliano il collutorio l'unica cosa "brutta" e che sa di candeggina poi per il resto è un fenomeno come disinfettante orale.

Auguri griz! Ci siamo appena conosciuti e già invecchi!

Chiedevo lumi, perché il terrazzo continuerà a essere il tetto del meccanico! Rimangono intese le partizioni di spese che ho visto su internet: 1/3 delle manutenzioni/riparazioni a me, 2/3 a chi sta sotto?

Quanto ai due condomini (immobile 1 e 2), lo immaginavo in effetti, ma trattandosi di un'autorimessa non dovrebbero esserci grossissime spese, anche se mi domando come vengano ripartiti i millesimi.

Grazie mille!