Contratto di affitto transitorio

Ciao a tutti
Vorrei mettere a reddito un appartamento affittando per un breve periodo (2/3 anni) preferibilmente a studenti non residenti.
Girando un po' sul web mi sembra di aver capito che ci sono un paio di possibilità:
- locazione secondo l'art. 1571 codice civile
- contratto transitorio secondo la legge n.431

Sarei propenso per la 431 ma mi sembra di aver capito che dovrei applicare un canone concordato (che a Milano non viene aggiornato da più 15 anni ed è quindi da fame).
E' vero quanto sopra o è possibile applicare un canone libero 'concordato' con gli inquilini?
La locazione secondo l'art. 1571 codice civile nasconde qualche svantaggio?

Grazie per qualsiasi aiuto.

Hai 5 alternative contrattuali (a canone completamente libero. a canone libero, a canone concordato, transitorie, per sudenti universitari), ma, in pratica, solo le ultime due sono praticabili nel tuo caso: la lcazione transitoria (non rinnovabile: qualora lo stesso contratto venga prolungato, la durata si estende ad un 4+4, con lo stesso canone iniziale) e quelle per studenti universitari (rinnovabile in modo autoimatico solo a discrezione dello studente: il proprietario non può interrompere il contratto alla prima scadenza), entrambe a canone concordato nel Comune di Milano, dove è stato siglato un accordo nuovo di pacca pochi mesi fa.

Bluechewanna ha scritto:

Hai 5 alternative... ma, in pratica, solo le ultime due sono praticabili nel tuo caso: la lcazione transitoria (non rinnovabile: qualora lo stesso contratto venga prolungato, la durata si estende ad un 4+4, con lo stesso canone iniziale) ....Comune di Milano, dove è stato siglato un accordo nuovo di pacca pochi mesi fa.

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Con locazione transitoria ti riferisci a quella secondo l'art. 1571 codice civile?
Anche quella è a canone concordato?
Si nel frattempo ho visto i nuovi accordi di giugno; sono migliorati, ma mi sembra siano ancora poco convenienti.
Bha, andrà a finire che me lo tengo sul gobbo senza affittare.
Grazie di tutto.

JeanPaul ha scritto:

dovrei applicare un canone concordato (che a Milano non viene aggiornato da più 15 anni ed è quindi da fame).

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Il contratto transitorio può avere una durata min. 1 mese max 18 mesi. Il canone unitario (euro/mese/mq) inoltre viene aggiornato periodicamente. La perc. di aggiornamento dovrebbe aggirarsi (ad oggi) attorno al 25%, quindi se il canone unitario fissato inizialmente (alla data della firma dell'accordo territoriale) è ad es. 8 euro/mese/mq, oggi è 10 euro/mese/mq.

JeanPaul ha scritto:

Con locazione transitoria ti riferisci a quella secondo l'art. 1571 codice civile?
Anche quella è a canone concordato?

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No, a quella a canone calmierato definita dal comma 1 del'articolo 5 della legge 431/98: se ti interessa locare per brevi periodi a canone libero, devi utilizzare i contratti ad uso turistico ricadenti nella legge regionale 15/2007: tale attività si avvia in Lombardia anche in forma non imprenditoriale sotto le 3 unità immobilari, tramite Scia da presentare in Comune, pena sanzione.

Bluechewanna ha scritto:

No, a quella a canone calmierato definita dal comma 1 del'articolo 5 della legge 431/98:

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Dove è nella legge il termine 'calmierato'? Grazie.

Aggiornamento.
Ho approfondito il nuovo accordo per Milano e, tenendo conto delle agevolazioni fiscali, direi di poter arrivare a un importo che potrebbe soddisfarmi.
Vorrei agire così:
Metto per iscritto il calcolo, con tutti gli elementi che hanno portato al risultato, e firmo congiuntamente ai conduttori per approvazione evitando, con segnalazione sul contratto, l'intervento delle associazioni di categoria.
Detto questo mi/Vi chiedo quanta sia la discrezionalità nel prendere alcune decisioni, per esempio:
- se l'importo calcolato è 98,70, è possibile arrotondarlo a 100, naturalmente con accordo di tutte le parti?
- le spese condominiali possono essere indicate in modo forfettario, aggiornabile/non aggiornabile alla fine di ogni anno?
Vi ringrazio in anticipo per i vostri cortesi consigli.

JeanPaul ha scritto:

- se l'importo calcolato è 98,70, è possibile arrotondarlo a 100, naturalmente con accordo di tutte le parti?
- le spese condominiali possono essere indicate in modo forfettario, aggiornabile/non aggiornabile alla fine di ogni anno?

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1. se l'importo calcolato è 98,70, è possibile arrotondarlo a 100, naturalmente con accordo di tutte le parti (le due parti: locatore e conduttori)? Sì
2. - le spese condominiali possono essere indicate in modo forfettario, aggiornabile/non aggiornabile alla fine di ogni anno? Sì, infatti il contratto 3+2 prescrive che il conduttore paghi secondo il preventivo condominiale in corso, con conguaglio a fine esercizio. Le spese condominiali sono quelle di competenza del conduttore, in armonia con quanto previsto dal famoso allegato "G".

Un giocatore ha scritto:

2. - le spese condominiali possono essere indicate in modo forfettario...aggiornabile/non aggiornabile alla fine di ogni anno? Sì, infatti il contratto 3+2....

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Sarei orientato a fare un contratto a canone concordato 4+4 ( per poter aggiungere il 3% all'importo e arrivare a un affitto decente), ma sono ancora in fase di riflessione.
Preferirei esprimere le spese a forfait, senza conguaglio, magari aggiornabile dopo i primi due, perché la palazzina è piccola e, visto che siamo solo due proprietari, ci è concesso condurre l'amministrazione in economia, senza intervento di un amministratore (che farebbe lievitare le spese) ma questo comporta che la divisione delle spese sia effettuata in amicizia, senza dover mantenere un archivio di ricevute e eseguire i calcoli più o meno complicati necessari alla ripartizione secondo i millesimi (che sono del 59 e, immagino, da aggiornare); insomma si va ad occhio e non abbiamo mai avuto problemi.
Immaginavo di esporre nel contratto: .tot..di affitto più spese ..tot.. forfettarie revisionabili ogni due anni.
E' una formula che ritieni utilizzabile?
Inoltre i conduttori mi hanno chiesto di inserire tra le clausole di recesso:
- il recesso, purché consensuale, potrà avvenire in qualsiasi momento a partire dal secondo anno di locazione purché il recedente avvisi, tramite lettera raccomandata, con un preavviso non inferiore ai 6 mesi.
Anche questa è una formula un po' strana, anche se potrebbe far gioco anche a me, ma potrebbe non avere valore legale.
Cosa ne dici?
Ti ringrazio ancora per la competenza e gentilezza.

JeanPaul ha scritto:

un contratto a canone concordato 4+4

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Esiste? Mah!