Ecco, il tuo intervento riapre il possibile equivoco, visto che l'agevolazione eventualmente previste dai Comuni ai sensi dell'art. 2, comma 4, della L. 431/1998 è formalmente distinta dalla riduzione del 25% dell'IMU disposta dalla legge di stabilità 2016. Piuttosto, va capito qual è la connessione tra i due benefici.
Per dissipare l'equivoco e sollecitare un chiarimento in merito alla connessione tra i due benefici, ti domando:
quello che stai dicendo è che per usufruire della riduzione del 25% dell'IMU ex legge di stabilità è necessario che all'immobile sia applicabile l'aliquota agevolata eventualmente prevista dal comune di ubicazione?
Uva ed io abbiamo risposto di no a questa domanda. D'altra parte se si rispondesse di sì, ne seguirebbe che la riduzione del 25% prevista dalla legge di stabilità si applica solamente all'aliquota agevolata, il che è contro la ratio della legge.
Inoltre, secondo la mia (e di Uva) interpretazione va escluso anche che l'adibimento dell'immobile ad abitazione principale da parte del conduttore (adibimento che in genere è la condizione per accedere alle agevolazioni previste dai comuni ai sensi dell'art. 2, comma 4, della L. 431/1998) sia un requisito necessario per beneficiare della riduzione del 25%.
Io confermo la mia interpretazione.
Se può essere utile, copio e incollo il chiarimento fornito dai funzionari dell'Agenzia delle Entrate sull'argomento:
Canoni concordati
Domanda:
La legge di stabilità per il 2016 prevede una riduzione dell'IMU e della Tasi pari al 25% relativamente agli immobili locati a canone concordato di cui alla legge n. 431 del 1998. Poniamo il caso di un Comune che ha deliberato un’aliquota agevolata del 7,6 per mille per i canoni concordati alla sola condizione che l’alloggio sia l’abitazione principale dell’inquilino. In questo caso, la riduzione del 25% si applica sui canoni concordati tassati con aliquota ordinaria (cioè per le case in cui l’inquilino non ha l’abitazione principale) sia sui canoni concordati tassati con l’aliquota del 7,6 per mille?
Risposta:
Si deve premettere che le norme della legge di stabilità 2016 che interessano la fattispecie in questione sono quelle dei commi 53 e 54 dell’art. 1 della legge n. 208 del 2015 che riproducono la stessa disposizione sia per l’IMU sia per la TASI, effettuando gli opportuni inserimenti nella disciplina dei due tributi, vale a dire aggiungendo il comma 6-bis all’art. 13 del D. L. n. 201 del 2011 e integrando il comma 678 dell'art. 1 della legge n. 147 del 2013.
Le citate disposizioni prevedono che per gli immobili locati a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, l'imposta, determinata applicando l'aliquota stabilita dal comune ai sensi del comma 6 – per quanto riguarda l’IMU – e ai sensi del comma 683 – per quanto riguarda la TASI – è ridotta al 75 per cento.
Per cui, occorre preliminarmente determinare l’imposta dovuta dal contribuente tenendo presente l’“aliquota deliberata” dal comune per gli immobili concessi a canone concordato.
A questo proposito, da quanto emerge nel quesito in esame, risulta che il comune abbia deliberato per gli immobili concessi a canone concordato due distinte aliquote, vale a dire:
un’aliquota agevolata del 7,6 per mille per i canoni concordati alla sola condizione che l’alloggio sia l’abitazione principale dell’inquilino;
un’aliquota “ordinaria” – poniamo del 10,6 per mille, poiché nel quesito non è stata esplicitata – per tutti gli altri casi e cioè per le case concesse in locazione a canone concordato in cui l’inquilino non ha fissato l’abitazione principale.
Una volta determinata l’imposta dovuta in relazione alle due diverse fattispecie di immobili, si applicherà quindi ad entrambe la riduzione del 25%.
Lo sconto del 25% dell'imposta dovuta sull base delle aliquote fissate per il 2015 dai singoli Comuni - in virtù della disposizione, di cui al comma 26 della Legge di Stabilità 2016 che vieta alle amministrazioni comunali, per l'anno 2016, di modifciare in aumento i tributi locali (tranne la TARI) e le addizionali stabilite per il 2015 - sia ai fini IMU (comma 53) che ai fini TASI (comma 54) per gli immobili locati a canone concordato (con benefici TASI anche per gli inquilini concordatari, salvo esenzione se l'immobile, ad eccezione di quelli di lusso, rappresenta la loro abitazione principale come definita ai fini IMU (dimora abituale e residenza anagrafica) in virtù del comma 14, lettere a) e b), vale - come chiarito dal dipartimento Finanze a Telefisco 2016 - per i diversi contratti a canone concordato, ossia:
° contratti 3+2
° contratti per studenti universitari fuori sede
° contrtti transitori ordinari in Comuni ad alta tensione abitativa
Alcuni Comuni (ad s. Piacenza) applicano l'aliquota ridotta a tutti contratti a canone concordato previsti dall'accordo locale (contratti 3+2, contratti per studenti universitari fuori sede, contratti transitori ordinari), altri (ad es. Modena) solo ai contratti 3+2 e per studenti universitari fuori sede, altri (ad es. Verona) solo ai contratti 3+2.
Sull'utilizzo dell'immobile quale abitazione principale da parte dell''inquilino (ad es. Comune di Bologna, che la richiede per i contratti 3+2) e residenza anagrafica (ad es. Comuni di Padova, Verona, Parma) decide, come sempre, la delibera comunale: la norma in esame non entra nel merito.
Prendiamo il caso del Comune di Verona che ha deliberato per gli immobili concessi a canone concordato quattro aliquote IMU/TASI 2015 distinte:
1. un'aliquota IMU ridotta del 4,6 per mille e TASI del 2,0 per mille per i contratti concordati 3+2 (è richiesta la residenza anagrafica dell'inquilino)
2. un'aliquota IMU ordinaria dell'8,9 per mille e TASI del 2,5 per mille per i contratti concordati 3+2 nel caso in cui l'inquilino non risulti residente nell'immobile
3. un'aliquota IMU ordinaria dell'8,9 per mille e TASI del 2,5 per mille per i conratti concrdati per studenti univstari fuori sede
4. un'aliquota IMU ordinaria dell'8,9 per mill e TASI del 2,5 per mille per i contratti concordati transitori ordinari
Imposta IMU dovuta 2016 = R.C. x 1,05 x 160 x aliquota x mesi di possesso x percentuale di possesso x 75%
Imposta TASI dovuta 2016 = R.C. x 1,05 x 160 x aliquota x mesi di possesso x percentuale di possesso x 75%
Passando alla dichiarazione per usufruire dell'aliquota ridotta IMU/TASI, con abbattimento di 1/4 dell'imposta dovuta, per tornare all'esempio, a Verona quest'anno andrà presentata l'autodichiarazione predisposta dal Comune in relazione ai contratti che godono dell'aliquota agevolata, ossia per i contratti 3+2.
Riguardo i contratti per studenti universitari fuori sede e transitori ordinari , che scontano l'aliquota ordinaria, ma imposta ridotta al 75%, nonostante le risposte delle Finanze, non è ancora chiaro se e quale modello occorra presentare quest'anno, se il modello ministeriale (che però deve essere presentato il prossimo anno) o il modello prediposto dal Comune o nessuno dei due.
L'applicazione della nuova norma crea dubbi operativi in ordine alle locazioni concordate. Gli uffici Tributi dei vari Comuni, in attesa di chiarire il quadro (si attendono nuove precisazioni da parte del MEF oltre a quelle già fonite in occasione di Telefisco 2016), mantengono un atteggiamento prudenziale, in quanto reputano che vi siano spazi per letture diverse. Allo stato, non vi è una omogeneità di vedute sul tema: alcuni enti municipali ritengono che se c'è un'aliquota ridotta per i contratti canone concordato (nella fattispecie veronese, solo i contratti 3+2), è solo questa ad essere scontata e che comunque il criterio regolamentare sarà legato alle variabili deliberative comunali, quindi, come sempre, occorrerà districarsi nel variegato mosaico della fiscalità locale.
