Come faccio a verificare l'onestà dell'amministratore?

Taproot ha scritto:

come posso verificare che si stia prendendo solo quanto pattuito al momento della candidatura?

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La delibera di nomina è riferita a offerta che il candidato deve aver consegnato

Taproot ha scritto:

io questo amministratore me lo sono trovato già qui dopo aver comprato la casa,

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hai comprato casa? Mi spieghi perché in questo post: Posso affittare a mia nome casa di mia sorella? dicevi di essere nell'appartamento dei tuoi genitori intestato a tua sorella ma dato a te perché ne hai più bisogno, ora come fai a dire di aver comprato casa? se la casa NON è tua?
Qualcosa non mi torna!

Daniele 78 ha scritto:

Tu @Taproot saresti in grado di controllare tu un simile lavoro? Lo faresti aggratisse TU?

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Ciò però non legittima l'amministratore a pretendere quanto, all'atto di candidarsi, avrebbe dovuto, secondo legge, mettere per iscritto.
Sua grave negligenza (o interesse nel farlo): ne paghi le conseguenze.

Taproot ha scritto:

l'amministratore si prende il 3% + oneri di leggi + spese

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Il 3% dell'importo lavori (ovviamente prima dell'IVA) l'ho capito,
gli altri due addendi (oneri di legge e spese) proprio non li ho capiti.

Ollj ha scritto:

Anzi direi di più: chiedere un qualcosa in % per lavori straordinari presumibili, è di certo ragione per azionare la nullità della nomina a causa di tal violazione:
l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

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Che "tradotto" impone che debba indicare l'importo dovuto con specificato analiticamente quali attività siano incluse.

Ollj ha scritto:

Esempio:
- fare il 770 o la CU non rientra nei compiti dell'amministratore;

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E perchè no?
Non esiste un elenco completo di cosa egli debba o non debba fare o di quali siano le "voci" di gestione ordinaria piuttosto che straordinaria.

Compilare un 770 non è poi più problematico che redarre un bilancio.

Si badi che non è così semplice come potrebbe trasparire.
Un amministratore può/deve svolgere qualsiasia attività che è contemplata fra le sue "facoltà ( normativamente e giurisprudenzialmente)...quindi solo l'aver precisamente "escluso" tali attività nell'offerta di nomina o successivo contratto gli concede facoltà di chiedere emolumenti aggiuntivi.

Se nell'offerta fosse indicato genericamente : compenso di Euro 3.000 per anno...egli sarebbe costretto ad adempiere a qualsiasi pratica burocratica si rendesse necessaria.

Un giocatore ha scritto:

Il 3% dell'importo lavori (ovviamente prima dell'IVA) l'ho capito,
gli altri due addendi (oneri di legge e spese) proprio non li ho capiti.

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Se l'amministratore fosse un professionista iscritto a qualche albo ...all'emissione di fatura vi sarebbero anche le voci tipiche (cassa geometri per esempio).
La produzione di documenti potrebbe generare spese cartacee.

In ripresa del discorso generale...fondamentalmente non vedo scandalo se chi esercita "professionalmente" tale attività divida il compenso fra "gestione ordinaria" (ovvero il minimo sindacale che sicuramente andrà fatto) dalla gestione "straordinaria" ...si pagherebbe solo per ciò che è necessario.
Con un "contratot omnicomprensivo" è inevitabile che il compenso sia più elevato si da comprendere anche lavori che non verranno fatti ogni anno.

Dimaraz ha scritto:

E perchè no?

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La legge non lo prevede.
Mentre prevede che l'amministratore svolga le proprie mansioni anche per la gestione straordinaria del Condominio.
Passasse diversa lettura, sarebbe assai semplice aggirare la legge: non si indica nulla in sede di candidatura per spuntare la nomina e poi con la compiacenza di pochi (il minimo di legge per approvare un rendiconto) si consegue via libera per un compenso extra volutamente omesso in sede di elezione = si eliminano altri concorrenti e si raggira l'assemblea.

Dimaraz ha scritto:

Se nell'offerta fosse indicato genericamente : compenso di Euro 3.000 per anno...egli sarebbe costretto ad adempiere a qualsiasi pratica burocratica si rendesse necessaria.

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E ciò rafforza l'assunto per cui non potrà chiedere alcunché in % per i lavori di manutenzione straordinaria (salvo ciò non fosse stato esposto all'atto della nomina) = illegittimità di successiva delibera d'approvazione.

Ollj ha scritto:

Ciò però non legittima l'amministratore a pretendere quanto, all'atto di candidarsi, avrebbe dovuto, secondo legge, mettere per iscritto.
Sua grave negligenza (o interesse nel farlo): ne paghi le conseguenze.

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Ok accetto la critica, e in effetti ho trovato anch'io le sentenze.
La domanda però rimane?
Chi si prenderebbe l'onere di controllare lavori di questo tipo senza alcun compenso economico? NESSUNO; per cui lavori senza controllo.

Alla fine ne pagherà le conseguenze anche il condominio o i condomini.

Poi se si vuole discutere sull'esosità (3% su 180.000= 5.400€ su un importo di questo tipo avrebbe senso come Progettista dell'opera non come Amministratore) ne possiamo anche discutere.
Sul fatto fatto che TUTTO sia dovuto aggratisse... prevedo un blocco delle manutenzioni straordinarie (anche necessarie) già da oggi!

E sappiamo entrambi quanto i condomini abbiano necessità di continue manutenzioni!

secondo me vi siete dimenticati di un aspetto importante l'Amministratore è il Responsabile dei Lavori: in caso di incidente è coinvolto in primis con il condominio nella responsabilità dell' accaduto. Il 3%, o qualsiasi altra percentuale richiesta, va considerata in questa ottica: cioé l'assunzione della responsabilità non certo la gestione amministrativa del lavoro di straordinaria manutenzione.
Se il condominio contesta questa parcella aggiuntiva, l'amministratore declina la posizione di R.L. e si limiterà alla gestione amministrativa: raccolta delle quote, pagamento dell'impresa secondo gli accordi stipulati nel contratto di affidamento dei lavori. Il condominio dovrà nominare un R.L. può darsi che possa trovare una persona che lo fa gratis ma se si affida ad un professionista dovrà di certo pagarlo.
Gli oneri di legge degli amministratori dovrebbero essere (come per tutti i lavoratori autonomi ed i professionisti) la percentuale del fondo pensionistico a carico del committente (cioé il Condominio) e l'IVA.
Il problema può sorgere sul compenso perché alcuni amministratori aggiungono al prezzo pattuito l'Elaborazione ed Invia del 770, del F24 fornitori, gli adempimentiL.220/12; il passaggio di consegne: questo a causa della mancanza di specifiche del legislatore quando ha preparato la riforma del condominio.