Contratto di locazione al termine dopo solo 3 mesi

ciao a Tutti,
ho dato in affitto 3 mesi fa un piccolo negozio di cui sono proprietario.
vivo all'estero quindi la cosa e' soprattutto seguita da mio fratello che qualche giorno fa mi ha fatto sapere che il conduttore vorrebbe spostarsi in altra zona e quindi vorrebbe concludere, di gia', il contratto. nessun preavviso. fra una settimana circa esce.
tra vacanze , mia incuria, e problemi di login dall'estero sul CCorrente non avevo ancora controllato, ma di fatto non ha versato nessun canone. non uno. ho solo a mie mani il deposito cauzionale che giust'appunto corrisponde alle 3 mensilita'.
ora, lui appunto considerava il deposito, che non vuole indietro, a pagamento dei canoni non corrisposti.
che tipo di scrittura privata dovrei impostare per essere tranquillo?
o quali sarebbero i passaggi consigliati?
grazie

Se il conduttore recede anticipatamente dal contratto è opportuno ti comunichi la sua intenzione con lettera raccomandata. Nella disdetta digli di scrivere che rinuncia alla restituzione del deposito cauzionale e relativi interessi, in quanto verrà imputato alle mensilità insolute.
Poi tu rispondi scrivendo che accetti la disdetta anticipata e, come da accordo intercorso, trattieni il deposito cauzionale a saldo delle mensilità di febbraio, marzo e aprile 2016.

Però è meglio che prima di tutto ciò tu o tuo fratello possiate constatare che non vi siano nel locale dei danni causati dall'inquilino per i quali avresti diritto al risarcimento attingendo dalla cauzione.

david100 ha scritto:

o quali sarebbero i passaggi consigliati?

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Ricordati che dovrai presentare il Mod. RLI per comunicare la risoluzione anticipata del contratto, entro 30 giorni dalla data di risoluzione (e pagare l'imposta di registro di 67 euro, con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503).
Se il Mod. RLI sarà presentato utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web), il pagamento avverrà con richiesta di addebito su conto corrente.

grazie intanto.
la raccomandata, semplice e classica, l'ho gia' ricevuta. per questo mi era stato consigliato di fare una scritturina privata tra noi per evitare problemi futuri.
il conduttore ha 10 anni di tempo per tornare a chiedere il deposito se non figura che l'ho restituito.
lo posso tenere a copertura di danni o canoni non corrisposti, ma solo a seguito e per via giudiziale, non di mia decisione unilaterale.
non so se metterla come restituisco deposito e vengono contestualmente saldati gli insoluti (come se glielo restituissi e subito mi pagasse gli arretrati). oppure , il deposito viene trattenuto a pagamento dei canoni arretrati...mmhh...

per RLI c'e' una commercialista che lo aveva fatto per noi al momento della registrazione contratto e credo lo fara' anche per la disdetta. ma non corrispondono a 30gg prima della risoluzione purtroppo.

david100 ha scritto:

non so se metterla come restituisco deposito e vengono contestualmente saldati gli insoluti

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Il conduttore può firmarti una ricevuta in cui dichiara di ricevere in restituzione il deposito cauzionale; e tu in pari data gli firmi una quietanza per le tre mensilità.
Come se i due pagamenti fossero avvenuti contestualmente e in contanti (se la somma in questione è inferiore a 3.000 euro i pagamenti in contanti sono regolari).

david100 ha scritto:

non corrispondono a 30gg prima della risoluzione purtroppo.

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I 30 gg. decorrono dalla data di risoluzione del contratto.
Se ad esempio avete chiuso il contratto il 30 aprile, il mod RLI deve essere presentato entro il 30 maggio.

un fraseggio di questo tipo sulla scrittura privata puo ' sembrare corretto ?
su questo standard...decorrenza dal e termine dal...si intendono i 6 anni pattuiti inizialmente o quelli effettivi della locazione (3 mesi)

STABILISCONO CONCORDEMENTE DI

rescindere anticipatamente, e senza alcun corrispettivo a carico dell'una e dell'altra parte, il contratto in essere stipulato in data e registrato a ...... in data __/__/_____ con decorrenza dal _____ e con termine al ____ a far tempo della data di firma della presente scrittura e di aver visionato i locali oggetto del contratto e averli trovati liberi e in condizioni d’uso e pertanto di restituire il deposito cauzionale e contestualmente ricevere il saldo dei canoni di locazione dovuti dal 1 Febbraio 2016.

Registrazione e spese a carico del Conduttore

david100 ha scritto:

Registrazione e spese a carico del Conduttore

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Meglio che tu ti faccia dare i 67 euro e che registri tu la chiusura. Con un inquilino così poco preciso non avresti la sicurezza che lui paghi davvero i 67 euro e che provveda alla registrazione della chiusura contratto. Se lui non provvede tu devi continuare a pagare le tasse sul reddito...

david100 ha scritto:

puo ' sembrare corretto ?

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Io non scriverei che le parti "stabiliscono concordemente".
Deve essere chiaro che è il conduttore a recedere anticipatamente dal contratto di locazione (e il locatore semplicemente accetta la sua disdetta).
Questo perché il conduttore in futuro non abbia motivo di pretendere l'indennità per la perdita dell'avviamento di cui all'art. 34 l. 392/1978 che gli è dovuta (nel caso l'attività esercitata nel negozio implichi contatti diretti col pubblico) se il recesso dipende da volontà del locatore.

uva ha scritto:

Io non scriverei che le parti "stabiliscono concordemente".
Deve essere chiaro che è il conduttore a recedere anticipatamente dal contratto di locazione (e il locatore semplicemente accetta la sua disdetta).
Questo perché il conduttore in futuro non abbia motivo di pretendere l'indennità per la perdita dell'avviamento di cui all'art. 34 l. 392/1978 che gli è dovuta (nel caso l'attività esercitata nel negozio implichi contatti diretti col pubblico) se il recesso dipende da volontà del locatore.

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capito, mi pare piu' che preciso.
quindi del tipo

STABILISCONO SU RICHIESTA DEL CONDUTTORE DI rescindere anticipatamente