Agenzia delle entrate, abitazioni locate come uffici e viceversa

Anche il mio ufficio è situato a Torino, accatastato da sempre come abitazione, ed è stato occupato da un nuovo conduttore nel 2009, ma il Comune non mi ha inviato alcuna comunicazione. Tuttavia temendo di ricevere prima o poi una lettera eventualmente con una richiesta di pagamento degli arretrati con gli interessi, mi sono deciso a fare la modifica catastale spontaneamente. Mi piacerebbe conoscere i contenuti della lettera che il Comune di Torino ti ha mandato. Sentendo le varie opinioni, parrebbe che i Comuni agiscano in modo non uniforme, e non si applichino ovunque gli stessi criteri. Misteri della Pubblica Amministrazione italiana!

Avvalendosi della banca dati in suo possesso mi è stato chiesto l'aggiornamento catastale ai sensi della Legge Finanziaria 2005 ( comma 336, art. 1 Legge 311/2004)- Auguro a tutti un 2012 meno pieno di sorprese sgradevoli (tanto x minimizzare !) Kate 22

L'art. 1 comma 336 della Legge 311/2004 dice testualmente:
"336. I comuni, constatata la presenza di immobili di proprietà privata non dichiarati in catasto ovvero la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali per intervenute variazioni edilizie, richiedono ai titolari di diritti reali sulle unità immobiliari interessate la presentazione di atti di aggiornamento redatti ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701. La richiesta, contenente gli elementi constatati, tra i quali, qualora accertata, la data cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, è notificata ai soggetti interessati e comunicata, con gli estremi di notificazione, agli uffici provinciali dell’Agenzia del territorio. Se i soggetti interessati non ottemperano alla richiesta entro novanta giorni dalla notificazione, gli uffici provinciali dell’Agenzia del territorio provvedono, con oneri a carico dell’interessato, alla iscrizione in catasto dell’immobile non accatastato ovvero alla verifica del classamento delle unità immobiliari segnalate, notificando le risultanze del classamento e la relativa rendita. Si applicano le sanzioni previste per le violazioni dell’articolo 28 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, e successive modificazioni."
Però l'articolo parla di "situazioni di fatto non coerenti con i classamenti catastali per intervenute variazioni edilizie" e non di "situazioni di fatto non coerenti con i classamenti catastali" e basta. Per cui, secondo me, si poteva presentare opposizione al provvedimento con buone possibilità di spuntarla qualora non fossero stati effettuati nei locali classificati come A2 degli interventi edilizi tali da non renderli più compatibili alla classificazione di abitazione. Spesso i Comuni vogliono interpretare la Legge aldilà di quello che effettivamente dice, andando oltra al sigificato di quanto scritto e delle reali intenzioni del legislatore, solo per far cassa.

Bisognerebbe quindi capire a che serve una categoria apposita per gli uffici privati, se questi possono essere comunque realizzati, con minori imposte, entro immobili classificati come abitazioni. La situazione è evidentemente controversa, con tutto ciò che ne consegue in termini di iniquità e potenziale contenzioso. Auspicabile che la prevista riforma del catasto porti presto a semplificare e chiarire tante situazioni.

La risposta arriva dalla Circolare 2/2010 dell'Agenzia del Territorio relativa al DL 78/2010. Al punto 3 (pag. 10) si afferma: "L'obbligo della dichiarazione di variazione sussiste nei casi in cui la variazione incide sullo stato, la consistenza, l'attribuzione della categoria e della classe a seguito di interventi edilizi...oppure per effetto di annessioni, cessioni...cambio di destinazione d'uso etc."

La circolare citata parla di "... cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni, cambio di destinazione d'uso,.. etc" però, leggendo bene tutta la circolare, si riferisce sempre a modifiche degli ambienti che comportino cambi di destinazioni d'uso rilevanti (più avanti fa l'esempio di un retrobottega che diventa spazio destinato alla vendita). In un apprtamento di civile abitazione affittato ad uso ufficio possiamo considerare modifica rilevante un vano destinato a cucina che diventa la stanza-archivio di una ditta ? Oppure una camera o un soggiorno che diventa l'ufficio di un assicuratore ?
Facendo l'avvocato del diavolo diremo che l'unica modifica che si potrebbe considerare "rilevante" nella trsformazione di un immobile A2 in un A10 è proprio la diversa attribuzione della rendita catastale, a parità di vani e metratura, modifica che evidentemente penalizza non poco il proprietario e avvantaggia il fisco. Speriamo che la auspicata riforma del catasto consenta di fare maggiore chiarezza in merito.

Appunto, la modificazione della destinazione d'uso da abitazione a ufficio è rilevante almeno dal punto di vista fiscale. Non sempre modificare un'abitazione in negozio o locale commerciale di altro tipo richiede rilevanti modifiche strutturali, ma qui la differenza è più appariscente e la variazione catastale pare ovvia. La distinzione fra ufficio privato e abitazione è meno marcata apparentemente, e da qui nascono le interpretazioni controverse. Certamente d'accordo sull'auspicata semplificazione e chiarezza. Anche un recente documento del governo afferma che la distinzione in categorie e classi non è più corrispondente alla realtà e va superata.

l'agente immobiliare mi ha riferito che in seguito all'aggiornamento dei dati catastali,l'agenzia delle entrate non a ccetta registrazioni di contratti di abitazioni locate ad uso ufficio e che ne dà comunicazione agli uffici comunali. Qualcuno conferma? saluti a tutti.
Marfigad.

Può essere. In effetti l'irregolarità è più materia di edilizia privata, però può darsi che anche l'Agenzia delle Entrate si faccia carico di segnalare tali incongruenze ai Comuni.

Salve a tutti e grazie per l'accoglienza. Avrei da porre un quesito. Posso affittare una civile abitazione accatastata A2 quale studio professionale per 2 psicologi-psicoterapeuti senza cambiare la destinazione d'uso e nel rispetto delle regole e delle norme? Quali modalità e tipologie contrattuali dovrei utilizzare? Ho sentito parlare di uso promiscuo? O in caso semplicemente locazione per civile abitazione? Tale condizione permetterebbe l'accesso al pubblico (pazienti) e la possibilità di forme di pubblicizzazione quali affissioni di targhe o pubblicizzazione su internet? Sarebbe regolare o potrebbe comportare problemi? Tenete presente che nel condominio sono presenti studi dentistici e commercialistici. Grazie a tutti per la vostra esperienza e competenza in materia, che potrà essermi di grande aiuto.In attesa delle vostre informazioni, vi ringrazio sentitamente.