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Sono proprietario di un immobile in un edificio di circa 51 appartamenti più i garages locati nel cortile condominiale. Il nostro amministratore, circa 10 anni, fa ha fatto approvare una delibera con la quale i posti auto, circa 9, vengono assegnati a turnazione a pagamento, con un incasso annuo di circa 3.500 €. Preciso che la delibera è stata approvata con una maggioranza relativa e non all'unanimità. Inoltre abbiamo due immobili, ex portinerie dell'edificio, che sono regolarmente affittate, con un reddito annuo di circa € 5.300.
A me risulta che i redditi da locazioni di immobili con rendita catastale e di introiti da reddeti diversi (affitto posti auto a pagamento) devono erssere comunicati e restituiti dall'Amministratore ai singoli proprietari, i quali devono inserire le somme nella dichiarazione dei redditi. Chiaramente il rimborso per i suddetti redditi supera di gran lunga la somma di € 25,85, al di sotto della quale non occorre inserirli nella dichiarazione dei redditi.
A questo punto mi chiedo. Non a caso si espresse la Cassazione nel lontano 24/06/1974 con la sentenza n. 1905; la sentenza diceva che per imporre il canone di locazione per i parcheggi in una area cortilizia di ridotte dimensioni, occorreva l’unanimità, tesi, tra l’altro, condivisa appieno dal Tribunale di Milano, 14 anni dopo, esattamente il 12.02.1987 con sentenza n. 1266. La delibera così come articolata oltre a violare i diritti del dissenziente, esporrebbe anche tutti i condomini, in quanto solidali, all’illecito di evasione fiscale per i canoni corrisposti in NERO.
A distanza di 10 anni posso impugnare la delibera ?
Secondo punto. L'Amministratore negli ultimi 5 anni, ha incassato tra affitto posti auto e affitto locali delle due ex-portinerie, circa € 135.000. Tale somma è stata inserita nel fondo cassa ed utilizzata per spese varie.
A me risulta che i redditi derivanti dalla locazione di detti beni comuni (è il tipico caso degli ex locali portineria o abitazione del portiere o altri vani comuni) devono essere sempre dichiarati dal singolo condomino. Purtroppo l'Amministratore, oltre ad inserire gli incassi nel bilancio consuntivo, ma con rendiconto a parte, non ci ha mai comunicato la quota spettante ad ogni singolo condomino il quale dovrebbe inserirla nella dichiarazione dei redditi. Allo stato attuale risultiamo tutti evasori fiscali.
Sono indeciso se denunciare l'Amministratore alla Guardia di Finanza o adire le vie legali.
Accetto consigli e suggerimenti. Grazie dell'attenzione.
 

Dimaraz

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Proprietario Casa
Bella "gatta da pelare" per non dire altro.

Come mai ti sei deciso ad affrontare la questione dopo oltre un decennio?

Parli di "dissenzienti" rispetto alla/e delibera/e di locazione...sei uno di questi?

Perché ritieni di dover denunciare l'amministratore ? Siete tutti voi condomini ad essere evasori consenzienti visto che da svariato tempo avete approvato bilanci nemmeno irregolari ma evitando di riportare i proventi (quota) nelle rispettive dichiarazioni.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Purtroppo l'Amministratore, oltre ad inserire gli incassi nel bilancio consuntivo, ma con rendiconto a parte, non ci ha mai comunicato la quota spettante ad ogni singolo condomino il quale dovrebbe inserirla nella dichiarazione dei redditi.
A parer mio l'amministratore non deve comunicare nulla che non sia già noto al condòmino: gli introiti percepiti dal "condominio" ed evidenziati nel bilancio, andranno dichiarati in proporzione alla quota millesimale detenuta da ciascun condòmino: se questo non avete fatto, siete voi condòmini inadempienti, non l'amministratore.
 

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Proprietario Casa
A parer mio l'amministratore non deve comunicare nulla che non sia già noto al condòmino: gli introiti percepiti dal "condominio" ed evidenziati nel bilancio, andranno dichiarati in proporzione alla quota millesimale detenuta da ciascun condòmino: se questo non avete fatto, siete voi condòmini inadempienti, non l'amministratore.
Però, io penso che l'Amministratore abbia il dovere di accreditare le somme percepite ai singoli condomini proprietari in base alla scala millesimale (addirittura dovrebbe rimborsarle anche ai morosi). Dal che sarei in grado di inserire la somma nella dichiarazione dei redditi. Inoltre non capisco perchè l'Amministratore debba inserire questi soldi nel fondo comune e poi utilizzarle per spese varie, con una ripartizione a volte non corretta.
 

Andrea Occhiodoro

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Professionista
Concordo con basty; se vuoi essere in regola con Agenzia delle Entrate basta una semplice moltiplicazione tra i redditi lordi percepiti dal condominio e la tua quota millesimale di proprietà (tabella A). In alternativa per il futuro potrete deliberare, a maggioranza semplice, un accredito delle somme ricevute sui vostri c/c. L'amministratore potrebbe anche chiedervi un piccolo contributo aggiuntivo per questo servizio.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
L'amministratore potrebbe anche chiedervi un piccolo contributo aggiuntivo per questo servizio.

No.
Rientra tra i compiti di un amministratore ripartire costi ( e "ricavi") e in ogni caso tutto quanto non specificatamente precisato come "straordinario opzionale" con compenso già fissato in fase di nomina.

Nessuna "responsabilità" per l'amministratore su redditi "non denunciati" dai singoli proprietari (condòmini) visto che il dato era facilmente estrapolabile.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Però, io penso che l'Amministratore abbia il dovere di accreditare le somme percepite ai singoli condomini proprietari in base alla scala millesimale (addirittura dovrebbe rimborsarle anche ai morosi). Dal che sarei in grado di inserire la somma nella dichiarazione dei redditi. Inoltre non capisco perchè l'Amministratore debba inserire questi soldi nel fondo comune e poi utilizzarle per spese varie, con una ripartizione a volte non corretta.

L'amministratore ha il dovere di eseguire ciò che gli è demandato dalla legge e dalle delibere approvate dall'assemblea.

Se rilevi che non si attiene a queste 2 cose non ti resta che fare espressa denuncia o impugnare la delibera contraria alle norme di Legge.
Ripeto per la terza volta che le colpe su eventuali redditi non dichiarati sono solo vostre.

La mancata "liquidazione" finanziaria (consegna dei denari percepiti) in favore di una detrazione dalle quote di spesa o di un accantonamento a fondo comune per le spese non muta la sostanza.
Si pagano le ptasse per la "creazione" dei reddito...e non per l'effettivo incasso.

Ps.
La decisione sull'autodenuncia è bene sia presa in seria considerazione.
Consultatevi con i rispettivi commercialisti.
 

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