Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Con l’entrata in vigore della Legge n.° 220/2012 (Riforma del Condominio) le facciate di un edificio condominiale sono state espressamente citate tra le parti comuni senza fare alcun riferimento alla loro funzione strutturale alla quale la giurisprudenza precedente aveva fatto riferimento.
Siccome gli elementi che svolgono una funzione strutturale sono elencati sono indicati dall’ Art. 1117 del c.c. la conseguenza di questo inserimento tra le parti comuni di un edificio, senza spiegazione alla funzione svolta dalle facciate, autorizza ad attribuire ai balconi aggettanti una mera funzione estetica dell’edificio.
Se questa attribuzione estetica dei balconi è sostenibile potrebbe essere modificato il criterio di ripartizione delle spese per la manutenzione dei frontalini che finora, seguendo gli orientamenti giurisprudenziali, avevano attribuito le spese di manutenzione dei frontalini dei balconi aggettanti ai proprietari dei balconi medesimi?
 
O

Ollj

Ospite
Per dare un fondamento a tal lettura del nuovo art.1117 Cc, si deve attribuire al termine "facciata" un significato assai flessibile ed ampio, a tal punto da farvi rientrare gli stessi frontalini (che non dimentichiamo sono su un bene privato che assolve ad altra funzione) sempre e comunque.
Vedremo cosa dirà la Giurisprudenza... personalmente la vedo una lettura possibile, anche se estrema.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Il fatto è che tutto si adegua e si fa fatica a seguire gli adeguamenti. Se i frontalini dei balconi fanno parte della facciata a maggior ragione i lati esterni dei parapetti in muratura devono esserlo. E le copertine dei parapetti? Mettiamo dentro anche loro.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Si apre anche un'altra considerazione sui balconi aggettanti: se la pavimentazione con i relativi stangoni, i lati esterni dei parapetti in muratura o in ringhiera, i frontalini ed i sotto balconi sono di proprietà individuale perché molte volte vengono inclusi nel rifacimento delle facciate condominiali? Può l'assemblea deliberare dei lavori che riguardano le parti di proprietà individuale?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
potrebbe essere modificato il criterio di ripartizione delle spese per la manutenzione dei frontalini che finora, seguendo gli orientamenti giurisprudenziali, avevano attribuito le spese di manutenzione dei frontalini dei balconi aggettanti ai proprietari dei balconi medesimi
Questo non lo sapevo: finora mi era sempre capitato di veder considerati i frontalini come spesa condominiale.
A questi direi si aggiungevano anche i parapetti in muratura.
Qual è l'orientamento giurisprudenziale prevalente? (conosco esistere sentenze contrastanti)

Confesso che personalmente ho sempre pensato che il problema balconi fosse stato lasciato in balia di "bizzarre" interpretazioni, foriere di liti e discussioni.

Con il risultato di vedere i fondali (le pareti verticali interne,) dei balconi ed i sotto balconi divenire nel tempo multicolori causa interventi individuali per forza di cose non omogenei.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Qual è l'orientamento giurisprudenziale prevalente? (conosco esistere sentenze contrastanti)
Cassazione Civile Sezione II sentenza n.° 237/2000 :
“I balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all ’uso o al servizio di esso. Possono essere beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata”.
Quindi:
"I balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Non fungono da copertura del piano inferiore in quanto essi, dal punto di vista strutturale sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, poiché possono sussistere indipendentemente dall'esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante e non avendo, quindi, funzione di copertura del piano sottostante, il balcone aggettante non soddisfa una utilità comune ai due piani e non svolge neppure una funzione a vantaggio di un condomino diverso dal proprietario del piano.
Detti balconi e le relative solette non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 c.c. secondo cui le spese per la ricostruzione e manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
E’ quanto ha ribadito sostanzialmente la Suprema Corte con le sentenze n. 12.01.2011, n.587 e n. 05.01.2011, n. 218 , confermando in tal modo un orientamento ormai consolidato e superando definitivamente la posizione secondo cui, invece, la soletta è soggetta al regime di comunione tra proprietario che usa il balcone e proprietario dell’unità immobiliare sottostante, con applicabilità dell’articolo 1125 del codice civile quale criterio di ripartizione delle spese ( Cass. n.4821/1983 ; n.283/1987 ).
La Corte di Cassazione ha puntualizzato che seppure volesse riconoscersi alla soletta del balcone una funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, tuttavia, trattandosi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e, quindi, non indispensabile per l'esistenza stessa dei piani sovrapposti, non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, ne', quindi, di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani ( Cass. n.14576/2004 ).

 
O

Ollj

Ospite
Il fatto è che tutto si adegua e si fa fatica a seguire gli adeguamenti. Se i frontalini dei balconi fanno parte della facciata a maggior ragione i lati esterni dei parapetti in muratura devono esserlo. E le copertine dei parapetti? Mettiamo dentro anche loro.
Ecco perchè trovo assai difficile tal interpretazione del 1117; preferisco la lettura della Cassazione: solo se di evidente valenza estetica; la riforma in ciò nulla vieta.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Cassazione Civile Sezione II sentenza n.° 237/2000 :
Grazie per averla postata. Alcune di queste sentenze mi erano note: ma mi permetto di replicare che in nessuna delle parti citate si fa riferimento ai frontalini, di cui si discuteva qui.

Ora generalizzando conoscevo la regola di massima che attribuisce la competenza dei balconi aggettanti ai proprietari dell'abitazione a livello, mentre ripartisce tra i due proprietari sovrapposti la competenza delle solette dei balconi a castello incassati.

Ora anche questa distinzione sembra sparire dal testo che è stato postato, se ci si limita a citare e leggere la frase riportata:
“I balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all ’uso o al servizio di esso.
Sembrerebbe dirimente solo la funzione estetica; ritengo invece, se non ricordo male, che altra sentenza di cassazione se non addirittura quella citata, faccia appunto la differenza nel caso di balconi a castello, dove viene fatto prevalere la funzione di copertura e comproprietà della soletta in questione.
Insomma .... una maggiore chiarezza e definizione legislativa non sarebbe stata male.

perché la muratura si e la ringhiera no? Sono parapetti entrambi.
Condivido la tua osservazione: difatti non ho mai capito perchè venissero spesso trattati in modi diversi. Ma tant'è. (Probabilmente poi non conveniamo sul modo di uniformare i comportamenti: io propenderei per includere tutto nella competenza condominiale, per avere una maggiore uniformità, ma resta solo una opinione, come quella contraria)
 

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