AlessandraF

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Buonasera a tutti,
devo valutare i pro e i contro per decidere se affittare il mio appartamento ad un agente di commercio che intende adibirlo ad abitazione ed ufficio.
Dovrei fare quindi un contratto 4+4 indicando la possibilità di uso promiscuo ma dalle informazioni che ho trovato in rete non riesco a capire se per un proprietario può essere conveniente oppure no. Per esempio il fatto che non sia possibile la cedolare secca non mi sembra un punto a favore o sbaglio?
Cosa ne pensate? Qualcuno ha esperienza?
 

uva

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il fatto che non sia possibile la cedolare secca
La convenienza della cedolare secca dipende dalla situazione personale del contribuente.
Occorre valutare, oltre al reddito complessivo, i propri oneri deducibili e detrazioni IRPEF per avere un'idea un po' precisa.
Quindi non si può dare una risposta generale; ma potresti partire dalla tua ultima dichiarazione dei redditi e fare qualche calcolo:
Calcolo Convenienza Cedolare Secca Affitti
 

basty

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E' sempre confermata la impossibilità di applicazione della cedolare, in caso di uso promiscuo della abitazione?
 

AlessandraF

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Buongiorno, a tal proposito trovo che ci sia un po' di confusione....
Il commercialista del mio futuro inquilino sostiene che posso fare anche un semplice contratto abitativo senza nessuna indicazione dell'utilizzo promiscuo e quindi con cedolare secca.
Premetto che il mio inquilino ha la necessità di portare il suo domicilio fiscale nell'appartamento per usufruire della detrazione del 50% e il commercialista dice che basta la ricevuta dell'affitto per questo.
Essendo agente di commercio il suo lavoro verrà svolto prevalentemente fuori casa, potrebbe in questo caso non essere un utilizzo promiscuo dell'appartamento?
 

basty

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Direi di si. Inoltre la specificazione di uso promiscuo al massimo servirebbe a lui per poter detrarre come spese parte del canone. A te non vedo cosa possa interessare, salvo sapere se ha frequenti contatti con clienti o meno.
 

uva

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Essendo agente di commercio il suo lavoro verrà svolto prevalentemente fuori casa, potrebbe in questo caso non essere un utilizzo promiscuo dell'appartamento?
Secondo me sarebbe comunque un uso promiscuo, pur essendo prevalente l'uso abitativo.
E tutto ciò si può (io direi che si deve) specificare nel contratto.
Quindi stipulerei un contratto di locazione ad uso promiscuo, specificando che l'unità immobiliare viene destinata dal conduttore ad uso prevalentemente abitativo proprio e dei familiari con lui conviventi.

Se nella locazione promiscua viene previsto che l'uso prevalente è abitativo, il locatore può optare per la cedolare secca.
E il conduttore può dedurre parte dei costi in quanto relativi alla sua attività; non so se nella misura del 50% o inferiore.
 

uva

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E' sempre confermata la impossibilità di applicazione della cedolare, in caso di uso promiscuo della abitazione?
Secondo alcune interpretazioni dipende dall'uso prevalente a cui viene destinata l'unità immobiliare. A condizione che essa sia accatastata come abitazione (non come ufficio cat. A/10)
Se l'uso prevalente (che si basa sul numero di vani) è abitativo, il locatore può optare per la cedolare secca.
E' il tipico caso di un inquilino che abita in un appartamento di tre o più locali utilizzando solo una stanza come ufficio dove svolge la sua attività professionale.
Io mi sono regolata così in un paio di contratti ad uso promiscuo: quadrilocali in cui abita il conduttore con la propria famiglia, e dove ha posto la sede della sua attività di libero professionista. Finora l'Agenzia delle Entrate non ha fatto obiezioni.
 

AlessandraF

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Grazie Uva, sì esatto si tratta di un'abitazione A/3.
Quindi secondo te potrebbe essere corretto indicare in contratto:
"L’immobile è locato ad uso prevalente di abitazione, restando peraltro consentito al conduttore di svolgere nell’immobile l’attività del tutto secondaria, causale o accessoria di agente di commercio" ?
Con l'opzione cedolare secca.
Ma nel caso di obiezioni dell'Agenzia delle Entrate cosa succederebbe?
 

uva

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secondo te potrebbe essere corretto indicare in contratto:
Sì, secondo me è corretto.
Io nei casi sopracitati ho scritto:

La sig.ra (dati anagrafici e codice fiscale miei) concede in locazione per uso promiscuo a prevalente uso abitativo al sig. (dati del conduttore), che accetta, l'unità immobiliare (descrizione dell'appartamento, compresa cat. catastale e n. dei vani).
La locazione sarà regolata dalle seguenti pattuizioni.
(Qui scrivo la decorrenza e la durata del contratto 4 + 4 con le solite clausole previste per i rinnovi; poi aggiungo)
L'unità immobiliare verrà destinata prevalentemente ad uso abitazione del conduttore e delle persone attualmente con lui conviventi.

Una volta il commercialista del conduttore ha chiesto che venisse indicato, oltre ai dati anagrafici e al codice fiscale, anche la partita IVA dell'inquilino. Questo affinché lui possa portare in deduzione parte del costo. Quindi io la scrivo sempre, oltre al suo codice fiscale.
Nel mio caso i pagamenti avvengono in modo tracciabile tramite bonifici del conduttore, quindi non mi viene chiesto di rilasciargli delle ricevute.
Inoltre io indico anche la pec dell'inquilino. Che potrebbe essere utile in futuro per notificargli eventuali atti giudiziari (tipo una citazione per sfratto in caso di morosità, sperando ovviamente che non ce ne sia bisogno!)
 
Ultima modifica:

uva

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Proprietario Casa
nel caso di obiezioni dell'Agenzia delle Entrate cosa succederebbe?
Questo sinceramente non lo so.
Presumo che l'Agenzia delle Entrate imponga al locatore di assoggettare ad IRPEF (applicando le relative aliquote progressive per scaglioni) e addizionali comunale e regionale il reddito derivante da quella locazione. Addebitando pure delle penali e gli interessi.
E occorrerebbe anche pagare il bollo sul contratto (che è a carico del conduttore) e versare l'imposta di registro annuale (a carico metà del proprietario e metà del conduttore).
 

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