LA valutazione di una unità immobiliare una volta avveniva attraverso l'esperienza del valutatore; oggi si fanno degli appositi corsi.
Rispondere alla tua domanda è alquanto arduo senza sapere la superficie della unità immobilare, la localizzazione e lo stato di fatto.
In ogni caso io innanzitutto guarderei se l'immobile rispetta il Regolamento edilizio Comunale:
Dal Regolamento edilizio del Comune di Roma
CAPO II - AMBIENTI Art. 38. Semisottosuoli
I semisottosuoli destinati ad uso di abitazione devono possedere i requisiti seguenti: a) altezza minima tra il pavimento e il soffitto di 3 m; b) sopraelevazione minima pari alla metà della loro altezza dal piano dei marciapiedi o dal livello del cortile; c) intercapedine ventilata e fognata larga non meno di 50 cm intorno ai muri esterni, a partire da un piano inferiore ai 30 cm dal piano del pavimento interno; d) vespaio ventilato sotto il pavimento, di un'altezza minima di 0,30 m; e) vani di finestra di una superficie minima di aria e luce pari a 1/8 della superficie del vano. I sottosuoli abitabili nelle zone a costruzione intensiva sono permessi soltanto quando la larghezza stradale, o lo spazio libero antistante all'edificio, sia di almeno 10 m.
Poi guarderei
1) la vivibilità degli ambienti che compongono l'immobile: una cosa è avere 3 locali più bagno in 40/45 mq ed un'altra cosa è avere 3 locali più bagno in 65/70 mq.
2) la assenza di umidità e muffe sui muri ed anche sul pavimento (rispetto dei punti a)-b)-c) del Regolamento edilizio)
3) l'illuminazione e quindi la grandezza delle finestre sono parametri importanti se sono più grandi delle dimensioni minime previste (punto e) del regolamento edilizio).
La Categoria A10 è un ufficio o studio privato se l'unità immobiliare soddisfa tutti i punti precedenti bisogna vedere in quale zona della città è ubicato questo appartamento dove potrebbe avere senso posizionare un ufficio o uno studio.
In ogni caso il prezzo a mq che risulta dai vari siti web per la stima immobiliare, se l'immobile si presente bene, lo ridurrei di un 20/30% ; se non si presenta bene la riduzione aumenta.