pize42

Membro Attivo
Proprietario Casa
Ho fatto valutare da una agenzia un appartamento A10 in un semiinterrato.
Nel fare la valutazione ha considerato il prezzo minimo della zona (rilevato dal sito www.immobiliare.it) perchè piano terra e ha sottratto un ulteriore 60% perché interrato su tre lati e dicendo che valore del semnterrato varia dal 40 al 60% del valore del piano terra.
E' giusto questo approccio? Dove posso trovare i coefficenti di valutazione in base al piano?
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
LA valutazione di una unità immobiliare una volta avveniva attraverso l'esperienza del valutatore; oggi si fanno degli appositi corsi.
Rispondere alla tua domanda è alquanto arduo senza sapere la superficie della unità immobilare, la localizzazione e lo stato di fatto.

In ogni caso io innanzitutto guarderei se l'immobile rispetta il Regolamento edilizio Comunale:

Dal Regolamento edilizio del Comune di Roma
CAPO II - AMBIENTI Art. 38. Semisottosuoli
I semisottosuoli destinati ad uso di abitazione devono possedere i requisiti seguenti: a) altezza minima tra il pavimento e il soffitto di 3 m; b) sopraelevazione minima pari alla metà della loro altezza dal piano dei marciapiedi o dal livello del cortile; c) intercapedine ventilata e fognata larga non meno di 50 cm intorno ai muri esterni, a partire da un piano inferiore ai 30 cm dal piano del pavimento interno; d) vespaio ventilato sotto il pavimento, di un'altezza minima di 0,30 m; e) vani di finestra di una superficie minima di aria e luce pari a 1/8 della superficie del vano. I sottosuoli abitabili nelle zone a costruzione intensiva sono permessi soltanto quando la larghezza stradale, o lo spazio libero antistante all'edificio, sia di almeno 10 m.

Poi guarderei
1) la vivibilità degli ambienti che compongono l'immobile: una cosa è avere 3 locali più bagno in 40/45 mq ed un'altra cosa è avere 3 locali più bagno in 65/70 mq.
2) la assenza di umidità e muffe sui muri ed anche sul pavimento (rispetto dei punti a)-b)-c) del Regolamento edilizio)
3) l'illuminazione e quindi la grandezza delle finestre sono parametri importanti se sono più grandi delle dimensioni minime previste (punto e) del regolamento edilizio).
La Categoria A10 è un ufficio o studio privato se l'unità immobiliare soddisfa tutti i punti precedenti bisogna vedere in quale zona della città è ubicato questo appartamento dove potrebbe avere senso posizionare un ufficio o uno studio.

In ogni caso il prezzo a mq che risulta dai vari siti web per la stima immobiliare, se l'immobile si presente bene, lo ridurrei di un 20/30% ; se non si presenta bene la riduzione aumenta.
 

pize42

Membro Attivo
Proprietario Casa
Che significa? Ho una visura storica; era un C trasformato in A10 circa 20 anni fa.
Ora é un appartamento semiinterrato classificato come A10
 

griz

Membro Storico
Professionista
20 anni fa i regolamenti d'igiene erano quellia ttuali, quindi se è stato autorizzato come A/10 vale, l'interpretazione sul valore è soggettiva di chi fa la stima
 

griz

Membro Storico
Professionista
La mia domanda era solo relativa all'approccio: valore minimo della zona ridotto del 60% perchè semiinterrato.
un ufficio nel seminterrato sicuramente vale meno di uno al piano rialzato, 60% potrebbe essere tanto, di solito vale per le cantine, ma si tratta di capire lo scopo della stima, se è per una vendita potresti rifiutare un deprezzamento così forte e proporgli di metterlo sul mercato ad un prezzo più elevato, se però, sempre diacorso vendita, se vi sono in zon amolti immobili adibiti ad ufficio in vendita e tu vuoi concludere in fretta, il deprezzamento potrebbe essere opportuno
 

moralista

Membro Senior
Professionista
nella stima (perizia) ci dovrebbe essere le motivazioni che il perito come ha determinato questo valore, per noi è solo utopia riuscire solamente ad avvicinarsi al volare reale di un immobile non visionato, comunque il 60% in meno è esagerato, manco fosse una cantina:fiuu:
 

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