Nuove tabelle milllesimali sbagliate, assemblea dopodomani

Buongiorno,
con la mia famiglia siamo proprietari di 3 unità immobiliari in un complesso di una trentina di appartamenti, a Milano.
Tra 2 giorni si voterà in assemblea l'approvazione di nuove tabelle millesimali, a seguito di modifiche e ampliamenti che hanno interessato alcune unità: una variazione d'uso per un loft, delle soffitte convertite in appartamenti, e un'unità che ha ceduto qualche metro ad un'altra (queste ultime due di nostra proprietà).

Le nuove tabelle, però, ci sembrano sbagliate: per fare un esempio, aumentano i millesimi dell'appartamento di mia madre, che invece nella realtà ha ceduto qualche metro quadro al mio.
L'amministratore, cui abbiamo chiesto delucidazioni per email più di un mese fa, ha detto più volte che ci avrebbe fatto avere chiarimenti dallo studio che ha effettuato le rilevazioni, i quali hanno risposto, ormai a poche ore dall'assemblea, dicendo di essersi basati su valori millesimali forniti dall'amministratore e da noi mai visti prima (probabilmente sbagliati).

Tutto ciò in un clima di disinteresse generale, sia dell'amministrazione che di alcuni proprietari, tant'è che le suddette variazioni alle tabelle millesimali già arrivano in ritardo di più di un anno dalla conclusione dei lavori.
Di conseguenza non sappiamo proprio come sia meglio comportarsi all'assemblea di dopodomani.

Provate a confutarle. Magari altri condomini riceveranno altri errori e non le approverete. Diversamente avrete solo la strada del Giudice che nominerà un C. T. U. e rifarà le tabelle.

Provero' a esporre i nostri rilievi questo mercoledi' allora, nella speranza che non vengano approvate le nuove tabelle (servono 500 m.mi se non sbaglio?)

Un'altra anomalia e' che una volta che sara' definita la questione, l'amministrazione ha comunicato che provvedera' a effettuar conguagli retroattivi delle spese condominiali sulla base delle nuove tabelle, cosa che mi sembra abbastanza strana.

Grazie per la risposta, e buon 25 aprile a tutti.

Non è corretta l' applicazione dei conguaglio reattivi. Le nuove tabelle dispiegano i loro effetti a partire dalla data di approvazione. Eventualmente, soltanto con effetto sul consuntivo dell'anno in corso. La maggioranza necessaria per l' approvazione delle tabelle non mi sembra sia solo il 50%+1. Se cerchi sul sito, troverai qualcuno che ha memoria miglior

Luigi Barbero ha scritto:

Non è corretta l' applicazione dei conguaglio reattivi.

Clicca per espandere...

Non sarebbe corretta: ma se le tabelle sono state elaborate con un anno di ritardo, come diceva sopra, potrebbe darsi che l'amministratore intenda applicarle retroattivamente da quando sussistono i presupposti: il che avrebbe anche una logica.

tricheco ha scritto:

per fare un esempio, aumentano i millesimi dell'appartamento di mia madre, che invece nella realtà ha ceduto qualche metro quadro al mio.

Clicca per espandere...

Se questo sta avvenendo direi che sembrano palesemente errate: se al condominio si sono aggiunti appartamenti ricavati da ex soffitte, e da un loft, dovrebbe conseguire una riduzione di millesimi per tutti le preesistenti u.i.

C'è però una eventualità che potrebbe smentire questa assunzione: in condomini di vecchia esistenza, mi è capitato di constatare che ai piani terra ad uso commerciale, era stato originariamente attribuito un valore in millesimi esorbitante: credo partendo dall'assunto che il loro valore commerciale fosse ben superiore agli appartamenti dei piani alti (magari di un palazzo senza ascensore)

Se così fosse, una attualizzazione delle tabelle avrebbe ridimensionato il "peso" del piano terra: conseguentemente verrebbero a lievitare i m/m delle restanti unità.

Le Sezioni Unite della Cassazione con sentenza n. 18477, del 9 agosto 2010, hanno affermato che sia l'approvazione che la revisione delle tabelle millesimali, siccome atti non aventi natura negoziale non abbisognano del consenso unanime dei condomini, bensì della sola maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 II c.c. cioè numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Successivamente a questa sentenza l'art. 69 delle Disposizioni attuative del c.c. (Legge 219 del 10 dicembre 2012) ha stabilito che “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità.
Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Fonte Approvazione e revisione delle tabelle millesimali: con la riforma cambiano le maggioranze. Anzi no!!!
www.condominioweb.com

Quindi se non ricorrono le due condizioni sopra citate le nuove tabelle vanno approvate con 1000/1000 e la presenza (anche per delega) di tutti.

Luigi Barbero ha scritto:

La maggioranza necessaria per l' approvazione delle tabelle non mi sembra sia solo il 50%+1. Se cerchi sul sito, troverai qualcuno che ha memoria miglior

Clicca per espandere...

Da una breve ricerca, se ho capito bene per l'approvazione è necessaria la maggioranza qualificata dei presenti (nel caso di un errore o nel caso in cui almeno una proprietà abbia subito una variazione in millesimi superiore a 1/5).

Luigi Barbero ha scritto:

Non è corretta l' applicazione dei conguaglio reattivi. Le nuove tabelle dispiegano i loro effetti a partire dalla data di approvazione. Eventualmente, soltanto con effetto sul consuntivo dell'anno in corso.

Clicca per espandere...

basty ha scritto:

Non sarebbe corretta: ma se le tabelle sono state elaborate con un anno di ritardo, come diceva sopra, potrebbe darsi che l'amministratore intenda applicarle retroattivamente da quando sussistono i presupposti: il che avrebbe anche una logica.

Clicca per espandere...

Mi sembrano entrambe osservazioni di buon senso.
Ci sono però degli aspetti che complicano ulteriormente la vicenda: sia perchè come già detto i lavori e le variazioni hanno interessato molteplici proprietà nell'arco di un anno o più, senza che le tabelle venissero mai aggiornate, sia perchè a quanto ci dicono proprio in queste ore le tabelle precedenti avevano già degli errori: errori presunti e rilevati dallo studio di geometri che ha effettuato i sopralluoghi, peraltro parziali.
Mi dice mio padre, tra l'altro, che le spese di dicembre 2016 già erano state calcolate su delle tabelle temporanee (intermedie diciamo: nè quelle vecchie, nè quelle in approvazione domani!) mai comunicate ai condomini.

In definitiva l'amministratore si aspetta che domani vengano approvate le nuove tabelle, che non ci quadrano assolutamente, semplicemente sulla base di rilievi parziali che sconfesserebbero le tabelle utilizzate finora.
Visto anche il fatto che abbiamo ricevute le carte necessarie a formarci un'opinione il venerdì prima del ponte del 25... credo proprio che voteremo contro, come consiglia l'utente Barbero, in attesa di capire meglio come muoverci. :-/

Luigi Criscuolo ha scritto:

Le Sezioni Unite della Cassazione con sentenza n. 18477, del 9 agosto 2010, hanno affermato che sia l'approvazione che la revisione delle tabelle millesimali, siccome atti non aventi natura negoziale non abbisognano del consenso unanime dei condomini, bensì della sola maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 II c.c. cioè numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Successivamente a questa sentenza l'art. 69 delle Disposizioni attuative del c.c. (Legge 219 del 10 dicembre 2012) ha stabilito che “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità.
Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Fonte Approvazione e revisione delle tabelle millesimali: con la riforma cambiano le maggioranze. Anzi no!!!
www.condominioweb.com

Quindi se non ricorrono le due condizioni sopra citate le nuove tabelle vanno approvate con 1000/1000 e la presenza (anche per delega) di tutti.

Clicca per espandere...

Grazie, anche io ho trovato quel testo. Non l'ho citata prima perchè ci ho messo una vita a rispondere...
Ma secondo lei devono sussistere entrambe le condizioni (1 errore / 2 variazione superiore a 1/5) o solo una?

tricheco ha scritto:

Mi dice mio padre, tra l'altro, che le spese di dicembre 2016 già erano state calcolate su delle tabelle temporanee (intermedie diciamo: nè quelle vecchie, nè quelle in approvazione domani!) mai comunicate ai condomini.

Clicca per espandere...

da licenziare immediatamente l'amministratore

tricheco ha scritto:

Visto anche il fatto che abbiamo ricevute le carte necessarie a formarci un'opinione il venerdì prima del ponte del 25... credo proprio che voteremo contro, come consiglia l'utente Barbero, in attesa di capire meglio come muoverci.

Clicca per espandere...

fate bene inoltre dovete chiedere tutto il faldone per capire come sono arrivati a determinare i m/m di ciascuna unità immobiliare.

tricheco ha scritto:

Ma secondo lei devono sussistere entrambe le condizioni (1 errore / 2 variazione superiore a 1/5) o solo una?

Clicca per espandere...

anche una sola.