Divisione casa genitori in vita con due figli

Salve,

inanzitutto vi faccio i complimenti per lo splendido ed utilissimo forum! Ho il seguente problema: Mio padre ha una casa su due livelli, cè la possibilità di divedere la casa in due appartamenti e ampliarli tramite progetto casa. I miei genitori sono entrambi in vita, e noi siamo due fratelli. L'appartamente nel piano superiore verrà utilizzato da me, mentre quello sotto verrà utilizzato dai miei genitori. Il mio fratello vive nella casa della sua ragazza, e non ha problemi a fare questa divisione, l'accordo è che alla morte dei miei genitori l'appartmento al piano sotto andrà a lui. Volevo sapere quale è secondo voi la soluzione migliore per dividere già tutto adesso e chiedere un mutuo per la ristrutturazione di casa.

Grazie.
Fabrizio

Escludendo la donazione che 99% vi escluderebbe il mutuo bancario ed escludendo l' acquisto (presumendo che non abbiate, al momento, la possibilità) la strada restante è quella che i vostri genitori possano far fronte alle ristrutturazioni ed alle pratiche mediante le loro finanze, o tramite un mutuo o direttamente. Poi verrà fatta la donazione o un testamento nel quale loro si riserveranno l' usufrutto dell' appartamento che andrà a tuo fratello. Ovvio che dovrete accordarsi sulle tasse di uno dei due appartamenti che, nel solo caso del testamento, continueranno a gravare sull' appartamento destinato a te.

Io escluderei proprio l'ipotesi: è solo fonte di litigi. E' un film che ho già visto.
Tuo fratello vive (oggi) a casa della compagna (è di sua proprietà? è dei suoi? paga un affitto?)
Vi consiglio vivamente di lasciar fare alla natura il suo corso: i tuoi genitori chiederanno come proprietari il permesso edilizio per fare le opere che intendete fare, se potete potrete contribuire in egual misura a parte delle spese. Lasciando le cose come stanno: eventualmente facendo una scrittura per documentare le spese da voi sostenute.

Tu vivrai nell'alloggio di proprietà dei tuoi, versando un affitto ragionevole.
I tuoi potranno fare un testamento in cui lasciano al coniuge superstite l'usufrutto dell'intera casa, e la nuda proprietà di ciascun alloggio ai figli. Così facendo rimane pur sempre la violazione di legittima verso il coniuge superstite, che non farà opposizione, ma continuerà ad abitare con il diritto d'abitazione nella casa familiare, e riscuotere l'affitto dal figlio che abiterà il 2° alloggio.

Quando anche l'ultimo genitore vi lascerà, diverrete pieni proprietari: senza aver dovuto fare atti di divisione eccetera. Vi dividerete bonariamente solo la liquidità rimasta .

La soluzione di Luigi la capisco ma ha un grave inconveniente: tu godresti da subito del tuo appartamento. Con piena libertà di venderlo se ti trovassi nella necessità.
Tuo fratello potrebbe dover aspettare, lo auguro per il genitore rimasto, per decenni, senza poterne disporre e nonostante ciò nominalmente gli spetterebbe di farsi carico di tutte le spese straordinarie.

Non avevo accennato ad un altro difetto delle ipotesi del postante.
Alla morte del primo genitore ereditate tutti e due, la quota del genitore defunto, insieme al coniuge. Solo alla morte del secondo ereditereste l'intera casa: qualunque assegnazione a priori ad uno solo dei figli creerebbe una disparità di trattamento.